改错题总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)_房地产估价案例改错
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改错题
（一）1．一般假设缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一 样。
2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。
3．不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。
4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按记载面积为准。
（二）1．朝向为南不对，应为北。
2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。
3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。
（三）（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。
（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时
可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押 价值的影响。
（四）（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。
理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。
（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为 商铺使用经济上可行。
改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使
用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。
理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用
第1页，共4页 现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。
（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所
以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。
改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是
第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，这便是最高最佳利用。价
值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。
（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。
改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。
理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产 应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）>现状房地产的价值。改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：
（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）>现用途下的房地产价值。估价对象用途变更为商铺，属于更新 改造且变更用途。
（五）答案：
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及 理由具体如下：
（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据《房地产估价规范》（GB／T 50291—1999），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准
地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工
程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得 出估价对象价值。
（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
第2页，共4页 改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价
对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价 前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和
人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提。
（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或比较法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收
房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根
据在建工程规划条件、现状，利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析 进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项 目的客观造价资料进行测算。
（六）（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据。
理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取了相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中 应表述为委托人提供的资料及数据。
（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点算起为44年。
理由：其土地使用权年限为自价值时点至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。
（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。
理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。
（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
理由：估价假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调
第3页，共4页 查的资料；③估价中未考虑的因 素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为假设„„，不能用不确定„„。
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