春季学期房地产评估第三次作业_房地产评估作业答案
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2011年春季学期房地产评估第三次作业
一、单项选择题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）A.价格 B.常数
C.价格变动率 D.时间
2.路线价法主要适用于（）A.城市商业街道两侧土地的估价 B.旧建筑物的估价 C.新建筑物的估价 D.拆迁房屋的估价
3.（）是对原有价格按照时间序列进行修匀，采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势 A.指数修匀法 B.移动平均法 C.平均发展速度法 D.数学曲线拟合法
4.假设开发法更深的理论依据，类似于（）。A.商品销售理论 B.地租原理
C.建筑成本概算 预期原理
5.一般而言，对同一房地产的征收价值正确的描述为（）。A.征收价值大于其课税价值 B.征收价值小于其抵押贷款价值 C.征收价值小于其成本价值 D.征收价值小于其市场价值
6.对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有（）。A.可改变用途的旧建筑物 B.停建工程 C.荒地
D.待开发土地
7.对于同一估价对象，宜选用两种（含两种）以上的估价方法进行估价，有条件选用市场法进行估价的，应以（）为主要方法。A.收益法
B.假设开发法 C.成本法 D.市场法
8.关于估价假设，要防止出现以下3种情况但不包括（）。A.滥用估价假设；
B.不明 /确估价假设；
C.无针对性地列举一些与本估价项目无关的估价假设； D.对不能肯定、而又必须予以明确的前提条件提出假设。9.一般来说，开发经营期的起点（）A.与经营期的起点重合 B.与运营期的起点重合 C.与建造期的起点重合 D.与开发期的起点重合10.在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。
A.算术平均数 B.中位数
C.加权平均数 D.众数
11.估价报告书中说明的()限定了其用途 A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的D.估价对象状况
12.房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的()A.变动规律和发展趋势 B.变动规律和长期趋势 C.发展规律和变动趋势 D.发展规律和长期趋势
13.在路线价法中，标准深度是道路对地价影响的转折点，即由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐升高；由此远离道路方向，地价受道路的影响而（）。A.降低 B.升高 C.不变 D.不确定
14.房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其()所排列出的先后进行的次序。A.时间顺序 B.逻辑顺序 C.程序
D.内在联系性
15.在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。
A.基准地价 B.标定地价 C.路线价 D.宗地价格
二、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）
1.假设开发法除适用于估价外，还可以为投资者提供下列数据（）。A.确定投资者试图获得的开发场地的最高价格 B.确定开发项目的预期开发价值 C.确定开发项目的预期利润
D.确定开发中可能出现的最高费用
2.在路线价法应用中，下列属于标准宗地要求的是（）。A.一面临街 B.土地形状规则
C.临街深度为标准深度 D.用途具有代表性
3.明确估价基本事项包括（）。A.估价目的 B.估价对象 C.估价时点 D.估价原则
4.能够运用平均增减量法进行估价的条件是（）。A.只要有历史价格资料，就可适用该法
B.历史价格持续上升，且上升的数额大致相等 C.历史价格持续下降，且下降的数额大致相等
D.历史价格时起时伏，且上升或下降的数额的绝对值相等
5.假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它们的主要区别有（）。A.传统方法不考虑资金时间价值 B.传统方法要单独计算投资利息
C.现金流量折现法要进行现金流量预测 D.现金流量折现法将利润隐含在折现率中
6.运用假设开发法所的估价结果的可靠性如何，关键取决于（）等预测。A.最佳开发利用方式
B.开发完成后的房地产价值 C.折现率大小
D.开发商期望的利润率 7.移动平均法()A.是对原有价格按照时间序列进行修匀
B.采用逐项递移方法分别计算一系列移动的序时价格平均数
C.形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势
D.一般是按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均 8.适于用路线价法评估的是（）。A.多宗土地课税 B.土地整理
C.征地拆迁补偿 D.单宗房地产
9.在实际估价中运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测()A.是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B.是否根据当地房地产市场行情或供求情况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值
C.待开发的土地是否经过了三通一平 D.预测土地使用年限有多少年
10.运用长期趋势法估价的一般步骤有（）。
A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查 B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图 C.观察、分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E.对未来的价格进行分析和预测
三、名词解释题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1.路线价法定义
2.长期趋势法的理论依据
3.假设开发法适用的对象和条件 4.长期趋势法的作用
四、计算题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）
某幢楼房的土地总面积100平方米，总建筑面积400平方米，某人拥有其中50平方米的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
五、简答题（本大题共20分，共 4 小题，每小题 5 分）1.深度价格修正率表（深度百分率表、深度指数表）概念 2.宗地价格的定义以及操作步骤
3.房地产估价程序的概念以及程序具体是怎样的 4.简述房地产估价程序。
答案：
一、单项选择题（30分，共 15 题，每小题 2 分）
1.D 2.A 3.B 4.B 5.A 6.C 7.D 8.D 9.D 10.D 11.C 12.A 13.C 14.D 15.C
二、多项选择题（20分，共 10 题，每小题 2 分）
1.ACD 2.ACD 3.ABC 4.BC 5.BCD 6.AB 7.ABCD 8.ABC 9.AB 10.ABCD
三、名词解释题（20分，共 4 题，每小题 5 分）
1.参考答案：
路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法 解题方案： 路线价法定义 评分标准：
答对一句给1.5分 2.参考答案：
房地产价格通常有上下波动，在长期内其变动规律和发展趋势，会显现出一定的变动规律。解题方案： 长期趋势法 评分标准： 答对一句得2分 3.参考答案：
假设开发法适用于“待开发房地产”。具体指具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。解题方案： 假设开发法适用 评分标准： 答对一句得2分 4.参考答案：
一、主要用途 长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测未来开发完成后的房地产价值。
二、其他用途
1、用于收益法中对未来净收益等的预测；
2、用于市场法中对可比实例价格进行交易日期凋整；
3、用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；
4、用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏等。解题方案：
长期趋势法的作用 评分标准： 答对一句得1分
四、计算题（10分，共 1 题，每小题 10 分）
0.参考答案：
该人占有的土地份额： 100÷400=25% 该人拥有的土地数量为： 50×25%=12.5㎡
解题方案：
高层建筑地价分摊 评分标准： 答对一点1.5分
五、简答题（20分，共 4 题，每小题 5 分）
1.参考答案：
基于深度价格递减率制作。深度价格递减率，是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度愈深，可及性愈差，价值也就愈低。如将临街土地划分为许多与街道平行的细条，由于越接近街道的细条的利用价值越大，越远离街道的细条的利用价值越小，则接近街道的细条的价值高于远离街道的细条的价值。解题方案：
深度价格修正率表 评分标准： 答对一步2分 2.参考答案：
宗地价格是一宗土地的一定权益在某一时点的价格。土地的一定权益，有出让土地使用权、划拨土地使用权、设有抵押权的土地使用权、设有地役权的土地使用权、有租约限制的土地使用权等等。运用基准地价修正法估价应按如下步骤进行：
1、搜集有关基准地价的资料；
2、查出估价对象所处地段的基准地价；
3、进行交易日期调整；
4、进行土地状况调整；
5、求出估价对象宗地的价格。解题方案： 宗地价格的定义 评分标准： 答对一步1.5分 3.参考答案：
房地产估价程序是指一个房地产估价项目的估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性排列出的先后进行次序。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤如下：
1、获取估价业务；
2、受理估价委托及明确估价基不事项；
3、拟定估价作业方案；
4、搜集估价所需资料；
5、实地查勘估价对象；
6、选定估价方法测算；
7、确定估价结果；
8、撰写估价报告；
9、审核估价报告；
10、出具估价报告；
11、估价资料归档。解题方案： 房地产估价程序 评分标准： 答对一步1分 4.参考答案：
获取估价业务 受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料实地查勘估价对象选定估价方法测算确定估价报告撰写估价报告审核估价报告出具估价报告估价资料归档 解题方案： 获取估价业务
受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告
估价资料归档（15分）评分标准： 获取估价业务
受理估价委托及明确估价基本事项 拟定估价作业方案 搜集估价作业资料 实地查勘估价对象 选定估价方法测算 确定估价报告 撰写估价报告 审核估价报告 出具估价报告
估价资料归档（15分）
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