法治庭审_民法与法治
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|法治庭审|
先转让配额再卖房 现得不偿失蚀把米
一房二卖者返还房款再赔41.9万
吴先生先是将安臵房配额以29.5万元转让给乔先生，拿到房屋后又以48万元出售给项先生并办理了过户手续，从而引发了三方纠纷。去年8月，乔先生因强占善意取得人项先生的房屋，被法院判决搬离。
今年2月，乔先生一纸诉状将原房主吴先生夫妇告上法庭。近日，南汇区法院对此案作出一审判决，吴先生夫妇返还乔先生购房款29.5万元，支付乔先生违约金13.9万余元，赔偿乔先生经济损失28万元；共计应付乔先生71.4万余元。
本案值得关注的是，涉案双方签订卖房协议后房价不断上涨，导致乔先生丧失再购房的机会，法院将这个因素考虑进去，判决支付乔先生的购房差价损失。
一房二卖引发三起诉讼
吴先生原有的农村宅基地房屋因动迁而取得安臵的产权房订房单。2002年12月，吴先生的女儿代表吴先生，将一套安臵房屋的配额转让给乔先生，并订立一份协议书，其中约定房价27.9万余元，如果一方违约，由违约方付50％的违约金。事后，吴先生收取了乔先生的29.5万元。
2004年6月，吴先生从房产公司拿到安臵房后，与项先生签订了房地产买卖合同，将该房屋及车库以48万元价格又卖给项先生，并办理了该房过户手续，项先生取得了房产证。
其间，乔先生强行入住该房后，并以吴先生拒交该房为由诉到法院，项先生作为第三人参加诉讼。经法院判决认定，项先生受让吴先
生的房屋所有权是善意、有偿取得，签订的房屋买卖合同合法有效。因此，去年8月，项先生以乔先生强占其合法取得的房屋为由，诉至法院，要求乔先生搬离并获得法院支持。
今年2月，乔先生在无法获得该房的情况下，以吴先生故意毁约、应承担相应民事责任为由诉到法院。
买卖双方争辩违约责任
在法庭上，乔先生称，在以往的诉讼中，自己要求吴先生交付房屋的诉讼请求未获支持，且项先生诉求自己搬离已获法院支持，现原告已无法得到涉讼房屋，故诉至法院，要求判令吴先生夫妇返还已付购房款29.5万元；支付违约金13.9万余元；支付购房差价损失29.1万余元等。
吴先生夫妇认为，造成双方买卖不成是因乔先生不愿支付超过约定面积的房款所致，是乔先生违约在先，自己是在发函给乔先生后才将房屋卖给别人的，乔先生主张的经济损失是其自己造成的，故自己只同意返还购房款，违约金也过高，要求法院予以调整并驳回乔先生的其余诉讼请求。
在审理中，法院委托房地产估价公司对涉讼房屋（毛坯房）在不同时间节点的市场价格进行评估，结论为平均市场价格70万元左右。故意毁约承担民事责任
法院审理后认为，本案双方当事人签订的房屋转让协议合法有效。吴先生在具备了履行交房义务的条件下，未能按约将房交付乔先生。且吴先生在未解除与乔先生签订的买卖协议前提下，将该房屋以高出双方约定价格18万元转让给案外人，直接导致乔先生无法获得此房屋，吴先生的行为显属故意毁约，已构成根本性违约，对此应承担相应的民事责任。据此，法院依法作出上述判决。
本案判决中，法官判决吴赔偿房屋差价，这是基于什么样的考虑呢？主审法官判决后接受记者采访时说，鉴于双方在签约后房价不断上涨，由于吴先生故意违约，引发多起诉讼后，乔先生丧失在此期间再购房的机会，造成了乔先生一定的经济损失，而吴先生按约承担的违约金显然无法弥补对方的损失，按照违约方应完全赔偿原则，对违约金不足以赔偿损失部分，吴先生还应承担相应的赔偿责任。
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