房地产策划员资格证复习题_房地产策划笔试题
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房地产策划员复习题
论述题：
一：访问调查法包括哪些，请详细说明。
（1）小组座谈法：又称焦点访谈法，就是采用小型座谈会的形式，挑选一组具有代表性的顾客，在主持人组织下，就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。
（2）深度访谈法：深度访谈时一种无结构的、直接的一对一的访问。
（3）投影技法：它用一种无结构的、非直接的询问方式，激励被调
查者将他们所关心的话题的潜在动机、态度和情感反映出来。
（4）面谈调查法：面谈调查法主要包括面谈调查和街头/商城拦截式
面谈调查两大类。
（5）电话调查法：电话调查法是由调查人员通过电话向被调查者询
问了解有关问题的一种调查方法。
（6）邮寄调查法：邮寄调查法是将问卷寄给被调查者，由被调查者
根据问卷的填表要求填好后寄回的一种调查方法。
（7）留置问卷法：此法即可弥补当面提问因时间仓促，被调查者考
虑问题不成熟等缺点，又可客服邮寄调查回收率的不足。二：房地产投资的类型？
（1）按投资主体分类
国家投资：在我国国家仍然是主要的投资主体之一，也是特殊的投资主体。
企业投资：企业是房地产投资的主体
个人投资：个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。
（2）按房地产投资的经济内容分类
土地开发投资：土地开发投资是指用于新城区土地开发和旧城区土地在开发的投资。
房屋开发投资：房屋开发投资包括住宅办公楼宇，商场，酒店，工业厂房等。
房地产经营投资：指用于房地产出售、出租、互换、信托等经济活动的投资。
房地产中介服务投资：指用于房地产咨询、价格评估、测量、律师、财务和经济等中介服务的投资。
房地产售后服务投资:是房地产业得基本活动之一。
（3）按投资的资金投入方式分类：
房地产信托：采用股份公司的形式，将被动的股东投资者的资金吸引到房地产中来。
房地产辛迪加：房地产辛迪加组织近似于企业组织中的合伙式。房地产抵押贷款和房地产抵押贷款证劵：
直接购置房地产：投资性购买的目的是保值和增值。
简答：
1、影响现房市场的因素：金融政策，房屋价格，家庭收入，通货膨胀率，经济景气指标。
2、房地产市场需求影响因素的调查。如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化，顾客的构成，分布及消费需求的层次状况，顾客现实需求和潜在需求的情况，顾客的收入变化及其购买能力与投向等。
3、经济环境调查
(1)国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。
(2)项目所在地区的经济结构，人口及就业状况，就学条件，基础设施情况，地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。
(3)一般利率水平获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。
(4)国民经济产业结构和主导产业。
(5)居民收入水平，消费结构和消费水平。
(6)项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况。
(7)与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。
(8)财政收支。
4、住宅市场细分资料整理分析方法
（1）单一变数法：只根据影响顾客需求的某一种因素进行市场细分
资料整理。
（2）综合变数法：按照影响顾客需求的两种以上的因素进行市场细
分资料整理。
（3）系列变数法;根据房地产企业市场营销的需要，列出影响顾客需
求的诸因素，然后由粗到细的进行细分。
5、房地产政策影响分析应注意的问题
（1）房地产行业涉及各种行业，由于其价值观及利益目标的不同，使得政策影响分析较为困难。
（2）由于政策出台的复杂性，房地产政策影响分析的结果较为难预
测。
（3）房地产政策影响分析不是一个学究式的推理过程，而是一个实
际运作中对时局操控的一门艺术。
（4）要理解和整理这些政策，可以从政策目标的号召力，影响市场
行情的程度，可操作的程度、影响的部位、实施影响的手段及传播影响的途径来分析。
6、投资估算的作用，投资估算的阶段划分
（1）是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据。
（2）是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据。
（3）是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
机会研究阶段初步可行性研究阶段可行性研究阶段
7、零售商业项目对土地影响因素的要求
（1）最短时间原则
（2）区位易达性原则
（3）接近购买力原则
（4）满足消费心理原则
（5）接近中央商务区原则
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