浅谈房地产开发质量控制_质量控制的基本方法
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浅谈房地产项目的质量控制
摘要：当今房地产业仍然一直是热门话题，作为开发商，如何提高工程项目的管理水平，保证工程质量，降低工程造价，是研究的热点、重点。质量控制是房地产开发项目的生命线，本文从目前房地产开发项目的现状和问题入手，重点分析了房地产项目质量控制的意义、现状、存在问题及主要实施策略。
关键词：房地产开发 项目质量 质量控制
每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，然而值得重视的是,中国的建筑数量与质量之间有着巨大的反差，建筑工程质量参差不齐,建筑平均寿命低,成为中国建筑工程的通病。现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年，这正是意识到了房屋的质量问题已经成为影响我国居民生活的重要因素，房地产项目监管人员的责任重大。
一、房地产开发中的质量控制的意义
质量控制是房地产开发企业在在市场经济竞争获利的重要法宝。一方面，从宏观上讲，对房地产开发企业质量控制进行研究，有利于合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，从而减少国民经济损失。另一方面，从微观上讲，对房地产开发企业的质量控制进行研究有利于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略以及参与市场竞争。
在市场经济的影响下，房地产市场的竞争日趋激烈，在未来售价或预估的不明确情况下，只有企业控制好质量问题才有可能在竞争中有相对的优势，而不会被市场所淘汰。由于国家加强对金融市场的宏观调控，并对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时积极抑制房地产过度的市场消费需求，这使得房地产开发企业真正认识到必须踏踏实实地合理利用资金，加强质量控制，练好内功，方能在日益激烈的市场竞争中获得更大的利润。
二、房地产开发质量管理现状及问题分析
近年来房地产公司在开发质量管理上不断进步，取得了很多值得称道的经验，并得到较好的传承；同时，也有需要我们继续改进的地方，尤其是重复出现的质量问题。以下质量管理中暴露出来的问题，在当今行业内带有一定的共性： 1．规划、设计不合理
好的设计方案从来没有像今天这样重要，设计师提出的设计方案如果平淡无奇，在房地产市场日趋饱和及空间需求特征不断变化情况下，很难获得市场的认可。规划、设计工作管理很大程度上决定了工程项目实施的成败，现行的规划及设计方面管理，遵循了一般房地产企业所采用的作业流程，由于各种综合原因，在项目规划、设计阶段我们的参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足。如立面缺少空调安装位置或预留空调板尺寸不足；消防管道外露大堂；井口设置考虑不周，部分出现在人行小道路中央等等。
2．缺乏全面质量管理
在工程实施管理中，事前质量控制意识不足，常在施工单位施工完毕后才发现问题，做事后补救。例如：土建施工单位与园林施工单位经常出现交接不畅，尤其是工期趋紧的情况下，主体外立面装修未完工，外排架无法拆除情况下，园林单位无法进场施工，导致工期延后（后续工程采用悬挑排架已较好地解决了这个问题）。常出现的铝合金窗渗漏问题，主要也是安装过程和操作不规范引起。
在工程质量的管理过程中，竣工验收以后开始万事大吉，而忽视对成品的保护意识。例如：对铝合金门窗的成品保护上。铝合金门窗分包单位完成安装后，没有与后序施工单位进行工序交接。结果，由于后序的施工使很多铝合金门窗的滑道被破坏，门框撞伤；而后序施工单位通常都属于业主方直接委托的分包单位，造成责任无法分清，维修主体抵触情绪严重，造成管理难度和协调成本的增加。
三、房地产开发质量控制的关键策略 1．前期阶段质量控制
房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。房地产质量监督管理人员要熟悉地产行业动态走势，精挑细选咨询单位；明确咨询成果的质量目标和质量标准，尽量避免凭感觉上开发项目。
重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选；要严格执行项目前期工作成果的质量评审。评审是保证和提高开发项目前期工作质量的重要手段，同时吸取更多专家的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。
2．设计阶段质量控制
1）规划设计阶段质量控制
要保证规划设计的依据是经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；而咨询公司应该参与到规划方案的设计。
2）施工图设计阶段质量控制
施工图设计阶段的质量控制是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。
3．施工阶段质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，使用材料的微小差异、操作的微小变化、环境的微小波动、机械设备的正常磨损，都会产生质量变异，造成质量事故。工程项目建成后，如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件，更不能实行“包换”或“退款”，因此工程项目施工过程中的质量控制，就显得极其重要。
4．开发售后质量控制
房屋交付后，其质量控制管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。
一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售后维修工作。
二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
四、结语
房地产项目质量的管理是一个动态变化的系统工程，良好的质量来自于企业对各个阶段较好的控制。由于房地产项目受外界影响因素较多，因此它的使质量管理控制工作难度很大，须让开发企业在项目管理的各阶段，时时要有“质量至上”的观念，从源头控制企业的成本，从而以求最大限度地提高资金的投资效益。同时开发企业要不断完善项目质量管理制度，努力提高质量，以保证项目管理目标的实现。
参考文献：【4】王立红, 孟庆丽.浅谈房地产开发成本控制[J].林业科技情报,2007,(04)[3]、陈朝辉,陈志强,沈广锋等.浅析设计管理在房地产开发中的作用[J].城市建设,2010,(1):31-33.[4]、郭鸿飞,李一凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技,2011,(5):24-25.[5]、张沈生,殷振瑶,朱晓凯等.房地产项目全过程质量管理体系构建研究[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版）,2011,13(2):161-165.［2］ 杨翠友、王光辉主编.房地产开发经营管理学.北京：中国物资出版社，2001.
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