住宅小区经理全方面管理实施方案与操作办法_住宅小区质量管理办法
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住宅小区经理全方面管理实施方案与操作办法
为了更好地贯彻集团公司关于小区建设重心下移指导意见，在2013年度小区建设基础上结合“三百活动”和行风建设工作，重新构建小区经理相适应的住宅小区物业管理体质和机制，推进小区经理对住宅小区全方面管理。物业管理重心下移，建立条块结合，协同配合形成合力的物业管理新机制。小区经理对管理处人员分工明确，落实检查，公司管理部分责任移交给小区经理全面管理，为业主及使用提供更好服务，为此特定以下实施方案与操作办法。
一、管理处建设方面
共有12大块，分别为：创建资料、经营资料、小区概况、各类合 同、服务计划、经济台帐、岗位职责、考核制度、应急预案、管理记录、管理手册、小区安全运行管理。
二、小区经理应掌握的情况
1、物业基本信息。管理区域、小区幢数、总面积、总户数，其中居住面积、户数，非居住面积、户数，居住中售后房户数、面积，公、私房比例。产权归属情况，商品房，有限产权房，系统房，直管房，售后房。房租，管理费和各种规定上交费用的收费标准，回收率，欠费，欠费原因。本管理处，小区内公共道路，绿化面积是多少？上下总管多少米？化粪池几个？位置？供水的凡尔？水箱个数，上人口在哪里。水泵房、电梯情况。街坊路灯，楼道灯数量，情况。小区的居委干部，民警，业委会成员的情况，电话。
2、住户的家庭基本情况。产权人姓名、年龄、职业、单位、人 1
口、电话。管理范围内居民构成的情况，居民的层次，房屋保留单位，居民的经济状况。小区的有关领导（居民）二会代表，高级知识分子，新闻媒体的人员。
3、控制小区居民的投诉率，投诉处理率，居民满意率，房屋完好率，完成各项经济指标。做好小区的安全防范。
三、小区管理日常工作
1、小区巡视
通过小区巡视，及时发现制止违反业主公约的不允许现象，加强小区的动态管理，巡视的主要内容为：
（1）小区内是否有违章行为（乱搭、乱建、违章装修、乱设摊）。
（2）向住户宣传自我防范，小区内是否有不安全隐患（房屋外墙、公共部位窗、水落管等是否完好，小区内有无可疑人员活动）。
（3）小区内的环境与卫生是否符合标准。
（4）公共设备、设施是否完好（消防泵完好、道路有无损坏、下水道是否堵塞等）。
（5）小区内的四保工作是否正常。
（6）根据绿化养护作业单位上报的绿化养护计划表巡视绿化养护情况，检查绿化中有无垃圾。
2、走访住户
（1）通过走访住户，掌握住户家庭的基本情况，听取住户对小区四保服务的意见和建议，了解住户对物业服务的需求。
（2）对小区住户报修的完工的维修任务单进行回访，掌握维修质量、及时率、服务态度等。
3、走访居委
每月一次走访居委会，主动接受居委会的领导，经常听取居委干部对小区物业服务的意见和建议，听则改之。对一时难以解决的问题，作耐心细致的解释，争取谅解。
4、走访业主委员会
对业委会成员每季度进行访问，沟通汇报物业管理工作的情况，争取业委会对物业工作的支持。
5、走访知名人士
对两会代表和知名人士半年访问一次，征求意见，汇报工作。
6、住宅小区公共区域安全防范
（1）电梯：应设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置维护措施。
（2）电表箱、消防箱：应保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示标识。
（3）水箱、水池：应加盖或加门并上锁。
（4）窨井、污水处理池：应保持盖板完好，维修养护时应设置维护和警示标识。
（5）垃圾堆放：应规定生活和建筑垃圾分类堆放，建筑垃圾实行袋装化。
四、经济台帐操作办法
1、租金、管理费、保洁保安费、停车费、协议租金等报表由公司 统一出报表，隔月第一个星期三交小区经理。小区经理做好上述费用缴费记录并知晓每月收缴各项费用金额。
2、票据领用要有记录，人员领用票据要签名，上交票据要销号，规范有序，一目了然。
3、电表、水表台帐原来由公司统一登记，现操作办法如下：洋泾范围等小区供水、电表账单统一交公司，公司工程部人员分类到各管理处，管理处人员根据账单登记。登记中如发现电表、水表有异常，小区经理上门查勘，及时处理，无法处理报工程部。小区经理根据水电费账单填写报销凭证。分管领导、总经理签字并复印一份留存，交财务部托付。
五、考核费用考核登记台帐
1、保安人员机动车提取费用及时做好记录，每月考核费用做好登记记录。
2、保洁保安人员工资发放，由小区经理统一填写，一式二份，一份交人事部分管人员签字，一份小区经理留存。
附件一：物业基本信息
附件二：管理处住宅楼公灯电费清单
附件三：小区停车费台帐
附件四：小区固定停车费台帐
附件五：小区管理处水电费、电话费支出台帐
附件六：小区建筑垃圾收支台帐
附件七：小区保洁保安支出台帐
附件八：小区零星支出台帐
上海洋泾物业公司
2013年12月31日
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