房地产发展历程总结_房地产发展历程
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程
班级：08城建建筑一班 姓名：何非学号：08290020112
我国房地产市场发展历程
我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放的总设计师邓小平同志在1980年就系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。回顾我国房地产业30年的发展历程，大致可以划分为以下四个阶段.......第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
另一方面，回顾改革开放30年来，我国房地产发展经历了一下五个时期：
第一，初步形成时期
也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年当中，其实我国是没有房地产业的，也没有房地产，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，建好了之后不出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取比较低的租金，近乎无偿使用。在这种住房的体制下爆发了一个问题，那就是政府的投资是有去无回的，而且收的比较低的租金是不足以支付房屋日常使用和修缮的。在1980年的时候，中央政府和国务院提出了住房改革制度，也就是准许私人建房、买房、售房，不但是已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。
也就是说从1978年到1991年期间，是房地产逐步形成的阶段。
第二，房地产过热时期
大家可以看到只有一年的时间，1992年到1993年，发生了什么？我不知道大家现在对于我们现在的地产大腕有没有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的时间掘了第一桶金，在海南和北海，那个地方是房地产热持续高涨的地方。随后在1993年底的时候，由于国家的一系列的宏观政策调控，把这个泡沫挤破了
第三，市场调整时期
经过了1993年，到我们整个市场的调整时间，就是1994年到1997年，1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从我们的经济相对的短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。在1997年的时候大家应该知道，1997年我们经历了亚洲金融风暴。
第四，市场萧条期
1994年到1997年是波动比较频繁的，应该说是房地产市场的箫条期。从1998年到2002年，我们出现了培育新的经济增长点的时期，在这期间，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。
第五，宏观调控时期
2003年到2007年这四年，我们进入到了宏观调控时期，这几年我们清晰的感觉到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008年到2009年这段时间，我们先遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到了一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其是从年初到4月底。
我们可以看一下从1990年到2008年整个利率变化的过程，大家就会看清整个房价的变化。1990年的时候，我们是历史上最高的利率水平，是年利率9.72%，这可能是我们想象不到的。我们现在可能还觉得5.94%已经很高了，1990年最高是9.72%，中间有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我们目前最低点的利率。大家可以看到，2008年12月23号5.94%是我们延续到五年以上的基准利率。在去年的时候，为了刺激房地产市场，针对5.94%利率贷款打七折，利率基本上接近于公积金的贷款利率。所以目前我们享受到的利率应该说是历史追低值，现在是七折利率。但是目前很多银行首套房已经取消了这个折扣，我们再次申请的时候普遍变到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折应该是5.049%，也是2002年的最低点。这是从1990年到2008年的利率变化水平。我们看一下北京商品房均价的走势，从2000年到2007年：2000年的4771一直上涨到2007年的14411，2008年我们的房地产均价在2万以上，今年接近3万。所以大家从这个房价的走势可以看出来，现在即使房价陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4万均价的水平了。我先给大家简单的介绍了一下，从2003年到2007年这四年的时间，我们的房价上涨的幅度是223%。
总的来说：中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，主要是土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。于是朱镕基总理一声令下：停止银行贷款。银根收紧后使刚刚起
来的房地产市场立马遭到重创，造成的结果是从1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，也就是意味着人们所要取得住房，都要到市场上去买房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。这政策的第一效应就是“赶末班车”--凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有当时卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和税收政策又创造出巨大的有效需求。不断地降低利率，还有按揭门槛降低，当时首付只要30％、20％，有的银行甚至提出零首付。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。于是1999年至2003年为中国房地产业高速增长期。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。
2005年中央进一步加大宏观调控力度，主要特征是供给与需求双向调控，以调控需求为主。从2005年下半年开始2006年，成交量开始上升，但是好景不长，因为当长三角地区的房地产市场在下雪的时候，北京、深圳、广州这些城市却是一片艳阳天，房价涨得很快，就像以前的长三角，结果导致3月份调控的政策又进一步加强。
2006年的宏观调控主要特征是以调整房地产产品结构为主。目前的房地产正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。
中国房地产价格的走势，1998年开始起到的房地产市场到2003年，这一轮的上扬达到高峰，然后从2003年到2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007年继续调整，估计到2007年底差不多调整完毕，然后，随着2008年奥运会这个东风的作用，中国新的一轮房地产，在把头部转化为底部以后，又有一波上扬。这个过程当中所有的风险被释放、泡沫被消减、结构被调整，不合理的状况被缓解，积压的房子被消化，这就为下一轮发展夯实了基础，从2008年开始新的一轮平稳增长，不会是疯长，这是一个台阶式的上扬，这是中国房地产发展的特征。
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