房地产估价师《理论与方法》备考试题
第1篇：2017年房地产估价师《理论与方法》备考试题
2017年房地产估价师《理论与方法》备考试题
1.某套住宅建筑面积100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为( )元/㎡。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43
D.3790.93
3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的.5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为( ) 元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
6.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为( )元/㎡。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为( )。
A.2648元/㎡
B.2688元/㎡
C.2708元/㎡
D.2734元/㎡
8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于( )㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为( )万元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为( )元。
A.54000
B.32010
C.48000
D.60000
参考答案
1. A 【解析】：使用面积=100×0.8=80(㎡)
建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/㎡)
参见教材P181
2. D 【解析】：可比实例的正常交易价格=卖方实际收到的金额/(1-应由卖方承担的税率)=3500/(1-6%)=3723.404(元/㎡)，市场状况调整后价格=3723.404×(1+0.3%)6=3790.93(元/㎡)
参见教材P187
3. D 【解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/㎡)
参见教材P187
4. B 【解析】：该可比实例在2006年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)
参见教材P191
5. A 【解析】：4000×95/100=3800(元/㎡)，用3800×(1+0.3%)6=3868.92(元/㎡)。
参见教材P191
6. A 【解析】：此题需注意的是：在采用环比价格指数进行交易日期调整的公式时，应从成交日期的下一时期的价格指数开始逐乘。
2005年9月末的价格=3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1-1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)=2937.6(元)。
参见教材P191
7. C 【解析】：从2004年1月末至2004年6月末的期数为5;2004年6月末至2004年10月末的期数为4：2500(1+1%)5+4×20=2707.53(元/㎡)。
参见教材P191
8. D 【解析】：可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。
房地产状况调整：408 1.63×1.087=4436.73(元/㎡)。
市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。
参见教材P189、191
9. D 【解析】：参见教材P216。该房地产的收益价格为：
10. D 【解析】：参见教材P211，房地产价格=房地产净收益/直接资本化率=6000/10%=60000(元)。
第2篇：房地产估价师理论与方法试题
房地产估价师理论与方法试题
1.房地产估价师从某种意义上讲是( B )房地产的价值
A.发明 B. 发现 C. 创造 D.稳定
2.一种资产只有同时具有( B )的特性，才真正需要专业估价
A.独一无二和共给有限 B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大 D.不可移动和用途多样
5.从房地产估价来看，( D )
A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然资源
C.土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体”
D.土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间
6.关于房地产的十个主要特性中，下列说法有误的是( A )
A.可移动性、独一无二性、易变现性 B.相互影响性、易受限制性
C.寿命长久性、数量有限性、用途多样性 D.价值高大性、保值增值性
7.把房地产分为居住房地产和非居住房地产是按下列哪项划分的( B )
A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段
8.房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是( D )
A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产的供求状况
C.全国本类房地产的供求状况 D.本地区本类房地产的供求状况
10.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面
地价为2000 元/㎡，则土地单价为( C )元/㎡
A.1000 B.2000 C.2500 D.5000
11.甲、乙、丙3宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该3宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择(D )
A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙两土地均可
12.有一块土地甲的楼面地价为2000元/㎡，建筑容积率为5，另有一块土地乙的楼面地价1500元/㎡，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比为( C )
A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.难以判断
14.反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( A )
A.人口家庭构成 B.人口年龄构成 C.人口素质构成 D.人口职业构成
15.下列不属于房地产 区位因素的是( B )
A.交通 B.用途 C.环境 D.楼层
16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( A )
A.房地产投机 B.物价变动 C.财政收支状况 D.居民收入水平
17.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( A )
A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素
18.房地产估价工作的性质，决定了房地产估价的基本原则是( D )
A.合法原则 B.估价时点原则 C.谨慎原则 D.独立、客观、公正原则
19.某估价事务所在2006年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现请你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( A )
A.2006年5月30日 B.现在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日
21.下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( D )
A.查阅政府有关部门的房地产交易资料 B.同行之间互相提供
C.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料
D.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为
22.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在( D )的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值
A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立
23.下列关于取可比实例的说法中，有误的一项是( D )
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好
24.选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的( A )范围内
A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍
26.建立价格可比基础中，统一付款方式是指( D )
A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积
C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清
27.下列叙述正确的是( C )
A.房地产市场不是地区性市场 B.房地产价格不易受个别行为影响
C.房地产之间不能完全替代 D.房地产独一无二性使房地产具有独占性
28.以下哪一项对价值的决定作用几乎是房地产所独有的( D )
A.房地产的权益和区位 B.房地产权益
C.房地产的.实物和权益 D.房地产的区位
二、多项选择题 (每题2分，共30分)
1.房地产估价是指房地产估价师(ABCD )，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
A.根据估价目的 B.遵循估价原则 C.运用估价方法 D.按照估价程序
2. 房地产估价人员应遵守的职业道德包括( ACD )
A.应保持估价的独立性，回避自己、近亲属或其他有厉害关系人的估价业务
B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得
将托人的资料公开或泄露给他人
C.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，
也不得恶意降低收费进行不正当竞争
D.应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
4.以下那些因素会造成住宅类房地产价格水平下降(ABD )
A.靠近城市主干道 B.靠近酒厂 C.靠近高等学校 D.靠近铁路线
5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( ACD )
A.不同的房地产价格影响因素引起房地产价格变动的方向和程度不尽相同
B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上
涨;相反，则导致房地产价格下降
6.在房地产交易环节中需要卖方缴纳的税费有( CD )
A.契税 B.印花税 C.所得税 D.土地增值税
7.以下是房地产估价原则的有( BCD )
A.公平、公正、公开原则 B.独立、客观、公正原则
C.最高最佳使用原则 D.估价时点原则
9.以下难以使用市场法估价的房地产有(ACD )
A.学校 B.写字楼 C.古建筑 D.纪念馆
10.影响房地产价格的国际因素主要有( ABCD )
A.世界经济状况 B.国际竞争状况 C.政治对立状况 D.军事冲突状况
14. 非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如( ABC )等
A.未开发的土地 B.行政办公楼 C.教堂 D.汽车加油站
15.房地产是( ACD )三者的结合
A.实物 B.货币 C.权益 D.区位
第3篇：房地产估价师《理论与方法》冲刺试题
1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为()万元。
A.228.2
3B.229.36
C.224.7
4D.223.63
2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为()万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近()万元。
A.276
B.28
3C.28
4D.29
14.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是()。
A.某酒店
B.某市图书馆
C.某住宅
D.某写字楼
5.现实
第4篇：房地产估价师考试《理论与方法》试题
房地产估价师考试《理论与方法》试题
多项选择题
1、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于( )。
A、是否根据房地产估价的原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式
B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来最佳开发利用方式后的房地产价值
C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开发完成后作为卖方要缴纳的税费
D、是否根据我国的房地产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发利润
2、建筑物的重新构建价格，可以采用( )来求取，或通过政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法
3、房地产估价的.重要性在于( )。
A、为了建立合理的房地产交易秩序
B、促进房地产公平交易的基本保障
C、有助于将房地产价值导向正常化
D、为了方便买卖双方
4、重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估计时点时的价
第5篇：2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题
2017年房地产估价师《理论与方法》冲刺试题
1.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为( )万元。
A.228.23
B.229.36
C.224.74
D.223.63
2.某宗房地产的土地使用年限为50年，不可续期。包括土地开发和房屋建造过程，至今已有18年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40万元，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近( )万元。
A.276
B.283
C.284
D.291
4.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是( )。
