巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法_物业公司监督管理办法
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巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法
（征求意见稿）
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，建设和谐社区，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》及有关法律、法规，结合自治州实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于自治州行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
国务院《物业管理条例》、《新疆维吾尔自治区物业管理条例》以及其他法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条 州人民政府房地产行政主管部门负责全州物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。
县（市）人民政府负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。
县（市）人民政府房地产行政主管部门具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、建设、公安、环境保护、市场监督管理、民政等相关行政主管部门按照各自职责，做好物业服务监督管理工作，确保行政执法进小区。
第四条 街道办事处、乡（镇）人民政府在同级党组织领导下，负责组织、指导本辖区业主大会成立、业主大会执行机构选举、业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）分幢分层平面图和套型图；
（六）房屋、电表、水表等的有关钥匙；
（七）房屋及建筑面积清册；
（八）物业服务用房配置证明；
（九）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件；
（十）物业管理必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单，书面承诺补交的具体时限，报送物业所在地街道办事处或乡（镇）人民政府物业管理机构备案。
第七条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列资料向物业所在地社区居民委员会、农村村民委员会办理登记备案手续：
（一）前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）开发建设单位移交资料清单；
（四）查验、交接记录；
（五）其他与承接查验有关的资料。
物业服务企业应当在登记备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内进行公示。
第八条 尚未登记取得所有权，但基于法律规定、法院或者仲裁委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。
管理信用信息系统。
第十一条
从事物业服务的企业，应当具有独立的法人资格，从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格，具备为业主提供专项服务的能力。
从事物业管理的人员，应当具备良好的职业素质，个人品行端正，身体健康，着装整洁，服务规范。
第十二条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：
（一）根据物业服务合同约定收取物业服务费用；
（二）制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为；
（三）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。第十三条
物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：
（一）按照物业服务合同、国家自治区有关物业服务的规范提供物业服务；
（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；对业主装饰装修合同的主要事项进行核查，并向业主委员会和有关行政主管部门报告；
（三）按照法律、法规的规定协助公安机关做好物业区域内的安全防范维稳工作；
（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修；
（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册；
（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完
（一）项目经理的基本情况、联系方式、客服、工程维修电话、物业服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
（三）电梯、消防、监控、安防措施、智慧小区设备等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；
（四）代收代缴事项；业主交纳物业服务费用、住宅专项维修资金使用情况；
（五）水、电、热等公共能耗总量，明细及费用分摊方式；
（六）共用部分和共用设备经营收益情况；
（七）其他应当公示的信息。
业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。第十六条 物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为：
（一）擅自改变架空层、设备层等物业共用部位、共用设施设备规划用途；
（二）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营私自在任何部位搭设房屋、建筑等活动；
（三）擅自设置营业摊点；
（四）以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量或者中断供水、供电、供气等；
（五）擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备宣传广告，出租广告等；
（六）泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、业主自行管理的，应当对下列事项作出决定并向街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门登记备案：
（一）自行管理的执行机构、管理人；
（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；
（三）聘请专业机构的方案；
（四）其他有关自行管理的内容。
电梯、消防、机械式停车设备、锅炉、监控安防、智慧物业小区设备等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。
第十九条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区，具体范围由县（市）人民政府确定并公布。县（市）人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面进行整治改造。规划、建设、公安、市场监督管理等相关行政主管部门应当按照各自职责，做好老旧住宅小区管理的有关工作。
第二十条 解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。
合同履行期限届满，业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同；决定不续聘的，应当以书面形式通知该物业服务企业。
物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供物业服务的，原合同权利义务对双方具有约束
查验，并制作物业查验记录。存在争议的，应当在查验记录中载明。
第二十四条 物业交付使用后，业主、物业使用人应当按照权属登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，并经有利害关系的业主书面同意。规划用途为住宅的住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐等经营场所。
物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使用性质，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定，经业主大会及有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。
非战备时利用人民防空工程设施，不得影响其战时防空效能和应急避难功能。
第二十五条 业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约，不得有下列行为：
（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品;
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的厨房、卧室、起居室、书房的上方;
（三）违法建设建筑物、构筑物或者破坏、擅自改变房屋外貌;
（四）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，侵害业主共同利益;
（五）擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经
1手续并公示。收益及使用由业主大会、业主委员会决定。
第二十七条 业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。
第二十八条 物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的需要。车库、车位总量少于业主总数或者需要数的，应当在临时管理规约、管理规约中明确取得车库、车位的方法。
车库、车位满足业主需要后，可以向物业管理区域以外的其他人出租，但不得出售，除管理规约、业主大会另有规定的外，出租期限一次不超过十二个月；租赁合同期满后，业主有新增需要的，应当优先满足。
第二十九条 物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位。
确需占用业主共有道路、场地划定车位，不得占用消防车通道、消防车登高操作场地，不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、安全出口。不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等车辆执行公务时，在物业管理区域内临时停放，不得收取费用，业主、物业服务企业等不得妨碍执行公务。
第三十条 业主和物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
3共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修，相邻业主应当提供便利。
发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施，费用由相关责任人承担。
第三十四条 通道、楼梯、屋面及屋面露台等属于业主共有，禁止任何单位、个人侵占或者改作他用。
住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的，应当经本栋或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，符合规划、土地、建设、环保、消防管理等法律、法规和技术标准，依法办理相关批准手续。
第三十五条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并及时向业主委员会和有关行政管理主管部门报告。
电梯等特种设备应当在投入使用前或者投入使用之日起三十日内，向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记，取得使用登记证书和登记标志。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。
电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满三十日前申请定期检验，未经定期检验或者检验不合格的，不得继续使用。
第三十六条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定缴存专项维修资金。
5尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单位保留自用，经营的建设单位、公有住房售房单位应当按照该物业的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第三十九条 专项维修资金使用由业主委员会或者业主所委托的物业服务企业向房地产行政主管部门提出申请，由项目所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府核实，并经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，报专项维修资金管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。
专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续缴或者补缴。业主未续缴、补缴专项维修资金，需要对共用部位、共用设施设备进行维修的，相关业主应当共同承担维修责任。
第四十条 物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用和人身财产安全的，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并向县（市）人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府提出住宅专项维修资金使用申请：
（一）屋面、外墙防水损坏造成渗漏的；
（二）楼体外立面脱落的；
（三）电梯故障，经特种设备检验检测机构检测，需要进行重大改造的；
（四）消防设施保障，消防管理部门要求对消防设施维护、更新或者改造的；
（五）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维护、养护的除外；
7进入物业管理行业，对企业处以5000元以下的罚款。
第四十三条 违反本条例规定，原业主委员会届满后或者业主委员会委员资格终止后不按时移交有关资料、财物和印章的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协助移交；造成损失的，依法追究相应法律责任。
第四十四条 业主或物业使用人违反本条例第二十五条规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止。业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理。劝阻、制止无效的，报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。
第四十五条 房地产行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关责令改正；情节严重的，对主管人员和直接责任人员予以行政处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本条例规定，应当予以处罚的其他行为，依照《新疆维吾尔自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定执行。
第四十七条 各县（市）人民政府，可以依据本办法，制定物业管理的具体规定。
第四十八条 本办法自 年 月 日起施行。
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