山东省住宅专项维修资金管理办法_山东住宅专项维修基金

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山东省住宅专项维修资金管理办法

（会签稿）

第一章 总则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本办法所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 维修资金实行属地化统一管理，坚持专户存储、业

积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。县级以上地方人民政府物业主管部门应当根据当地实际情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。交存标准公布前应当报上一级物业主管部门备案。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金。

第十一条 商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前，一次性足额交存首期维修资金。

截止统一交付尚未售出的住宅，由建设单位交存首期维修资金。实行商品房预售资金监管的，建设单位应交的维修资金可从监管的预售资金中划转。

第十二条 未按照本办法规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋，产权登记部门不予受理产权登记申请。

第十三条 经设区的市、县（市、区）物业主管部门同意，维修资金管理机构应在商业银行开立维修资金专户。资金专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的维修资金，以及出售公有住房提取的维修资金。其中，业主、建设单位交存的维修资金以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分

售房价格补提，未按幢建立分账户的应当补建。

经业主大会决议，业主可以选择一次性补交维修资金，或者随物业费逐月补交。设区的市、县（市）物业主管部门应当制定具体交存标准和流程。物业服务企业或其他服务机构应当配合维修资金收取、交存等工作。

第三章 使用

第十八条 维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用从公共账户列支，公共账户资金不足的，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。一般使用和应急使用从房屋账户列支，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，房屋账户余额不足的，可以从公共账户中调剂垫付。

第十九条 维修资金的计划使用，适用于涉及物业管理区域内全体业主的，且以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

第二十条 申请维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制维修资金年度使用计划。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主（以下称“双三分之二业主”）同意后，连同有关材料报维修资金管理机构备案并组织实施。

根据业主共同管理规约的约定，可以一次表决不超过连续三年的维修资金年度使用计划，也可以采用异议表决，即持不同意

办法第二十条、第二十一条组织实施。

第二十六条 维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造。

第二十七条 有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：

（一）物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障或停运；

（三）消防系统故障；

（四）建筑外立面装饰和公共高空构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）排水管道爆裂；

（七）其它可能造成人身安全事故的紧急情况。

第二十八条 出现需应急维修情形时，物业服务企业应将有关情况报告业主委员会，经现场查验确认后立即组织维修。

未聘用物业服务企业或物业服务企业不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认后组织维修。

未选举产生业主委员会的，由社区居委会代行业主委员会职责。

第二十九条 维修组织单位或个人应当选聘具有相应资质的单位，进行应急维修的工程施工、监理、竣工验收、工程造价决算等工作。维修资金管理机构应按工程进度将所需维修费用划至有关单位账户。

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的鉴定、修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用。

第四章 监督管理

第三十四条 设区的市、县（市）物业主管部门或维修资金管理机构应当通过公开招标的方式委托商业银行，作为专户管理机构，并把资金保值增值、管理高效等指标列入招标依据。

第三十五条 经业主大会决议，业主自行管理维修资金的，业主委员会应向维修资金管理机构提交以下材料：

（一）维修资金自行管理申请表；

（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；

（三）维修资金管理方案；

（四）业主管理规约；

（五）参与管理的业主委员会成员具备财会专业技能的证 明材料；

（六）资金管理机构认为必要的其他材料。

第三十六条 业主大会维修资金账户和公共账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的维修资金只能支付到约定的单位账户中。

第三十七条 维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

核办法由省住房城乡建设厅另行制定。

第四十六条 恶意骗取、套用维修资金的单位和个人，或因业主未补交、续交专项维修资金，导致延误维修时机，给相关业主造成损失的，应当依法补偿相关业主损失，并承担法律责任。

维修资金管理机构应当建立信用档案系统，形成维修资金交存、使用和业主委员会任职遴选、银行征信、公民信用、企业资质评定等体系的联动机制。

第五章 附则

第四十七条 在一个物业管理区域内，凡单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十八条 城中村改造安置房、农村新型社区住宅、用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修资金制度。

第四十九条 各地应当根据本办法规定，结合当地实际，制定具体的实施办法。

第五十条 本办法自2015年1月1日起施行，有效期五年。省住房城乡建设厅、省财政厅下发的《山东省住宅物业专项维修资金管理办法》（鲁建房字〔2009〕38号）同时废止。