浅谈物业管理早期介入的作用和意义_物业管理早期介入作用
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浅谈物业管理早期介入的作用和意义
[摘要]：近年来我国的物业管理行业伴随着房地产业发展迅速，然而在实践过程中，一些物业在房屋质量、设备性能、设施功能及综合服务等方面的先天缺陷一直困绕着物业管理企业，这些问题的起因都源于物业的开发阶段。要改变这一状况，把一些以往长期难以解决的问题尽可能限制在最小范围内，物业管理的早期介入就显得尤为重要。通过早期介入这种建管结合的服务，使开发有一个良好的开端，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础，其作用和意义将是深远的。
[关键词]：物业管理早期介入 作用意义
物业管理的早期介入，是指物业管理公司在验收接管投入正式运行、使用的物业之前，随同项目开发就参与物业的规划设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。向前延伸对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应，以最大限度的满足业主和使用人的需要的一种管理形式。物业管理企业通过物业在开发规划设计阶段就开始介入并参与，了解物业状况，提出建议，将一些问题在物业开发过程中予以解决，就能够为以后更好地做好物业管理打下坚实的基础。
一、物业早期介入的作用
（一）完善物业使用功能
当今，人们对物业的品位和环境的要求越来越高，这使得房地产开发商，除了执行国家有关技术标准，还应考虑到物业的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、生活的便利、安全和舒适等。物业管理公司因为在长期的实际管理中直接与房屋的业主和使用人接触，了解他们的需要，根据自己的丰富管理经验，就房型的设计、供电供水、污水处理、电信。道路、绿化、管线走向服务配套设施及平面布局等问题提出建设性意见，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正设计中的不足，使功能完善。从物业管理的实践来看，以往的房地产开发商在物业规划时只考虑了房屋、配套设施建造时的方便和成本的节约，而没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。物业管理早期介入能将物业管理企业与使用人长期相
伴的实践信息和要求建设性地提出，从物业管理、业主、使用人的角度出发，对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划、设计更加合理。
物业管理企业可以组织专业人员对开发项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、消费习惯，周边地区的物业管理状况，投用后物业管理内容和服务标准、收费标准，成本利润等进行预测、综合评估后，对今后物业管理构想向开发商提出建设性的意见，有利于开发商综合考虑。
（二）能够提高工程质量
尽管监理制早已推行，但由于物业管理公司有丰富的房屋维修养护和管理经验，并作为潜在业主的物业验收接管代理，他们在物业管理方面、使用方面拥有第一手资料，对于物业在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题非常熟悉，他们在物业的建设过程中参与监理，协助监理公司做好施工质量监督，可以保证施工安装符合规范，建筑材料符合要求；可以加强房屋建造质量管理，弥补可能出现的质量隐患。特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，在施工单位自我质量管理、专业工程监理公司监督质量管理、开发企业检查质量管理的基础上，又增加了管理单位的参与质量管理，可以强化房屋建造中的生产技术的监控，确保物业建造质量，为以后管理和维保打下基础。
物业管理企业在物业开发施工阶段和竣工验收阶段，从物业管理和使用人的角度，对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度、保证物业建设质量、达到减少返工，减少以后物业使用中的后遗症，提高物业开发的经济效益，其结果对开发商、业主使用人和物业管理公司三方都有利。
（三）奠定了物业长效管理基础
物业管理早期介入，能使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能更好地考虑到物业建成交付使用后的管理要求，能使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装等了如指掌，为物业的验收接管打下基础，并为日后的养护、维修带来便利，同时也有利于业主的使用。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置、人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序的工作，实现建房、用房、管房的有机结合。同时，经过一段时间的工作。可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行。同时，安全工作在物业管理中占有重要地位，也是业主购房意向的重要因
素，关系到物业管理公司的声誉。
（四）有利于前期物业管理的准备
早期介入有宽裕的时间，充分、稳妥地进行前期物业管理的策划、设计，确定物业管理框架，测算前期物业管理费用，明确物业管理的收费标准；配置人员，招聘各类专业人员进行培训；组织力量制定针对本物业的管理制度。在业主入住前，在软硬件方面作好充分准备，避免仓促上阵。
（五）促进物业的销售
人们消费理念的变化，在置业时，除了注重房屋的价格、质量。环境等的同时，也越来越注重起其售后服务即物业管理。消费者要求物管企业提供全面、满意、舒心的服务，物管企业的服务水平决定了消费者购买房屋这种特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地产开发商，已经把良好的物业管理作为推销房屋商品和招来顾客不可缺失的重要内容之一。
二、物业管理早期介入的重要意义
(一)体现了物业管理“全过程”管理理念，提升了物业管理品质
物业的早期介入实现“设计、施工和物业管理一体化”全过程管理。项目设计阶段的介入，发挥专业优势，提出全局性、功能性建设意见，从完善物业设计细节、更好搞好物业经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善，使项目设计最优化。在工程监理阶段，对工程施工、设备安装的质量进行监控，奠定了物业“硬”基础。在接管验收阶段，注重项目存在问题的整改。物业管理公司的提前介入，使物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布胃、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌，发现的问题在施工安装方尚未退场之前即己解诀，节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期，实现了设计、施工和和物业管理一体化全寿命优化管理，使项目在建设完工前得以解决和完善，在大了节约了物业的建设成本和运行成本。
（二）出色的物业管理可以提升物业的价值，有利于物业的销售
并随着房产市场竞争日益激烈，创新销售在市场中才是不败的唯一法则。据房产开发行业评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的 20％－ 30％。在物业销售前，物业管理企业可以配合开发商进行周密策划，制定出具有人性化的符合业主和使用需要的物业开发方案，站在潜在购房者的角度，制定出新颖、实用、合理的物业管理方案，以高品质、专业化的物业管理，做为房屋销售新的卖点，吸引更多的潜在业主。物业管理早期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，优质的物业管理可以提升物业的价值。如果能让具有优良业绩的物业管理公司早期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理早期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。
（三）能够体现物管企业的专业素质，有利于物管工作的顺利开展。
物业管理通过早期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过早期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。因此，物业管理早期介入是非常必要的。
（四）为前期的物业管理打下良好基础。
物管企业通过早期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在今后的管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在早期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于前期管理工作的进行。同时，物管企业通过早期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。
（五）提升开发商公司品牌，实现双赢
现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品的王牌，把它当作卖点之一。同时，越来越多的房地产投资者和消费者，也把物业管理水平的高低、效果的优劣，作为进行投资和消费决策的主要参考因素。因此开发公司重视物业管理的建设，注重品牌战略，就是“以人为本“，将会实现经济和社会效益的双赢。
综上所述，在物业的开发初期，物业管理企业就介入其中，站在物业管理和业主使用人角度，结合长期物业管理经验的积累，总结出的一些在物业使用中经常出现的各种问题，从各个方面提出专业性、建设性的意见、咨询报告，或者直接参与相关讨论、评审和施工的现
场监理。通过早期介入这种建管结合的服务，可以有效的避免了因规划设计缺陷和施工质量问题，给今后的物业管理和业主使用带来不必要的麻烦，使物业开发有一个良好的开端，也为进一步争取到前期的物业管理创造有利条件，为日后的物业管理打好基础，同时也使业主的权益得到保障。因此物业管理早期介入具有非常重要的意义和作用。
参考文献：
（1）、王贵岭，（2）、王子润，（3）、刘刚，中国物价出版社，2003.，文汇出版社，2003.，《中国物业管理》杂志总第28期《物业管理》 《中国物业管理》 《浅析物业管理的早期介入》
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