如何搞好房地产开发的投资控制和管理_如何做好投资后管理
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如何搞好房地产开发的投资控制和管理
[摘要]一个项目投资成功是否，取决于项目决策、策划、设计、施工等一系列运作，只有通过投资控制和管理才能取得最大的经济效益。
[关键词]管理合同投资控制
工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效管理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方加强管理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。因此做好投资控制和管理工作对加速企业发展，经济收效有一定意义。笔者结合多年的工作实践，以我之见如下：
一、加强管理，提高员工素质
建设单位开发项目都是有人来进行的，人的活动在成本发生的各个阶段占主导地位，领导者与员工的素质，技能是影响透支成本非常重要的因素。投资不只是领导者或投资成本控制部门的事情。更需要大家的共同参与，并在工作中时刻注意节约和深入挖掘降低自荐投入的各种潜能。其中对企业投资影响最大的企业职工是否有高度对企业负责“主人翁”的责任感和降低项目投资成本的主动性，投资控制首先依赖企业科学管理、领导的重视、提倡以身作则和良好投资控制系统环境与氛围。其次需要职工素质、业务水平的普遍提高，决策部门或决策者不能拍“脑袋”，要明确投资项目是否合理以及工程项目选择是否科学，提高投资效益；负责规划设计部门要做到工程项目优化设计；尽量减少设计变更，工程部门要注意加强现场管理，合理安排工期。成本控制部门不要局限于预算审计和既定供应商讨价还价，更要精通招标与合同管理、工程技术等知识。另外企业还需要强有力的制度约束和适当利益机制，充分调动员工热情和积极性。约束机制和监督机制到要相配合。
二、决策阶段的投资控制
决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几。但其中工作性质好差对项目投资总额影响程度都高达百分之六十以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键与前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本目的问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不含使用的需要将是最大投资浪费。这步工作一方面要深入分析，使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发现趋势。最后根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告。决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位，目标客户定位，规划设计建议，营销策划等，据此提出项目是否应该投资？科学的进行工程项目的效益分析并编制投资估算。对房地产企业而言可行性研究阶段的投资估算是整个项目控制的最为关键的一环。合理的计算投资估算细致做好投资估算，才能保证其它阶段的造价在合理范围，使投资控制目标能够实现。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。只要按决策阶段专业化、程序化，办事就能节约投资决策阶段的费用控制。
三、规划设计阶段的投资控制
设计质量是规划设计阶段首要控制要素，设计质量不仅是投资项目达到国家规定，功能达到某些要求，更重要的是项目建成交付使用产生经济效益多少。虽然设计费用占总投资的比例有限，但是对工程造价影响程度是很大，根据笔者多年所主持工程统计占项目投资的30～40%。因此设计质量要抓的就是优化设计方案问题。要改变重施工，轻设计的传统观点。控制费用应从设计抓起，通常项目投资，一般过程是规划概念设计、方案设计，扩初设计，技术设计，施工图设计，在各个设计阶段都需要编制相应的工程造价控制文件即投资估算，设计概算，修正概算，施工图预算，逐步由粗到细确定工程造价控制目标，并经过分 1
阶段审批、切块分解，层层控制工程造价，实现对投资限额控制和管理从而使设计与经济相接，做到对工程项目的限额设计。目前我国设计部门普遍存在重技术、轻经济的倾向，工程经济人员和设计人员工作不能紧密结合，缺乏相互协调，有关人员、责、权、利不明确，酿成设计阶段造价管理的积极性不高。表现为设计人员片面追求产值，忽视设计质量，为了争项目，抢时间不惜设计质量的好与差，造成涉及内容不全，深度不够，方案经济分析不足，估、概算失真，达不到对设计规范、设计标准、工程数量与概算指标等各方面的控制，给项目投资埋下隐患。因此投资开发商本身要具备一定专业知识，同时和设计人员密切联系，对结构形式，建筑装饰，材料设备都应慎重考虑，把设计做细、做深入，真正做到优化设计。另外，也不可忽视设计费也控制。设计费用占项目投资百分之几，对于中大型工程来讲所花费的投资也很可观。根据笔者多年实践经验，设计质量和项目投资额分析，设计费用低并不意味项目投资额小，所以设计费用的控制目标不是费用最小而是合理费用的界线。设计费用要把设计质量、项目控制综合考虑，在设计阶段采用招标形式选择设计单位或实行设计费用限额和设计费用奖励结合方法，把设计费用控制和质量结合起来，以获得技术先进、经济合理，设计最优方案。
四、施工阶段的投资控制
工程项目施工阶段是工程投资的具体实施阶段，也是建筑物实体形成阶段和人力、物力、财力消耗的主要阶段，投资支出大部分都要在这一阶段落实。影响施工投资费用要解决好几个方面问题：一是选择什么样的施工单位承担施工任务；二是采用什么招标方式选择施工单位；三是投资者与施工单位签订什么类型的承包合同；四是在具体的施工过程中如何进行有效造价控制。一个好的施工单位，必然具备良好自身素质。在施工过程中，可以保质量、保工期、保安全、履行合同应有的责任和义务；在工程实施阶段还要严格执行工程招标，保障建设资金的节约和合理有效使用，合同订立要规范、严密，职责、义务要分清，对影响造价、延误工期等因素要约定好，并以法定形式确定下来，保障承、发包双方合同权益。虽然在项目施工过程中，节约投资的可能性已不大，但浪费投资可能性却不小，因而仍然要对投资控制给予足够的重视，特别强化执行和检查两个职能。投资控制部门要专人对项目工程造价实施跟踪管理，随时收集各种工程造价动态变化资料，不仅要检查施工单位是否在规定的时间内完成了规定的工作。当工程发生索赔时，投资控制人员要仔细的审核施工单位提出索赔文件，并依据原有的合同文件、技术资料等，剔除其中不合理的索赔要求，另外建设单位要加强现场施工管理，严格控制来自施工方的工程变更、材料代用、现场签证、额外用工及各种预算外费用，无特殊情况坚决不做设计变更。如确有必要，要先做预算，后花钱，对必要的工程变更，由专业预算人员与施工方当时算清应增减的款项，随时掌握工程造价的增加额度。避免积压成堆，心中无数。相关人员要督促施工方做好各种纪录，特别是隐蔽工程纪录及签证工作，减少结算时的扯皮现象，另外在工程中，材料和设备费约占工程费65%以上，一些主要设备如电梯、中央空调等都是开发商提供的，因此材料和设备是工程造价控制的重点，市场经济为材料和设备供应提供多渠道材料品种、设备形式、价格繁多。投资开发企业一定要严格的制度。有关人员一定要密切注意市场行情，掌握材料与设备信息价格及“物美价廉”渠道，确保所定材料、设备优良、价格合理；其次加强工程进度款的支付控制与管理，工程进度款的支付应根据施工合同和招标文件，按照施工实际完成工程量进行，做到拨款有度，心中有数；并随时检查进度款运用情况，保证施工过程如期按约正常进行。同时，建设单位一定要按相关程序办事，尊重科学，克服盲目指挥造成的浪费，特别是不能搞连带建设，随意增加设计内容，以免带来工程造价的上涨，将工程预算控制在设计概算以内，要避免投资的“三超”现象。
五、项目终结阶段的投资控制
工程项目的终结阶段是一种具有特殊性质的工作阶段，其工作量不大但比较复杂繁琐，相对来讲对相关审核人员要有深厚的专业基础和良好的职业道德。要确定终结阶段的工作责任，使终结阶段的工作切实有人负责。加强结算管理，严把审核关，严格审查工程量，根据施工合同要求，对工程量清单招标工程的结算，投标人的综合单价一次包死不作调整，对工程预算外的费用严格审核，不符合规定签证、设计变更，一律核减费用；凡合同明确包含的费用，属于风险包含的费用，未按合同条款履行的违约责任等一律核减其费用；对实际发生的工程量变更合工程量清单漏项或计算误差按合同的约定进行调整；结算时工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程量清单中有类似的项目，参照类似工程项目报价中的综合单价商定；工程量清单中没有的项目，按现行预算定额及有关规定结算。在工程结算中一定要实行复核和会签制度，监理工程师初审，企业预算部门复审，企业内部会审。另外要清楚的认识投资项目结算，不仅仅只是建设项目投入的土建和安装费，它还包括土地出让金、设计勘察费、设备购置和一切从这个建设项目中开支的全部费用。除此之外，为了进一步做好项目投资造价管理，保证结算价合理、准确、建设单位在做好监理审核、自身复核的基础上还应选择资质、社会信誉高的工程造价咨询机构对决算予以审核，发挥主要职能的专业单位特长，进一步把好造价关，降低投资成本。其次，终结阶段的费用控制也需注意，不可忽视建立费用限额与奖励结合制度，将其工作质量和工作费用有机结合起来进行控制。最后要切实做好投资者、建设单位、施工企业、使用部门相互交接制度，确保工程的使用价值完整，并能及时得到实现。
投资项目竣工后，要建立项目后评估制度，对投资决策、项目建成后的社会效益和经济收益进行评价，总结项目建设的成功经验和项目建设中存在的问题，为今后的项目决策和投资提供依据。总之，投资控制和管理贯穿于开发项目各个阶段，其最终产品是要体现在经济和综合效益上，一个项目自酝酿起就要考虑如何使投入的资金发挥最大的效益，必须符合经济规律的要求，根据社会的发展，利用科学的管理方法和先进的管理手段，合理确定工程投资及有效的控制投资。
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