收益法资产评估报告案例
第1篇：收益法资产评估报告案例
收益法资产评估报告案例
欢迎来到本站，下面是小编给大家整理收集的关于收益法资产评估报告案例，希望对大家有帮助。
关于上市公司的并购标的评估，一般都是采用第三方资产评估机构的评估结果。我们任意摘用一家评估机构在公告里的评估说明来看看收益法的应用。以下内容摘自201*年北京中天衡平国际资产评估有限公司对大华农(300186)收购佛山正典生物技术有限公司部分股权的资产评估说明。
一、收益法应用前提及选择理由和依据并购估值：企业价值评估收益法
(一)收益法定义和原理
企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。
企业价值评估以企业的获利能力为核心，综合考虑影响企业获利能力的各种因素以及企业面临的各种风险的.评估。
采用收益法评估待估企业权益价值，即通过估测待估企业权益未来预期收益，将其通过适当的折现率折算为现值并加和，以此来确定待估企业权益市场价值。
(二)收益法的应用前提
采用收益法评估企业价值是指通过估测企业未来预期收益的现值来判断
企业价值的评估方法。其应用必须具备三个前提：
1. 企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
2. 企业预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;
3. 企业预期获利年限可以预测。
(三)收益法选择的理由和依据
本次评估是在假设待估企业持续经营前提进行，待估企业经营稳定(或在
评估目的经济行为实现后可以达到正常经营状态)，满足采用收益法评估的基本前提，故可以采用收益法评估。
(四)收益法评估企业价值基本步骤
1. 研究分析企业历史经营业绩;
2. 根据企业的业务经营情况对企业资产负债状况进行分析，将企业评估基准日资产负债区分为以下几类，确定收益预测对应的资产负债范围：
(1)主营业务资产负债;
(2)与经营业务无关或另行评估的对外投资等资产负债;
(3)其他非经营性资产负债。
3. 对影响企业经营与收益分配的宏观因素、行业因素、企业个别因素等进行分析;
4. 对纳入收益预测范围的资产负债预期收益口径进行界定，确定采用净利润、净现金流、息税前利润或其他收益形式作为预期收益并对其进行预测;
5. 估计收益预测对应资产负债经营终止时的清算价值;
6. 选择与预测收益匹配的折现率;
7. 将收益法各项参数代入计算模型，计算得出收益折现和;
8. 将收益折现和与未纳入收益预测对应资产负债范围的第(2)类、第(3)类资产负债的评估值汇总得出收益法评估值。
二、主要评估假设与评估依据
(一)主要评估假设
1. 国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化;
本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化;无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
2. 针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。
3. 假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时方向保持一致。
7. 有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(二)主要法律法规及行业规范性文件
1. 《中华人民共和国物权法》;
2. 《中华人民共和国公司法》;
3. 《资产评估准则—基本准则》(财政部财企[2004]20 号);
4. 《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—评估程序》、《资产评估价值类型指导意见》(中国资产评估协会中评协[2007]189 号);
5. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(中国注册会计师
协会会协[2003]18 号);
6. 《资产评估准则—企业价值》(中国资产评估协会中评协[2011]22号);
7. 财政部颁布的《企业会计准则》体系。
(三)主要资料及数据来源
1. 评估对象所涉及企业之历次验资报告、审计报告、评估报告;
2. 评估对象所涉及企业之评估基准日财务资料及其他企业经营资料;
3. 《企业效绩评价标准值》(国家国资委，经济科学出版社);
4. 国家统计局公布的统计数据;
5. 相关上市公司公开信息资料;
6. CCER 中国证券市场数据库;
7. Aswath Damodaran 关于市场平均风险溢价的研究资料;
8. 中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率;
9. 中国债券信息网公布的债券交易资料;
10. WIND 资讯金融数据库。
第2篇：收益法资产评估报告
收益法资产评估报告
在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。
收益法资产评估报告范本一：
ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20XX年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。
四、评估基准日
本评估项目基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。
五、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。
六、评估依据
1、《土地管理法》和《房地产管理法》;
2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》;
3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规范意见(试行)》;
4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企[20XX]20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》;
5、W市政府制定的基准地价资料;
6、W政[20XX]39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》;
7、委托方提供的产权证明：“W国用(20XX)字第157号、第158号、”，“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”;
8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照;
9、工程造价信息及房价信息;
10、评估人员现场勘查记录等。
七、评估方法
根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置成本法，对土地使用权采用重置成本法和基准地价修正系数法。
八、评估过程
本次评估于20XX年7月15日至20XX年7月21日，包括接受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：
1、接受委托：我公司于20XX年7月15日接受QS股份有限公司的委托，正式受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估工作计划并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务基本事项。
2、现场调查：在资产占有方资产清查的基础上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。
3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。
4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进行整理、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进行必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。
九、特别事项说明
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
十、评估报告评估基准日期后的重大事项
评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进行相应调整。若资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。
十一、评估报告的法律效力
1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。
3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进行评估。
4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。
5、本次评估是在独立、公开、科学、客观的原则下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监督之下，评估人员恪守职业道德和规范。
6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。
7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与注册评估师及评估机构无关。
第3篇：房地产评估技术报告(收益法)
收益法估价技术报告
估价对象为_____________的两处房产，房产证号为鲁_________。用途为配载，建筑面积3036.99平方米。
根据委托人要求的估价目的本报告评估估价对象于二OO八年九月二十日的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对估价对象的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的主要有以下方面。
一、物状况分析
根据委托人提供的资料，估价对对象的实物状况如下： 6＃、6A＃房产：混合结构，房屋总层数2层，马赛克外墙、瓷砖地面、内墙刮瓷，外装卷帘防盗门、塑钢窗；水电配套设施齐全；建成年代2006年。
二、位状况分析
估价对象位于__________________。距离火车站较近，交通状况较优，交通便利。
三、市场背景分析
（1）土地市场概况
近年来，________城市化进程加快，城区面貌大为改观。组织实施了经营城市战略，建立了城市土地储备、招标拍卖和集中统管制度，放开了住房二级市场，房地产业购销两旺。
（2）房产交易状况
房产交易市场日趋活跃。
第4篇：资产评估 市场法评估报告
关于李科所有的位于贵阳市观山湖区体育路以南
云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋
1单元1层1号房屋价格评估技术报告
一、评估对象概况
根据委托方提供的房屋调查表复印件资料显示：合同备案号：Y0146110；初次存档日期：2009-12-07；案件状态：办结；购房人：李科；证件号：***413；用途：住宅；面积：208.99㎡；付款方式：按揭；房开商：贵阳中铁置业有限公司；观山湖区体育路以南云潭路以东中铁逸都国际A组团一期A-3栋1单元1层1号。
据现场勘查，该小区绿化覆盖率较高，环境优美宜居。距金阳客车站较近，出行便捷，各种基础生活设施健全，区位及环境较好。
二、市场背景分析 贵州省会贵阳因位于境内贵山之南而得名，作为首个”国
家森林城市“和中国最佳避暑休闲城市，绿带环绕，风光旖旎，良好的生态、宜人的气候是贵阳的骄傲。贵阳是大西南重要的交通枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心和贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心。
贵阳市明确今后五年，要致力打造几大名片：全国生态文明城市、国家创新型城市、西部地区高
第5篇：资产评估报告案例
资产评估报告案例
资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告，下面小编为大家带来的是资产评估报告案例，欢迎大家参考!
ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 201*年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方与资产占有方简介
名称：QS股份有限公司
住所：XX区XX大道1154号
法定代表人：XXX
注册资本：4500万
经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。
二、评估目的
为对外投资提供价值参考依据。
三、评估范围和对象
本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产
第6篇：资产评估法(草案)
资产评估法（草案）条文及草案说明
十一届全国人大常委会第二十五次会议初次审议了《中华人民共和国资产评估法（草案）》。现将《中华人民共和国资产评估法（草案）》及其说明在中国人大网公布，向社会公开征集意见。社会各界群众可以直接登录中国人大网(www.daodoc.com)提出意见，也可以将意见寄送全国人大常委会法制工作委员会(北京市西城区前门西大街1号，邮编：100805，信封上请注明资产评估法征集意见)。意见征集截止日期：2012年3月31日。
中华人民共和国资产评估法（草案）
第一章 总
则
第一条 为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序，制定本法。
第二条 本法所称资产评估，是指注册评估师和评估机构测算资产价值的专业服务行为。
资产评估业务包括不动产评估、动产评估、无形资产评估、企业价值评估和其他经济权益的评估。
第三条 委托人需要确定评估对象价值时，可以委托评估机构进行评估。
涉及国有资产产权变动和公共利益，并且法律、行政法规规定需
第7篇：资产评估报告与案例
1． 资产评估报告的特点：（1）资产评估报告是评估机构根据委托方的书面委托，根据独立、客观、公正的评估原则，采用各种科学的评估方法，有计划、有步骤地进行资产评估工作后给委托单位的书面答复（2）资产评估报告具有法律效力和公正作用（3）资产评估报告是有根据的责任报告，具有权威性
（4）资产评估报告完成后，必须报送财政（国有资产管理）部门核准或报送有关部门备案（5）资产评估报告要严格遵守国家有关保密的规定（6）资产评估报告的基本内容与格式要符合国家的有关规定
（7）资产评估报告必须依据客观、公正、实事求是的原则撰写，如实撰写反映资产评估工作的情况
2． 资产评估报告的作用：（1）资产评估报告为委托评估的资产提供作价参考依据（2）资产评估报告是
考核资产评估工作质量的依据，是评估人员工作质量和素质的反映（3）资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据（4）资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源
3． 资产评估报告的种类：（1）按评估范围划分：整体资产评估报告、单项资产评估报告（2）
