河南省下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产转让和租赁的需要模拟试题_房地产估价师模拟试题
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河南省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：房地产转让和租
赁的需要模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。
A：物质折旧 B：功能折旧 C：经济折旧 D：会计折旧
E：工业用地的监测点评估价格
2、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了。A：领导定价法 B：随行就市定价法 C：目标定价法 D：挑战定价法 E：借款合同
3、有一宗房地产，土地面积1000 ㎡，其价格为工500元／㎡，建筑面积4 000 ㎡，其重置价格为1200元／㎡，该房地产价格为1250元／㎡，则该建筑物的单价为。
A：1000元／㎡ B：1187．5元／㎡ C：1200元／㎡ D：1316．7元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
4、物业服务成本的构成一般包括__。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨
5、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法
6、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。
A：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素 C：对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量” D：房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的 E：工业用地的监测点评估价格
7、工程建设的招标投标和__的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A．建设施工制度 B．建设投资规定 C．建设规划制度 D．建设监理制度
8、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡(其中人工费为50元／㎡)，装饰装修工程直接费为900元／㎡(其中人工费为45元／㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。A：2204.55 B：2397.99 C：3237.60 D：3345.64 E：工业用地的监测点评估价格
9、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。A．开发建设投资 B．正经营资金
C．国家资产及其他资产 D．开发产品成本
10、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。A．690.40 B．8284.79 C．8720.83 D．9746.8111、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在__年内延续弥补。A．2 B．3 C．4 D．512、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括。A：融通资金职能 B：防灾防损职能 C：分配职能
D：分散风险职能 E：执行层的组织协调
13、估价报告书中说明的（）限定了其用途。A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的D．估价对象状况
14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。A：1％ B：1.5％ C：2％ D：2.5％
E：工业用地的监测点评估价格
15、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。A．质量 B．品牌 C．价格 D．类型
16、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格
17、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3 000元／㎡，旁街路线价为2 000元／㎡．其临正街深度为22．86 m(即75英尺)，临旁街深度为15．24 m(即50英尺)．根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为． A：158．35万元 B：135．17万元 C：123．45万元 D：126．38万元
E：工业用地的监测点评估价格
18、下列关于临时建筑，表述错误的是。A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑
C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章
19、以下关于估价方法间的关系的表述，正确的是。A：在建工程适用市场法估价而不适用成本法估价 B：市场法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取
C：假设开发法中的开发完成后的价值可以采用市场法、成本法求取
D：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法 E：工业用地的监测点评估价格
20、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为__。A．工程建设费用 B．措施费 C．规费
D．直接工程费
21、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长 B．投资数额巨大 C．变现性差 D．以上均正确
23、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元 B：2789．3万元 C：2843．6万元 D：2987．6万元
E：工业用地的监测点评估价格
24、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡ E：工业用地的监测点评估价格
25、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，套内使用面积为132㎡，应分摊的公共部分建筑面积为9㎡，按套内建筑面积计算的价格为3500元／㎡，该套住宅按建筑面积计算的价格为元／㎡。A：3000 B：3277 C：3295 D：3599 E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列物业中，属于特殊物业的是。A：在建工程 B：车站 C：购物中心
D：科技产业园区 E：借款合同
2、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第六年年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。A．544.10 B．555.10 C．1776.32 D．2109.383、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是。
A：拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B：拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C：拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D：诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 E：执行层的组织协调
4、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是__。A．增加税收
B．降低存款准备金率 C．增加政府支出 D．减少转移支付
5、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了（）等诸方面。A．城市基础设施 B．高新技术
C．城市公用配套设施 D．资金
E．专业人员经验
6、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。A．10% B．9.5% C．11% D．10.65%
7、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。A．佣金 B．手续费 C．咨询费 D．保证金
8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起日內给予答复。A：5 B：7 C：10 D：15 E：执行层的组织协调
9、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。A．3 B．4 C．5 D．610、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
11、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。A：抵押权 B：租赁权 C：地役权
D：土地承包经营权 E：宅基地使用权
12、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。A：属地管理原则
B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则 C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记 D：房屋的所有权人和使用人为两个人 E：执行层的组织协调
13、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期 B：其他商品的价格 C：商品本身的价格 D：政府的政策
E：生产技术的变动和生产要素的价格
14、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A．2290.91 B．2326.41 C．2344.16 D．2308.6615、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。
A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动
B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置 C：集体土地上的拆迁行为
D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为 E：自诉自建行为
16、缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资 B：奖金、津贴和补贴 C：加班加点工资
D：住房公积金月缴存额 E：单位管理经费
17、根据西方经验，一般认为速动比率为时比较合适。A：1：1 B：1：2 C：2：1 D：3：1 E：执行层的组织协调
18、下列属于农民集体土地范围的包括。A：村农民集体的土地
B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地 C：乡(镇)农民集体的土地
D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地 E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
19、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。A：保留价是拍卖的必备条件
B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权
E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情
20、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。A．所得税
B．房地产抵押贷款还本付息额 C．改扩建费
D．房屋火灾保险费 E．会计上的折旧额
21、直接资本化法的优点不包括。
A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
22、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．委托财产总值 B．信托范围 C．信托收益
D．信托信用等级
23、作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损
E：执行层的组织协调
24、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。A．6992 B．5183 C．6062 D．539825、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的__直接形成债权债务关系的行为。A．商品交易 B．货币工具 C．金融工具 D．借贷活动
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