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“两会”房改提案对成都房地产
发展影响的研究
陈亚芊
（西华大学建筑与土木工程学院，四川 成都 610039）
【摘要】 “两会”提出房改提案，旨在最大程度上解决夹心层的住房问题。实施中的房改新政对房地产经济会造成哪些影响？笔者将针对成都房地产现状进行研究分析，并且提出房改的意见与建议。
【关键字】 房改；成都房地产；影响
1、引言
1998年，国家为了刺激内需拉动经济，颁布实施了住房货币化改革，但是无形中助长了楼市的泡沫化发展。2008年6月，国家发改委专家刘勇率先提出“二次房改”建议，指出企事业单位自建廉租屋，解决单位职工住房问题。2009年4月，清华大学李稻葵教授倡导，由政府主导提供住房服务。同年9月，住宅法专家李明携13位房地产界专家联名上书，提交了一份来自民间、旨在实现中国人“住有所居”梦想的“二次房改”建议。
社会各界不谋而合的将焦点锁定在房改问题上，庞大的舆论压力推动着“二次房改”的实质性进展。2010年3月，“二次房改”列入人大正式议案，其核心内容是确立住房是准公共产品，基本方向是由政府主导提供房屋住房服务。随即4月，国务院颁布了“新国四条”、“新国十条”等房改新政，拉开了本轮房地产市场调控的序幕。
2、政策透析
国务院总理温家宝在2010年4月14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了“新国十条”。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。此后，国务院又相继出台了多项政策措施，完善和加强房改力度。2010年9月29日，国务院出台了二次调控政策，明确提出停止三套及以上住房贷款等，这次调控无疑是对一次调控的强化。
成都近期房地产调控新政频频出台。5月，成都市房管局实施相应办法严禁捂盘惜售、禁止内部认购雇人排队。成都国土局指出国有土地竞拍须持“地票”准入。10月，《成都市商品房预售款监管办法（试行）》提出预售房款须存入监管账户，房企不能任意挪用。11月，成都下发通知，限购境外个人买房“一人一套”。
一系列的房地产调控政策频频出击，似乎是一套完整的组合拳，毫无停歇的打压着房价。这样的拳法是否能抨击到内功深厚的房地产行业呢？
3.新政调控下的成都楼市
3.1、市场
真实的市场似乎总与“有力”的调控政策产生一定的隔阂。4月份房改新政问世，9月29日又一轮的政策调控拉开序幕，但是现实赫然显示出的是，成都房价上涨势头仅在调控次月小憩一番，紧跟其后的又是新一轮的房价上涨浪潮。更让人瞠目结舌的是，土地拍卖活力十足，市场销售热度不减反增。不少楼盘甚至出现供应缺货现象。如保利地产旗下的保利中心、心语花园等已在为缺少更多货源而愁眉不展。成都西门某项目甚至出现购房者在凌晨2点就到售楼部排号看房的反常举措。
调控之下，逆市上扬。就其根本，很大程度上是目前我国投资环境恶化的结果。由于严重的产能过剩，中国制造业濒临危机，各大行业中似乎仅存房地产行业在“畸形”成长，以往很多制造行业的投资者纷纷抛弃衰败的制造业，蜂拥房地产市场。因此，尽管“两会”提出有力的房改措施，但迫于市场现状的压力，其力度也只能大打折扣。
3.2、开发商
“限购令”出台、预售资金监管、公积金和商业贷款开始全面加息、房产税风声紧迫······面对如此繁杂紧凑的政策打压，房地产企业着手防卫。开发商积极推盘蓄客，在一定程度上体现了新政的一定影响力。11月，成都大力加强预售资金监管，指出房地产开发企业必须严格按照报送价格，按套明码标价、“一房一价”、公开销售，报送价格3个月内不得调整。不得不承认，这样的规定对规范开发商的行为，调控房价有相当的力度。但与此同时，也将引起市场上可供销售房屋量的减少，而供给的减少又将对新一轮的价格上涨造成隐患。正如万科董事长王石所言，对于目前政策施加给房地产行业的压力，开发商表示还可以坚挺。这样的态度似乎表明着楼市的发展是相对顽强的。
众所周知，中国百姓对住房的刚性需求极大，在这样的前提下，想要迅速控制房地产市场，并不是一件容易的事。因此，对于房产商而言，并没有过多担忧客源以及销售量的问题。
3.3、购房者
3.3.1、刚性的购房需求
图一：成都购房群结构
（数据来源：腾讯资讯）
在一轮二轮的政策调控下，目前成都购房人群以首次置业为主，所占比例为67%。数据显示，住房的刚性需求是影响房地产市场的主导因素。
但是由于新的房贷政策将购房首付比例从2成上调至3成，导致部分刚需购房者迫于压力，不得不取消置业计划。整体看来，政策只能打压住房价的增长率，却打压不住房价的增长趋势。投资性置业者无疑由于调控政策的加强被削弱了力量，但这仅仅是一部分小型投资者，而对于大多数投资型置业者而言政策的压力并不算大。3.3.2、正视“限购令”
图二：成都购房者对“限购令”的看法
（数据来源：腾讯财经）
通过调查发现，有56%的成都市民希望成都也能出台类似的“限购令“。这表明了购房者对于楼市的一种积极心态，仍是期待政府可以出台一系列切实可行的方法手段来控制楼市。
但是，目前我国的“限购令”并不成熟。每个城市的“限购”形式千姿百态。有的限制的是自“限购令”颁布之后的置业数量，有的则限购业主名下所有的购房总量，不同的标准在各自的平台上摸索着自己的道路。
另一方面，基于目前成都是否会推出“限购令”的不确定性，部分住房投资者担心调控引发房价下跌和长时间的低迷，害怕房价坚挺甚至反弹时手中没有房源；一些想要进行住房改善的购房者则担心限购之后没有办法买到房子，因此更倾向于近期着手置业。
3.3.3、排斥“房产税”
图三：成都购房者对“房产税”的态度
（数据来源：腾讯资讯）
楼市二次调控及央行加息之后，房产税成为目前最为普遍关注的话题。房产税的开征引发了多重争议。调查显示，多达61%的成都购房者对成都实施“房产税”持反对态度。房产税的征收在一定程度上可以抑制投机性需求，但从本质上看，最终为此买单的却是购房人群比例最大的刚性需求者。房产税无疑加大了普通购房者的压力，将更多的刚需者拒之门外。
其次，房产税并不像增值税、营业税等，是由于纳税人自身获取收益而分配一部分给国家。美国实行房产税，其用途是为业主统一营造居住环境，然而目前我们却是利用房产税来打压房价，背离了其真正的价值。
4、分析与建议
政府房改政策频频，但通过分析可以看到其产生的效果在一定程度上并不明显，房价 依旧只高不下。要解决房价问题就要找到造成房价过高，形成楼市泡沫的最根本原因。
首先必须明确，为什么房价会不断飙升。原因在于楼市投资在不断增大，即炒房者数量与日俱增。其次分析大量投资者齐聚楼市的原因，是由于中国其他行业包括制造业等的日益衰败，缺乏投资价值。最后解读制造业衰败，这与人民币不断升值，国内严重产能过剩等原因密不可分。综合看来，中国的经济结构存在较大的问题，投资环境在不断恶化。
因此，要想解决目前的房价问题，光靠“房改”政策的正面打压是治标不治本的举措，必须从整合中国产业结构着手，大力扶持制造业，建立一个良性的投资环境。
此外，应该政府援资，规模性的建设廉租房与经济适用房，所谓财政收入取之于民用之于民。在对于廉租房与经济适用房的分配时，应该完全透明化，避免富人通过各种渠道优先获取，切实做到为中低收入者提供福利，真正解决夹心层的住房问题。
5、结语
楼市价格坚挺，政策似乎并不“给力”。目前对外迫于美国的压力致使人民币升值，国 内通货膨胀物价不稳，种种经济波动与压力在一定程度上触及着中国房地产行业的发展。作为中国经济的支柱力量，应该以疏导为主，将畸形发展的房地产行业引领到正确的发展轨道上来。这需要政府从根本上改善目前恶化的市场投资环境，仅仅“房改”并不够，要对中国经济进行“统改”，要着手扶持制造业等其他行业的发展，只有各行业共同发展，才能取得我国经济的全面健康发展。
【参考文献】
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