6 新螺蛳湾国际商贸城调研
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新螺蛳湾国际商贸城调研
班级：07建筑学 小组成员:
余修礼200711001139 罗贵杰200711001128 杨艳彬200711001118 陈国吉200711001101 指导老师：郑溪
关于新螺蛳湾东南亚国际商贸城建设的思考
调研篇：
1、老螺蛳湾简介：
“螺蛳湾”原是昆明市五华区的一个地名，为螺蛳湾老村的所在地，1989年9月更名为“螺蛳湾商品批发市场”。自此，“螺蛳湾”便由一个地名变为一个商品批发市场的名称，一直沿用至今。上世纪80年代末，由于昆明商业区的拆迁，大批个体工商户搬迁到老螺蛳湾市场，在几年后，这里成为了云南省最大的日用百货批发市场。
昆明螺蛳湾位置图：
老螺蛳湾现场照片：
如何辩证评价昆明螺蛳湾市场搬迁：
总体看来肯定是好的，搬迁后规模更大了，统一管理也更好了，向着大型综合批发市场前进了，以前的老螺狮湾，给人的感觉到就是乱，而且卖假货的形象深入人心，现在新螺狮湾口碑也好很多，不好的地方也有，比如离城较远，可能没原来热闹，但是现在昆明又是修地铁又是修轻轨的，以后都不是问题了
2、新螺蛳湾背景：
昆明螺蛳湾国际商贸城是昆明市2008年招商引资重点项目，总投资320亿元人民币，为一个罕见的超大型市场。地处昆明老城区与呈贡新区的交通门户，东临昆玉高速、西临新昆洛路、北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站，正居未来的昆明市的新CBD板块核心地段。项目规划总占地面积约5705亩，规划总建筑面积达882万平方米，其中主体市场部分总建筑面积约300万平方米。一期项目商业用地为昆明市官渡区宏仁片区867．62亩。一期整个项目工程分为9个标段同时动工，聘请江、浙以及本地等9个专业工程团队现场施工，预计现场施工队伍人数为24000
人。商贸城借鉴义乌“第6代”市场模式，充分结合昆明本地的商贸业态特征，倾力打造国家级商贸口岸，搭建销展一体的国际化商品直销平台，引入“1年365天，天天免费参展”的全新体验式商贸展销模式。
新螺蛳湾位置图：
昆明螺蛳湾国际商贸城将立足昆明，辐射云南，面向东南亚、南亚、中东、南欧及非洲地区，成为继义乌中国小商品城后的又一个中国大型专业国际市场，从而引领中国西南商贸物流经济走向国际舞台，必将对打造昆明新的经济亮点，活跃云南乃至西南市场经济，起到积极的推动作用。昆明螺蛳湾国际商贸城具有五个特点：
一、中国·昆明螺蛳湾国际商贸城能够实现全方位地与义乌中国小商品城形成无缝对接，即小商品配送中心、管理模式、经营理念、管理团队四大系统均与义乌中国小商品城接轨，并且在“义乌模式”的基础之上，结合云南本土特色有所创新。
二、中国·昆明螺蛳湾国际商贸城全面提升了交易方式。从以前原始的面对面的交易，一手交钱、一手交货的交易方式提升到最具效率的网上交易，即电子商务模式。
三、紧密结合云南省与昆明市的特点，坚持“请进来”与“走出去”相结合的方式，在中国·昆明螺蛳湾国际商贸城内开设民族特色馆，全国名优产品馆和国际进口商品馆。并借助这三个特色馆的魅力，打造国家5A级旅游购物景点。
四、立体交通助进入中国·昆明螺蛳湾国际商贸城的巨大的人流、物流加速运转。市场正居未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线、昆明市汽车总站、昆明火车新客站、昆明市政府、使馆区、新亚洲体育城、昆明新国际机场、呈贡国际物流园区等一系列的城市一线配套将簇拥其左右，使其傲踞城市新中心。更兼具国际化的拓展空间与发展前景，位居整个东亚地区国际商贸物业选址最理想的区位之一。
五、先进的设计理念、良好的市场配套服务设施以及全方位的管理服务体系，构筑成中国·昆明螺蛳湾国际商贸城这一国际一流的新型市场业态。正如刘卫高董事长所说，要倾力打造一座未来50年内不会落伍的国际级商贸大市场。
现场调研
新螺蛳湾国际商贸城外观展示
经调研后发现，商户普遍认为，新螺蛳湾地理位置不错，商铺多，资源多，规模大，是一个人流量聚集的国际商贸城，螺蛳湾已经形成了一个品牌批发市场，一提到进货都会想到螺蛳湾，对投资者来说，提供了一个非常好的平台。同时觉得，既然政府愿意提供那么优越的条件和雄厚的资金来支持新螺蛳湾，那未来的发展前景应是不错的。新螺蛳湾无论是周边环境还是商城内的环境都比老螺蛳湾提升档次，给商户和消费者提供了一个更好的生意环境。相关部门给予老商户合理的价格和抽签进驻新螺蛳湾的相关政策，老商户都比较的满意，并表示对今后新螺蛳湾的发展有信心。还有老商户提到了新螺蛳湾未来发展的，众多商户都在感慨老螺蛳湾的升级势在必行，一是顺应城市发展进程，二是老螺蛳湾的商户要提升整体经营意识，相互支持，合力经营。
新螺蛳湾国际商贸城A区景观
螺蛳湾改造无论是对昆明城市未来的宏观发展，还是昆明市服装批发市场未来的发展都有着远大意义。螺蛳湾国际商贸城将成为面向西部地区和东南亚、南亚，集中国乃至世界知名品牌、精品的特大型国际商贸展示中心。对引领昆明乃至全省小商品生产和物流业发展，对拉动投资、解决民生、促进就业及提升昆明市商贸物流水平将起到积极作用。
商户正在精心布置营造人气氛围
新
螺蛳
湾国际商贸城外环车道及楼顶停车位
新螺蛳湾国际商贸城工作人员正在耐心讲解
昆明商铺出租情况调查： 文林街临街
区域：五华 翠湖 地段：黄金
情况：商铺/门面/店面(历史经营服装)面积：28㎡
租金：7500 元/月 福德立交旁 区域：官渡
地段：银海领域小区 或 福德立交旁 情况：商铺/门面/店面(历史经营童装)面积：32㎡
租金：3000 元/月
(出租)金星小区两层铺面可做餐饮1200㎡ 区域：盘龙 金星立交桥 地段：金星小区 或 金星立交
情况：商铺/门面/店面(历史经营餐饮美食)面积：1200㎡
租金：90000 元/月
(出租)翠湖无转让费做酒吧慢摇吧场地 区域：五华 翠湖
地段：翠湖南路 或 翠湖
情况：商铺/门面/店面(历史经营夜场)面积：748㎡
租金：100000 元/月
(出租)小西门600平米商铺出租 无转让费 地段：黄金 或 小西门
情况：商铺/门面/店面(历史经营服装)面积：600㎡
租金：72000 元/月
(出租)出租金鹰旁商铺 区域：五华 南屏街片区 地段：人民中路
情况：商铺/门面/店面(历史经营餐饮)面积：120㎡
租金：19200 元/月
(出租)新螺蛳湾二期黄金商铺85平方区域：官渡地段：新螺蛳湾二期 或 新螺蛳湾一期 情况：商铺/门面/店面(历史经营女装)面积：85㎡
租金：10000 元/月
(出租)新螺蛳湾旺铺出租 区域：官渡 新螺蛳湾 地段：新螺蛳湾 或 新亚洲
新螺蛳湾 情况：商铺/门面/店面(历史经营女装)面积：11㎡
租金：8400 元/月
出租)新螺蛳湾商铺出租 区域：官渡 新螺蛳湾 地段：新螺蛳湾
情况：商铺/门面/店面(历史经营童装批发)面积：11㎡
租金：2500 元/月
(出租)螺蛳湾可以做餐饮的房子出租 区域：官渡 新螺蛳湾 地段：螺蛳湾
情况：商铺/门面/店面(历史经营餐饮)面积：1900㎡
租金：60 元/㎡/天
(出租)呈贡大学城中心商业区餐饮旺铺首租 区域：呈贡
地段：呈贡大学城 或 民大、昆理工及轻轨站 情况：商铺/门面/店面(历史经营新铺)面积：275㎡
租金：20000 元/月
(出租)呈贡大学城雨花毓秀 北街铺面 C-108出租 区域：呈贡
地段：景明南路/聚贤街 或 师大、昆工 情况：商铺/门面/店面(历史经营服装饰品)面积：30㎡
租金：3600 元/月 昆明周边 装饭店出租
区域：昆明周边 东川
地段：新村 或 丽水金沙商业区
情况：商铺/门面/店面(历史经营饭店)面积：1300㎡ 租金：1 元/㎡/天
富民中心黄金地新商业区商铺1-3层整栋出 区域：昆明周边 富民
地段：富民县环城西路与农贸路交 或 永定镇中心 情况：商铺/门面/店面(历史经营无经营)面积：131㎡
租金：5000 元/月 富民彩玉国际旺铺招租 区域：昆明周边 富民 地段：富民县城中心
情况：商铺/门面/店面(历史经营餐饮除外均可)面积：150㎡
租金：7000 元/月
最有层次商业街最好门面房优租 区域：昆明周边 晋宁
地段：荣合金岸 或 公安局科技楼
情况：商铺/门面/店面(历史经营服装、中介、百货)面积：50㎡
租金：30 元/㎡/天
禄劝禄武路修理厂铺面出租,寻求合作 区域：昆明周边 禄劝
地段：禄武路星宇山庄旁 或 禄劝县城
情况：商铺/门面/店面(历史经营汽车修理,汽车配件)面积：60㎡
租金：900 元/月
五个门面带400平米的场地急租 区域：昆明周边 嵩明 地段：临街的铺面
情况：商铺/门面/店面(历史经营适合做各种经营)面积：500㎡
租金：5000 元/月 石林中路
区域：昆明周边 石林 地段：石林中路
情况：商铺/门面/店面(历史经营新商铺)面积：800㎡
租金：15000 元/月
思考篇：
一．对昆明铺面出租价格的分析: 昆明市区中心地段的出租费用大约在40——100圆/㎡/天。在昆明新螺蛳湾地段的商铺出租费用约在20——75圆/㎡/天。比昆明市区的价格要低的多。
昆明周边城镇的商铺其价格有更低，但是整个城镇的经济发展状况比昆明又有一点的差距。
二、昆明新螺蛳湾国际商贸城的优势：
1.地价合理，能被大多商家接受的铺面租用价格。
2.经济发展的合理性，一方面继承了昆明市老螺蛳湾的一些优秀的经济发展模式，另一方面，也可以对昆明周边个城镇等的经济发展有一定的引导作用。3.地理的优越性，地处东南亚经济发展的大城市：昆明市内，商品辐射遍及云南、四川、贵州、广西等省市，远达缅甸、老挝、越南、泰国等东南亚及南亚国家。4.知名度高：由于原来螺蛳湾的高速发展以及在整个昆明以及周边的知名度很高，因此新螺蛳湾也一定程度上继承了老螺蛳湾的知名度，对其发展有积极的作用。
随着旧市场的关闭，1万多名老螺蛳湾商户开始陆续入驻螺蛳湾国际商城，这使得新螺蛳湾周边活跃起来。
由于商户搬迁产生的大量购房、租房的生力军，新螺蛳湾周边的租房、售房价高涨——宏仁村一间10平方米左右的民房租金从120元/月上调到350元/月；新亚洲体育城一二期的售房均价由4500元/平方米左右狂涨至7000元/平方米，新螺蛳湾周边曾无人问津的商铺，现在不但需几万元转让费，同时其租金也翻了3倍……
这片曾经冷清的土地，一时之间成了众人追捧的商业旺地。
离新螺蛳湾不远的新亚洲体育城也突然热闹了很多，来往的行人，喧嚣的车辆和以前的冷清形成了鲜明的对比。“以前我们一周都接待不着一个租房客，现在每天至少有30个客户进店向我们咨询租房的消息。”新亚洲体育城内一位二手房中介人开心地说，而房租比3个月前至少翻了一番，“现在我们不是怕没租房客，而在愁找不到房源。”这位经纪人透露，附近世纪城的二手房交易和租赁都很活跃，其中一家做得好的二手房中介店面，一个月就收到了100多万的佣金。新螺蛳湾一商铺老板还介绍，刚刚开盘销售的新亚洲欢乐城，在发放认筹卡时，也引得了不少商户通宵排队。
城中村商户坐地生财
原本寂静的城中村内道路，也因为新螺蛳湾的开张变成了一个小小的商业街，新开张的餐馆，刚装修完的小旅店，正在升级的小卖部，都在等待着商户们的光临。
城中村的房东也敏锐地发现了这一商机，纷纷开始上调商铺租金。在宏仁村开餐馆的老板胡先生说，“今年的房租还只是2.4万元/年，但前几天签明年的合同时，仅仅加了一层，租金就要10万了。”
来自四川的陈先生半个月才在宏仁村开起了餐馆，“我这个铺面是空转过来的，花了3万块的转让费。要是在一年前，这个铺面免费转让都没人要。”花了三万块，陈先生不但没有不高兴，反而说：“值得，我相信随着新螺蛳湾的开业，这边的人会越来越多。到了明年，光转让费就能挣几万呢。” 的确，记者在宏仁村采访的时候看到，一些设施陈旧的餐馆外边经常停靠着各种高档轿车，而这些车主则是刚刚搬到新螺蛳湾的商户老板。“没办法，这边吃饭的地方少，只能过来吃了。”一位正在餐厅用餐的老板说。
或许是房租的提高，抑或是这些有钱新顾客的到来，在螺蛳湾周边的部分商铺开始出现了涨价潮。“因物价上调，快餐（两荤两素）上调至6元”，“即日起，本店采用新的价目表”等提示语也是随处可见。
教育设施不足：
随着不少商户逐步迁入“新家”——螺蛳湾国际商贸城，螺蛳湾的一些商户也开始憧憬未来，他们觉得生意以后肯定会更好做，但搬迁后孩子上学的问题却让他们很着急。这些商户希望在新螺蛳湾附近配置一些教育资源，最好能够围绕新螺蛳湾就近配套建设高标准学校，让商户子女能够就近上学读书。
我们从新螺蛳湾所在地的官渡区教育局了解到，搬迁至新螺蛳湾附近居住的商户可以凭借派出所、街道办事处等单位出具的相关居住证明，到辖区内的小学进行转学申报。并且考虑到特殊情况，新螺蛳湾商户的子女可在一学期结束后就开始办理转学手续。但如果辖区内的学校没有空闲学位，转学还是不能办理。
总结：
螺蛳湾长期以来是昆明贸易交换市场的重要符号，近些年来社会市场的不断扩张发展，以及城市职能构成建设需完善，老螺蛳湾混乱的经营模式已经不能满足作为昆明一个商业综合体，必须面临着搬迁，由于搬迁遗留下来的问题以及新螺蛳湾建造市场膨胀，而引起的社会问题也是不容忽视。这个就是我们这次调研的重点。商店面铺的租金，城中村的出租房价格的暴涨，对社会的经济稳定造成了一定的影响，有关部门要强化规范、强化管理、强化完善。商贸城要有一个稳定的环境，必须进一步完善配套设施，满足市场需求，解决人口迅速增长带来的吃、住、行等问题。
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