上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构合并、分设考试题_房地产估价师考试题库
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2017年上半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构合并、分设考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格
2、建设用地使用权出让，是土地级市场。A：一 B：二 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 ㎡。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1．5％ C：2％ D：2．5％
E：工业用地的监测点评估价格
4、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
5、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示日，并进行现场说明，听取有关意见。A：3 B：5 C：7 D：15 E：房地产估价机构必须加盖公章
6、组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应不少于__万元。A．30 B．50 C．100 D．2007、卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值为。A：清算价值 B：在用价值
C：快速变现价值 D：市场价值
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是（）。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
9、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。
A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用
C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价
D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格
10、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为__元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．357311、成本加成定价法所决定的单位价格为__。
A．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)×(1-税率)B．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)C．单位价格=单位成本×(1-税率)÷(1+目标利润率)D．单位价格=单位成本×(1+目标利润率)÷(1-税率)
12、下列不属于土地使用权的是（）。A．建设用地使用权 B．宅基地使用权 C．土地承包经营权 D．租赁权
13、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号 D：标高的单位用毫米计 E：执行层的组织协调
14、某办公楼的土地面积3000㎡，建筑面积10000㎡，该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元／㎡，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为。A：1257万元 B：1571万元 C：800万元 D：1300万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。A：3868.92 B：4000.00 C：4072.54 D：4286.89 E：工业用地的监测点评估价格
16、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是__。A．1.25% B．1.17% C．12.59% D．14.06%
17、下列关于工程量清单的表述中，不正确的是__。
A．工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单
B．工程量清单是按照招标要求和施工图内容，将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算分部分项工程数量的表格
C．工程量清单是由招标人编制并提供的招标文件的一部分 D．工程量清单中的工程量应作为结算时的依据
18、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。A．0 B．
C．a×n D．∞
19、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A．抽检法 B．平滑法
C．指数加权法 D．市场法 20、__，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
A．制定和修改建筑物及其附属设施的管理规定
B．代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》 C．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 D．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
21、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。
A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务
C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字
D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。A．当期应还本付息资金 B．当期已付利息费用 C．当期本金
D．当期应付利息费用
23、下列关于限额设计，表述不正确的是。
A：限额设计就是按照设计任务书批准的投资估算进行施工图设计 B：按照初步设计概算造价进行施工图设计
C：按照施工图预算造价对施工图设计的各个专业设计文件作出决策 D：限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施 E：执行层的组织协调
24、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元
E：工业用地的监测点评估价格
25、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是。A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、收益法中确定报酬率的基本方法有．【2003年考题】 A：市场提取法 B：累加法
C：指数调整法
D：投资收益率排序插入法 E：收益乘数法
2、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。A．政府协议出让土地 B．购买相邻房地产 C．卖方不了解行情 D．设立抵押的房地产
3、下列有关各种弹性的表述中，正确的有。A：奢侈品的需求价格弹性相对较大
B：占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小
C：商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品
D：商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品 E：商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性
4、净租的形式一般有。
A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C：所有的经营费用，都由租户直接支付
D：租户应与业主制定出一个有准确数量的上限 E：租户的租金可按不同时间支付给业主
5、某大厦总建筑面积10000m2房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%
6、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50％ B：贷款期限最长不超过10年
C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款
D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E：借款合同
7、房地产业。
A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业
B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门
D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业
E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务
8、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。
A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失 B：基础租金一般高于市场租金
C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
9、下列关于房屋租赁市场税收政策，表述正确的是。
A：对个人出租住房取得的所得税按5％的税率征收个人所得税 B：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税
C：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税 D：对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税 E：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税
10、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。A．价格结构 B．区域结构 C．产品结构 D．供求结构 E．投资结构
11、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资
D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费
12、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用。A：房地剩余技术 B：市场剩余技术 C：土地剩余技术 D：建筑物剩余技术 E：自有资金剩余技术
13、厂商经营决策的利润最大化原则的内容是__。A．边际收益等于边际成本 B．边际收益小于边际成本 C．总收益等于总成本
D．边际收益大于边际成本
14、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A．102 B．120 C．108 D．8815、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
16、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
17、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数
B．各时点指标不可以直接累加
C．每个时点指标值的大小与时间长短无关 D．计数的准确率低
18、工业建筑设计的评价指标不包括__。A．土地利用系数 B．厂房展开面积
C．厂房有效面积与建筑面积比 D．单位面积造价
19、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是．(2007年试题)A：商用房地产风险更高 B：商用房地产的收益更高 C：商用房地产的价值更高
D：商用房地产的增值潜力更大 E：借款合同 20、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发
B：如何取得国有土地使用权 C：房地产权属登记 D：耕地保护 E：城乡规划
21、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括__等。A．土地基础设施完备程度和平整程度 B．土地使用权年限 C．土地使用者 D．土地用途 E．土地权利性质
22、不属于房地产投资的物业类型是__。A．居住物 B．商用物业 C．工业物 D．农业物业
23、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染
B：固体废弃物污染 C：噪声污染 D：废水污染 E：废气污染
24、房产图按房产管理的需要分为。A：地籍图
B：房产分幅平面图 C：房产分丘平面图 D：房产分户平面图 E：宗地图
25、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。A：可出租或可使用面积 B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金
D：出租单元的面积规划和室内装修 E：物业管理企业的经营业绩
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