物业管理员四级试卷.doc(二)_四级试卷二答案
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物业管理员四级试卷
（二）一、单选题（每题1分，满分60分）
1、综合经营服务中的特约性服务是具有（）性质的服务方式。
A、管理和被管理 B、服务和被服务 C、整体和局部 D、环境保洁管理
2、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（）。A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务
3、在下列的阐述中，哪一项说法是不正确的（）。
A、早期介入是前期物业管理的重要铺垫 B、前期物业管理为早期介入打下良好基础 C、前期物业管理是后期物业管理的基础 D、后期物业管理是前期物业管理的延续
4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（）。A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则
5、业主委员会是业主大会的（）。
A、权利机构 B、执行机构 C、管理机构 D、附属机构
6、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理，体现了物业管理的（）原则。A、权责分明 B、业主主导 C、统一管理 D、专业高效
7、物业管理企业应按照“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，所收费用要让业主和使用人感到（）A、价格优惠 B、质价相符 C、物美价廉 D、价格偏低
8、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其它具有实力的专业公司。
A、承包 B、签定合同 C、双方协商 D、中介
9、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（）。A、质价相符 B、能够承受 C、价格优惠 D、价格偏低
10、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。A、企业的规章制度 B、业主委员会章程 C、上级行政部门的指示 D、法律、法规
11、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》不适用于（）。A、高档商品住宅 B、普通商品住房 C、经济适用住房 D、集资建房
12、由海外投资者同国内企业合资的物业管理企业属于（）企业。A、股份制 B、联营 C、民营 D、合资
13、注册资本必须在1000万元以上的公司是（）。
A、有限公司 B、有限责任公司 C、股份有限公司 D、股份合作公司
14、物业管理有限责任公司的（）是公司的经营决策机构。A、股东会 B、董事会 C、监事会 D、职代会
15、物业管理公司的（）是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。A、工程部 B、管理部 C、产业部 D、租赁部
16、物业管理公司处理业主或使用人投诉的部门是（）A、管理部 B、监察部 C、客户服务部 D、产业部
17、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（）。A、业主直接进行的 B、通过房地产行政部门实现的 C、通过业主大会或业主代表大会实现的 D、通过物业管理公司实现的18、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、20% B、30% C、50% D、80%
19、物业管理区域内公有住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会 A、30% B、50% C、60% D、80% 20、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。A、满一年 B、满两年 C、一年以内 D、两年以内
21、第一次业主大会或业主代表大会由（）组织召开。A、房地产行政管理部门 B、房屋出售单位 C、业主委员会 D、物业管理公司
22、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得（）。A、高于16℃ B、低于16℃ C、高于20℃ D、低于20℃
23、我国中型写字楼的建筑面积一般在（）。
A、1万平方米以下 B、1-3万平方米 C、3万平方米以上 D、5万平方米以上
24、我国写字楼按功能可以分为（）三种类型。
A、一级、二级、三级 B、甲级、乙级、丙级 C、大型、中型、小型 D、单纯型、综合型、商住型
25、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。A、管理职能 B、管理范围 C、产权状况 D、经济效益 第2页（共6页）
26、写字楼的管理方式不包括（）
A、委托服务型 B、自主经营型 C、专业服务公司型 D、有关部门委派型
27、与物业管理公司签订写字楼物业管理合同的是（）
A、大厦业主委员会 B、大厦承租人 C、大厦产权人 D、大厦投资人
28、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要设立的商务服务机构。A、写字楼业主 B、大厦承租人 C、大厦业主委员会 D、物业管理公司
29、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）
A、物业的保值增值 B、物业的出租率 C、资金的良性循环 D、设备的正常使用和保养 30、在工业厂房外墙或屋顶设置企业标志和广告，应（）A、经厂长办公会同意 B、经职工代表大会批准 C、事先向管理者申请 D、事先经工商部门批准
31、（）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物体实质和依托于物体实质上的权益。A、物业管理 B、房地产 C、不动产 D、单元性地产
32、“物业”是广东、香港和澳门地区人们对（）房地产的称谓。A、单元性 B、综合性 C、普通型 D、别墅性
33、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。
A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性
34、物业不仅有价值，而且具有使用价值或观赏价值，这体现了物业的（）。A、固定性 B、耐久性 C、多样性 D、高值性
35、物业的法律属性集中反映在（）的关系上。A、管理 B、服务 C、物权 D、平等
36、物业管理起源于19世纪60年代的（）。
A、德国 B、美国 C、英国 D、法国
37、全国第一家物业管理公司在（）诞生。
A、北京 B、上海 C、广州 D、深圳38、1994年3月，建设部以第33号令颁布的（），为我国住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。A、城市新建住宅小区管理办法 B、全国住宅小区物业管理规定 C、全国优秀管理住宅小区标准 D、全国城市文明住宅小区标准
39、国务院颁布的物业管理条例自（）开始实施。
A、2002年5月 B、2002年9月 C、2003年9月 D、2004年1月 40、物业管理的主要内容不包括（）。
A、物业的规划设计 B、客户管理服务 C、安全服务 D、环境保洁管理
二、多选题（每题2分，满分20）81、民法对民事责任的规定主要包括（）
A、在什么情况下应承担民事责任 B、在什么时候应承担民事责任 C、违反合同的民事责任的构成 D、承担民事责任的方式 82、在我国，法律和政策是互相联系的，它们的联系表现在（）A、政策是法律的依据 B、政策对法律起指导作用 C、法律对政策起制约作用 D、法律是执行政策的重要工具 83、业主在物业管理活动中，履行的义务有（）
A、遵守业主公约、业主大会议事规则 B、参加业主大会会议，行使投票权 C、监督业主委员会的工作 D、按时交纳物业服务费用
84、物业管理区域的划分应当考虑（）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。A、业主和使用人的人数 B、物业的共用设施设备 C、建筑物规模 D、社区建设
85、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的（）等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、设施设备 B、建筑面积 C、居住人数 D、住宅套数
86、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出（）决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
A、制定、修改业主公约 B、制定、修改业主大会议事规则
C、选聘、解聘物业管理企业 D、决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施。87、业主公约应当对（）等事项依法作出约定。
A、有关物业的使用、维护、管理 B、业主的共同利益 C、业主应当履行的义务 D、违反公约应当承担的责任 88、业主大会议事规则应当就（）等事项作出约定。
A、业主大会召开的时间 B、业主大会的议事方式、表决程序 C、业主投票权确定办法 D、业主委员会的组成和委员任期
89、遇有下列情况经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业（）
A、投标人少于3个 B、投标人超过3个 C、住宅规模较小的 D、具有非住宅物业的 90、物业服务合同应当对（）等内容进行约定
A、物业管理事项、服务质量、服务费用 B、双方的权利义务 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业管理用房 答案：
1、C2、A3、A4、B5、C6、B7、A8、A9、D10、C11、D12、A13、A14、D15、B16、B17、C18、C19、A 20、B21、A22、D23、D24、D25、A26、C27、D28、B29、B 30、D 31．B 32．A 33．D 34。B35、B36、A37、A38、C39、B 40、D 81、ABD 82、ABC 83、ACD 84、ACD 85、ACD 86、ABCD 87、BCD 88、ABCD 89、BC 90、ABC
三、案例题（每题20分，满分100分）
【案例一】某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围又几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。闻讯赶来的保安远不能把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。
请问：
(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？
(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？
【答案】
(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。
(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
【案例二】业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。
请问：此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。
【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。
对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。
【案例三】乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国物业管理优秀示范小区的某花园，也未能免幸。
实行封闭管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处查了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是称做特定生意的个别住户刻意所为。
请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱张贴小广告的人请来说服教育，对累教不改者列入“黑名单”。
【答案】疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而对其实现有序管理。
说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告联系渠道，或打电话邀人前来，指出其错误做法和应当怎么做，督促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。
对累教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。
【案例四】你是某物业公司的环境管理人员，负责环境绿化卫生和环境管理工作。(1)请你考虑在日常管理工作中应建立哪些主要的管理制度？(2)请说明清洁卫生服务的主要内容和物业绿化管理的基本要求？
【答案】
(1)应建立管理制度包括：①各岗位的岗位职责；②各项清洁工作的标准操作工艺流程；③各个岗位操作质量标准；④清洁质量检查及预防纠正机制；⑤员工行为规范等相关管理制度。
(2)清洁卫生服务的主要内容包括：
①建筑物外公共区域清洁；②建筑物内公共区域清洁；③垃圾收集与处理；④管道疏通服务；⑤外墙清洗；⑥泳池清洗；⑦上门有偿清洁服务；⑧专项清洁工作。
物业绿化管理的基本要求：①保持植物正常生长；②加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作；③及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植物进行改造，减少人为践踏对绿化的危害；④创建社区环境文化，加强绿化保护宣传。
【案例五】王先生居住在某带有电梯的小区内。一天，王先生深夜回家，在电梯里被歹徒用砖头砸伤。王先生向物业管理公司提倡索赔。王先生认为：物业管理公司与业主签订了《物业管理服务合同》，向业主收取了物业保安费，因此，物业管理公司就要对业主人身、财产受到的伤害承担民事赔偿责任。在几次索赔未果的情况下，王先生遂向人民法院起诉；状告物业物业公司违约，未尽到保护业主安全的义务，要求物业管理公司就此向王某赔偿人民币2万元。请问：王先生的诉求能否得到人民法院的支持？请说明理由。
【答案】王先生的诉求不能得到人民法院的支持。根据法律法规对物业管理服务的要求，物业服务公司提供的保安服务为24小时值守、日常巡视及对涉及人身安全的事件采取必要预防措施、发生安全事故采取紧急措施和上报并配合主管部门处理等，本案中王先生没有证据证明物业管理公司提供的保安服务违法《物业服务合同》，因此，向物业管理公司索赔灭有法律依据。
同时，致使王先生受伤的侵害人是电梯里的歹徒，王先生的赔偿应向侵害人提出。
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