最新土地增值税条款_最新土地增值税测算
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国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
国税发[2010]53号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：
为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得
低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
三、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平
土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。
各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目，全面进行梳理、统计，制定切实可行的工作计划，提出清算进度的具体指标；要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导，加强纳税服务，要求企业及时依法进行清算，按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照国发[2010]10号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。
各地要在6月底前将本地区的清算工作计划（包括本地区组织企业进行清算的具体措施和年内完成的目标等内容，具体数据见附表）和重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
四、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
五、加强督导检查，建立问责机制
各级税务机关要按照国发[2010]10号文件关于建立考核问责机制的要求，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。要根据《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函[2008]318号）的要求，对清算工作开展情况进行有力的督导检查，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。国家税务总局已经督导检查过的地区，要针对检查中发现的问题，进行认真整改，督导检查组将对整改情况择时择地进行复查。
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局要在6月底前将本通知的贯彻落实情况向税务总局上报。
附件：土地增值税清算计划统计表
国家税务总局
二○一○年五月二十五日
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条
（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
国家税务总局 二○一○年五月十九日
国家税务总局
关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复
国税函[2010]347号
厦门市地方税务局：
你局《关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的请示》（厦地税发[2010]18号）收悉。经研究，现批复如下：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，对转让码头泊位、机场跑道等基础设施性质的建筑物行为，应当征收土地增值税。
国家税务总局
二○一○年七月二十六日
四川省地方税务局 四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公
告
四川省地方税务局公告2010年第1号
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）精神，结合我省实际，现就加强土地增值税征管问题公告如下。
一、关于土地增值税预征率
为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，均衡税款入库，降低欠税风险，经研究，决定对
我省土地增值税预征率作如下调整：
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。
（二）普通住宅预征率为 1%—1.5%。
（三）非普通住宅预征率为1.5％-2.5％。
（四）商用房预征率为2.5％-3.5％。
各市、州地方税务局应结合本地实际，在上述幅度内确定当地预征率，于本文实施之日前公布，并报省地税局备案。
二、关于土地增值税核定征收率
根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。
三、本通知自公布之日起30日后实施。各市、州地方税务局公布的预征率与本文同时实施。
《四川省地方税务局 四川省财政厅转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（川地税发〔2006〕67号）第二条、《四川省地方税务局转发国家税务总局关于印发的通知的通知》（川地税发〔2009〕60号）第三条同时废止。
特此公告。
四川省地方税务局 四川省财政厅
二○一○年九月十日
四川省地方税务局关于修改《四川省地方税务局
关于下发的通知》的通知
川地税发[2010]88号
各市、州地方税务局，各扩权试点县、市地方税务局，省局直属分局、稽查局：
根据《四川省地方税务局四川省财政厅转发财政部国家税务局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（川地税〔2006〕67号）及《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，现对《四川省地方税务局关于下发的通知》（川地税发〔1995〕119号）作如下修订：
一、第二条第三款修改为“预缴税款的计算，按纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。预征比例由各地结合当地实际在规定幅度内确定”。
二、删除第二条第五款。
三、删除第六条。
四、将第十条“按照《中华人民共和国税收征收管理法》第十九条予以处理”修改为“按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理”。
五、将第十一条“按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条予以处理”修改为“按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条予以处理”。
此外，对个别文字作了修改。修改后的全文附后，自文件发布之日起执行。
四川省地方税务局 二○一○年七月一日
四川省地方税务局 关于下发《土地增值税征收管理暂行规定》的通知
川地税发[1995]119号，2010年6月30日修订
根据土地增值税的有关政策规定，结合我省实际情况，特制定《四川省地方税务局土地增值税征收管理暂行规定》，现下发给你们，请你们遵照执行。
四川省地方税务局土地增值税征收管理暂行规定
第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》有关规定，结合我省实际，制定本规定。
第二条 我省对从事房地产开发转让的纳税人，实行“先预缴，后清算”的征管办法。
（一）房地产开发项目登记。纳税人在取得土地使用权并获得房地产开发项目开发立项或合同之日起30日内，应按“房地产成本核算最基本的核算项目或者核算对象为单位”向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，同时向主管税务机关提交房地产开发合同或房地产开发立项批准文件。
（二）纳税申报，纳税人应于每次签订转让或预售房地产合同后的7日内，向主管税务机关报送《土地增值税纳税申报表
（一）》申报交纳土地增值税，同时提供房地产转让预售合同及有关资料。
纳税人因经常发生房地产转让行为而难以每次申报的，经县级地方税务机关同意，可以定期（旬、月、季）申报。
（三）预缴税款的计算，按纳税人在该项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税。预征比例由各地结合当地实际在规定幅度内确定。
（四）税款清算。纳税人应当在满足清算条件之日起90日内道主管税务机关办理清算手续。经主管税务机关核实后，多退少补。
第三条 非从事房地产开发转让的纳税人，按下列程序办理手续。
（一）纳税人在转让房地产合同签订之日起7日内，向主管税务机关填报《土地增值税纳税申报表
（二）》，同时向主管税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
（二）纳税人按照主管税务机关核定的税额及规定期限缴纳土地增值税。
第四条 评估价格是土地增值税计税依据，必须由政府批准设立的房地产评估机构规定评价的价格，评估价格必须经县（含县级）以上税务机关确认。否则不能作为土地增值税的计税依据。
第五条 《暂行条例》第八条
（二）和《实施细则》第十一条规定：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税，纳税人如有上述转让行为，应从签订房地产转让合同之日起7日内到房地产所在地税务机关提出免税申报，同时提供县级以上政府要求其搬迁的批文，经县以上税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第六条 建筑普通标准住宅，纳税人应提出申请，由房地产所在地税务机关根据省政府规定的标准，结合该住宅建造情况，对其是否符合免税条件具体审核后，确定免税。
第七条 纳税人所转让的房地产坐落在两个或两个以上县（市）的，应当分别在房地产所在地申报纳税。难以确定纳税地点的，由以上一级主管税务机关确定。
第八条 为加强对土地增值税控管，各地可自行确定对土地增值税有控管手段的部门进行委托代征。第九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房屋买卖合同、房地产评估报告及其他与房地产转让有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定予以处理。
第十条 本办法由四川省地方税务局负责解释。
四川省地方税务局关于修改《四川省地方税务局关于
加强土地增值税减免项目管理的通知》的通知
川地税发[2010]89号
各市、州地方税务局，各扩权试点县、市地方税务局，省局直属分局、稽查局：
根据《四川省地方税务局关于进一步清理行政审批事项优化行政审批流程结果的报告》（川地税函〔2008〕279号）规定，现对《四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目管理的通知》（川地税函〔1997〕233号）作如下修订：
一、将第一条中“房地产交易金额达到1000万元及其以上的，经房地产所在地地方税务机关审核后，逐级上报省局审核确属建造普通住宅标准住宅，且增值额未超过扣除项目金额20%的，将下文批复免于征收土地增值税”的文字予以删除。
二、第三、四、五、六、八条删除。
此外，对个别文字作了修改。修改后的全文附后，自文件发布之日起执行。
二○一○年七月一日
四川省地方税务局关于加强土地增值税减免项目管理的通知
川地税函发[1997]233号，2010年6月30日修订
各市、州地方税务局，各扩权试点县、市地方税务局，省局直属分局、稽查局：
为贯彻《国家税务总局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔1996〕227号）精神，进一步加强我省土地增值税减免项目管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字〔1995〕7号）有关规定，结合我省实际，对土地增值税减免项目管理作如下规定，请遵照执行。
一、关于建造普通标准住宅的项目管理
纳税人建造普通标准住宅，如符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定情形，应向房地产所在地主管地税机关提出申请，并提供该住宅项目立项时有关部门对工程名称、造价、结构、内部装修等内容认定的相关文件，经房地产所在地主管地税机关对其免税条件进行审核后，报所在地县（市、区）地方税务局审批。所在地主管地税机关根据对应批文纳税人办理
有关免税事宜。
二、关于国家建设需要依法征用、收回的房地产的项目管理
因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，纳税人应在签订房地产转让合同之日起七日内向房地产所在地主管税务机关提出免税申请，并提供县级以上政府批文。经所在地县（市、区）地方税务局审批后，免予征收土地增值税。
三、关于土地增值税减免项目报批应附的资料
符合土地增值税减免规定的单位和个人，除向地方税务机关提供上述资料外，还应附《土地增值税项目登记表》及《土地增值税纳税申请报表》等资料。
成都市地方税务局 成都市财政局关于土地增值税
征管问题的公告
2010年第1号
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题的公告》（2010年第1号）精神，结合我市实际，现就加强土地增值税征管问题公告如下：
一、关于土地增值税预征率
（一）对保障性住房暂不预征土地增值税；
（二）普通住宅预征率为1%；
（三）非普通住宅预征率为1.5%；
（四）商用房预征率为2.5%。
二、关于土地增值税核定征收率
（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率为5%；
（二）非普通住宅核定征收率为6%；
（三）商用房核定征收率为7%。
三、本公告自2010年10月10日起实施，有效期至2014年9月30日止。
四、《成都市地方税务局成都市财政局转发财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知的通知》（成地税函〔2006〕223号）第一条及《成都市地方税务局转发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（成地税发〔2009〕182号）第一条同时废止。
特此公告。
二○一○年九月二十七日
第八章 土地增值税法一、判断1．转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增......
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