关于划拨土地使用权出租办理程序及能否新建厂房的分析意见_厂房出租分析
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关于划拨土地使用权出租办理程序及能否新建厂房的分析意见
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
一．土地使用权出租的办理程序按照土地的性质不同而不完全相同
1.土地性质为出让地
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十条至第三十二条的规定及《青海省实施办法》第二十一条的规定，出让土地使用权出租的程序如下：
（1）出租人与承租人协商一致签订租赁合同；
（2）双方持租赁合同及有关证件到市、县人民政府土地管理部门申请土地使用权过户登记；
（3）土地管理部门进行审查，对符合条件者予以登记，换发土地使用证。2.土地性质为划拨地
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，租赁划拨土地使用权，应先将划拨土地转为出让土地，并结合《划拨土地使用权管理站行办法》第十二条至二十二条的规定以及《青海省实施办法》第三十一条的规定，承租人租赁划拨土地使用权的具体程序如下：（1）符合划拨土地使用权出租的主体条件
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权出租：
A．土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； B．领有国有土地使用证；
C．具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
D．依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
（2）首先应补办出让手续及办理登记程序
A． 土地使用权出租人必须持土地使用证、地上建筑物、其他附着物等产权证明，向土地所在市、县土地管理部门提出书面申请，并填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》（简称《申请审批表》）；
B． 市、县土地管理部门审查后，在《申请审查表》上签署审核意见并在十五日内书面通知土地使用者；
C． 市、县土地管理部门与土地使用者签订《划拨土地使用权补办出让合同》；
D． 在合同签订后六十日内或按合同约定付款期内，土地使用者向市、县土地管理部门缴纳出让金，办理土地使用权出让登记。
（3）土地使用权出租人和承租人依照有关法律、法规和土地使用权出让合同的规定，签订《土地使用权租赁合同》。
（4）土地使用权出租人和承租人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出租登记手续。（5）土地使用权租赁合同终止后，出租人应当自租赁合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销土地使用权出租登记手续。特别注意：若土地为农用地，国家严禁承租人改变土地用途进行非农建设 2011年11月29日国土资源部下发《关于严禁工商企业租赁农地后擅自改变用途进行非农业建设的紧急通知》，禁止任何单位或个人借“租赁”、“流转”农地之机，或以兴办设施农业为名，违规兴建“配套设施”，或变相兴建非农设施，擅自从事非农建设，一经发现，必须严肃查处。
承租人租赁农用地需要改变用途进行非农业建设的，必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划，依法办理农用地转用审批手续，涉及土地征收的，依法办理土地征收审批手续。
二．承租人以租赁方式取得划拨土地使用权，能否在该土地上新建厂房并取得房屋所有权证
1．承租人只能新建临时性建筑物、构筑物
《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十一条第一款规定：“土地使用权出租后，承租人不得新建永久性建筑物、构筑物。需要建造临时性建筑物、构筑物的，必须征得出租人同意，并按照有关法律、法规的规定办理审批手续。”
由此可见，承租人只能在该租赁土地上新建临时性厂房等建筑物，且必须事先取得出租人同意并依法办理相应的审批手续（如规划许可、施工许可等）。
根据《青海省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第四十五条的规定，临时建筑物不得超过二层，使用期限不得超过二年。临时建设因特殊情况需要延长使用期限的，经原批准机关批准可以延长一次，延长期限不得超过二年。延期申请应当在使用期限届满前三十日内提出。
2．承租人新建厂房不能办理房屋所有权证
根据《房屋登记办法》第八条的规定，规定申请房屋所有权证的主体必须与土地使用权证所记载的主体一致，因此承租人可以在办理相应审批手续后新建临时性厂房等建筑物，但因申请房屋所有权证的主体与土地使用权证所记载的主体不一致而不能办理房屋所有权证。
三．上市公司中以租赁形式取得土地使用权的相关案例
公司名
状态 上市/审核时间 报告期 行业 土地房屋租赁有关情况 解决方法
2007年5月12日公司与双象集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后中村锡宅路北，面
2004年10月30日，公司与双象
塑料人造双象股份 2010/4/29 2007-2009
革、合成革制造
集团签订了《土地使用权租赁协议》，即日起租赁江苏双象集团有限公司位于无锡市新区鸿山镇后宅中路，面积共105,856.1平方米的两块土地使用权，年租金740,992.7元，租赁期限为20年。租金根据当地土地管理部门的土地租赁指导价确定。
积66,666.7平方米土地使用权，年租金600,000.30元，租赁期限为20年。租金依据当地其他上市公司的土地租赁价格确定，同时双方约定租金每五年随市场价格变化而进行调
整。
公司将视资金状况择机向双象集团购买上述土地使用权，并且双象集团已承诺：出租期内不转让出租给本公司的土地使用权至他人，同时愿意在适当时机转让上述土地使用权给本
公司。
2007 年开始，本公司通过收购及资产置换等方式取得了生产经营所需的土地、房产和所有机器设备，并于2008 年中止了与其他关联方之间的资产租赁关系，仅租赁集团很小
一部分房产与土地。公司与南通产控签订了20 年的长期租赁合同，租用期
本公司原料药业务的生产经营用精华制药 2010/1/20 2007-2009
医药
地位于南通市姚港路43 号，面积69,459.40平方米，系公司向控股股东
南通产控租赁取得。
限自2008 年1 月1 日起至2027 年12 月31 日，并且约定除因城市规划建设需要、社会公共利益需要以及公司不履行合同约定的义务外，公司申请续期，南通产控应予以同意。
已上市 已上市 已上市
变更设立为股份公司前，与本公爱仕达 2007-2009
金属制品业
司生产经营相关的部分土地、房产和少量机器设备为爱仕达集团拥有，爱仕达集团本身不从事炊具生产、销售业务，将该部分土地、房产和少量机
器设备租赁给本公司使用。2010/4/28
（1）根据公司与洋河集团签订的《房屋租赁协议》，2006 年度公司分别支付给洋河集团房租费42.00 万元。2006 年8 月洋河集团已将该租赁房屋转
让给公司。
洋河股份 2009/10/27 2006-2008
食品饮料
2006年之前，公司向洋河集团租赁使用土地和部分房屋。
（2）根据2003 年1 月8 日公司与洋河集团签订的《土地租赁协议》，公司租赁洋河集团厂区土地。2006 年度公司因此支付土地租金153.56 万元。2006年8 月洋河集团将该土地使用权转让给公司，上述《土地租赁协议》不再执行。
本公司目前使用的一宗国有土地使用权系向集团公司有偿租赁。本公司向集团公司租赁报喜鸟办公大楼部报喜鸟 2007/7/31 2004-2006
纺织服装
分楼层，租赁面积为4,850 平方米，租赁期限为2003 年11 月10 日至2008 年12 月31 日；向集团公司租赁工业仓库，租赁面积为3,080 平方米，租赁期限为2007 年1 月1 日至
2008 年12月31 日。
双方签订土地租赁合同，国阳新能 2000-2002
公司大股东阳煤集团通过出让方
能源 式取得土地使用权证之后，由公司租
赁使用。
约定期限至该土地使用权证终止为止，即到2050年11月。租赁期限满可以续租，如果遇到国家财政政策调整可以协商
租金。
已上市
鉴于本公司目前租赁集团公司部分土地使用权及报喜鸟大楼部分楼层，2007年3 月26 日，集团公司作出承诺，在租赁合同期限届满，同等条件下，发行人拥有优先租赁权。
已上市 已上市
2003/8/16
行政划拨土地方式规划程序办理详细流程 一、办理《选址意见书》程序（一）建设单位提交选址申请： 写明申请单位、单位性质、拟选地址、用地规模、建设内容、建设规模，并附以下资料......
划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让一、许可事项、编号划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让二、行政许可内容划拨土地使用权、限制性出让土地使用权转让三、设......
划拨土地使用权定义划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。相关法律法......
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划......
襄土资发[2008]22号 市国土资源局关于印发《襄樊市国有划拨土地使用权转让办理协议出让程序》的通知发布时间： 2008-5-13 8:34:53 被阅览数： 629 次 来源： 襄樊市国土资源局 责......
