某房地产公司上海考察学习体会_上海学习考察心得体会
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某房地产公司上海考察学习体会（逐步搜集一些好的做法）
房地产 2009-04-23 15:28 阅读68 评论0
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从近几年国家针对房地产业的调控政策可以看出，国家对于稳定房地产市场的决心非常大，调控措施正在逐年完善。从2005年国务院以“国八条”拉开了对房地产市场的宏观调控序幕以来，系列调控政策虽然对压制楼市过度升温起到了一定的作用，但结果仍不尽人意。2007年的楼市，政策调控仍然贯穿全年，虽然并不如06年般的密集，但仍然从土地、信贷、市场等方面进行调控，政府在不断的调控中吸取经验，采取更
有针对性的调控措施。
自2007年以来的连续6次加息政策已经提高了开发商的融资成本，限制了部分投资者的恶炒行为，但在2007年没有达到房地产市场降温的目的。从今年的重点政策来看，调控更多的是从细节着手，对以往政策进行完善和补充，改进一些现行政策的漏洞，从而达到稳定房地产市场。由于宏观环境的影响，为了加强学习，为公司发展出谋划策，根据公司领导安排，前往上海考察学习，本次考察学习的时间为6月21日—6月23日，共三天。由上海葛洲坝阳明置业有限公司在上海安排行程，共14人参与学习，6月22日上午主要考察学习万科红郡、蓝桥圣菲，仁恒河滨等知名住宅楼盘，下午前往同济大学进行建筑方面知识的学习和参观同济大学内著名的建筑物；6月23日上午前往葛洲坝大厦工地学习制度和现场管理，并参观了上海顶级豪宅“汤臣一品”，下午前往金地集团“未未来”住宅项目进行考察学习。本次学习，本人以“思想大解放，观念大更新，加快大发展”为目的，从公司今年的新任务、新目标出发，结合本部处职责进行下半年工作定位，“开拓稳进，吸收改变”。在阳明置业公司领导的热情接待和周密安排下，我们学习考察活动达到了预期效果。通过此次上海之行的所看、所听、所想、所感，结合所考察楼盘的整体规划、小区景观配套、材料、物业服务等方面，以下我从收获体会和下一步的工作设想等方面总结汇报此次考察学习情
况：
一、考察学习收获
1、开拓建筑审美视野
上海素有国际大都市的美誉，建筑技术手段和建筑造型艺术已经与国际接轨，建筑精美化。从建筑的外观形象上可以分为三个层次，首先是宏观外部造型，也就是远距离欣赏这个建筑时识别天际轮廓线；其次是建筑近前欣赏的是立面设计风格，欧式、中式、古典还是现代，以及颜色、材质的对比，横线条还是竖线条；第三层次则是建筑的细部，这时所关注的是建筑与人亲密接触、对话层面的元素，比如栏杆、扶手、台阶、花篮、吊灯、帖瓦、材质、肌理等。在上海，我们不仅感受到优秀小区强调的是品牌化的设计和管理，而且体会到对建筑细部的设计理念和精细化的工艺。比如：人行道设计生动有活力，通过道旁流线绿化巧妙连接；绿化方面借用天然元素，品种合理搭配，并不需要高档等等细节。
我们参观的万科红郡、蓝桥圣菲等项目，很多建筑细部没有花太多成本，但是施工的局部非常精细，建筑的装修配饰不仅设计巧妙，而且工艺精湛。尤其是万科红郡项目，从品牌战略的高度进行规划，除了满足其强大的核心居住功能以外，更致力于对居住模式、生活方式及多元文化的引导与创建，按高标准、低密度、高配套的理念来设计。
2、学习建筑人本化与整体化的结合
建筑人本化离不开居住环境和使用功能带来的舒适度，建筑整体化主要表现在建筑与城市的协调发展和建筑与景观的整合。很多开发商稍有实力都想做地标，产品50年不落后，但是在技术手段，审美意识方面没有跟上的话，是不可能领先的。我们看到的万科红郡、蓝桥圣菲等项目以带状绿化，融合欧洲小镇的建筑风格，营造出水景、公共绿地、组团绿地及私家庭院等多层次的情景社区。整体建筑风格为新古典主义，同时根据上海人的居住习惯对建筑进行了部分调整。奉送的花园、露台、楼阁和阳光地下室，让业主享受到了更多的附加值。除此之外，从双层中空玻璃、人工降噪等科技运用，到对屋顶陶瓷瓦的选择、立面砖的色彩、材质搭配上，都体现出 “以人为本”的设计理念和景观的充分融合。
设计的根本目标是为了让业主在其中生活几十年并能享受高品质的环境。业主用了半生或一生的积蓄，购买消费品或固定资产投资方面最贵重的一件，期望物有所值，产品品牌化，建筑有独立的魅力，引人瞩
目。
我们在仁恒河滨项目考察学习时，该项目比公司开发的“锦绣天下”一期规模稍大，均为高层板式住宅组团。该项目在规划设计与环境设计中体现了一些新理念：（1）设计宗旨是“以人为本、科学生活、健康生活”。通过对开发的中心绿地和会所的体育运动的导入，把健康生活和居住区日常的生活融为一体。（2）文化演绎生活，设计中营造出居住环境自由的空间氛围。（3）通过绿化、铺装、水系、照明系统、音响系
统，塑造个性空间。
3、“以销定产”，创新经典户型
根据上海房地产交易网数据，截止到2008年的6月份，全市普通住宅销售量总成交套数为84997套，总成交面积为870.78万㎡；非住宅类的销售量为25992套，总面积为235.36㎡。商品住宅的成交套数和成交面积都要超过非住宅类产品。显示房地产市场上投资性比例下降，更多的是自住性需求支撑房地产市
场。
根据5月份上海住房成交面积构成明细表，从成交比例来看，90-120㎡、70-90㎡两个面积区间的比例最高，分别为28.50%、25.10%，两者合起来占成交量的一半以上。购买90-120㎡、70-90㎡两个区间面积的人，一般多用来居住。因此从成交面积的构成来看，现在上海购房户多以自住为主，并且中小户型
在市场上更受欢迎。
因此，由于受“70/90”政策的影响，我们前往上海考察新建的楼盘，学习小户型经典设计的作品，不仅从建筑外立面、建筑形态进行创新，而且在内部功能上进行新突破，创造出小户型多功能优秀产品。应该说在上海的房地产市场上各知名房地产公司相当理性，结合当地市场，深入研究，真正实现“以销定产”。
4、品质销售
本次考察学习的楼盘中，金地“未未来”项目不仅有宽大装修精良的展示中心，更有通过“品牌材料实体+样板房”的体验式营销方式，使得购房者看得开心、买得放心、住的舒心。其中最值得体会的是：
（1）安全感，每次进入小区和样板区总会见到身姿挺拔的保安立正，刚劲有力，上前检查身份。保安不仅是一个小区的形象代表，更是一种安全保障，业主的安全感八成是来自于对安保人员的信任。
（2）细节装饰引人入胜，一方面将售楼部设置在一段绿化走廊的后面；一方面将前往精装修房屋的通道通过彩绘包裹，布置优雅广告和绿化，既安全又美观；另一方面重视样板房小区标识的设计，给人以温
馨感。
（3）物业管理方面，我们虽然没有深入调查，但是从小区管理的环境，出入口管理的严格，以及精神
抖擞的巡逻队来看，物业值得业主满意。
5、葛洲坝大厦良好的管理值得我们学习。在葛洲坝大厦考察学习时，我们看到了一个十分狭窄的施工现场，但被安排的紧紧有条，干干净净，处处体现了制度管人，科学施工。经过向相关管理人员咨询，我们感到制度化执行的严格性，奖罚分明。可以这样说，制度是可以复制的，严格负责将学无止境。
二、下一步工作启发
通过本次考察学习，意义重大。本人作为公司发展处负责人，考察学习后结合本处职责就下一步工作
设想，建议如下：
1、我们公司具是房地产一级开发资质，但是与先进的公司相比，综合实力有待进一步发展。未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。经研究，房地产已由营销时代进入产品时代，甚至进入品牌时代，品牌已成为房地产企业规模扩张的驱动器，企业品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。
（1）在品牌建设上，企业在加大品牌建设费用投入的同时，更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化。目前，公司产品正在持续不断的推向市场，每年有固定的广告宣传，我们应该切实做好把项目营销与企业品牌推广紧密结合起来。一方面由于有项目支持，因而费用有保证，应对企业作品牌策划和长期宣传，通过点滴逐步积累增长品牌价值；另一方面，产品应体现企业形象，结合企业特点创造个性，体现差异化，有利于品牌的树立。
（2）建议专业公司对企业品牌进行策划，确保价值凸现。同时，每年公司应对公司品牌进行评估，改进，实现真正逐年提高，向优秀房地产企业靠拢。
（3）“产品”是企业品牌的保证，“以销定产”只是营销手段，产品一定要做精做透。目前产品严重同质化，都在吆喝绿色生态住宅，健康、生态、环保、绿色、精品户型。因此，我们在产品设计时要注意的，与优秀的设计师和公司战略合作。由于市场受区域内经济影响，售价不高等因素，针对宜昌市现有项目，我们建议下一步公司可以通过“一流的品质设计、二流的施工保证、三流的成本”来实施，确保产品能够经历时间的考验，施工上的投入满足现有市场标准，材料通过相仿的中档材料取代降低成本。比如：西班牙著名的服装品牌ZARA，其“一流设计、二流材料、三流价格”阐述出品牌的服务真谛，被誉为“平民的时尚”。
2、今后，房地产企业将继续沿着规模化、规范化、资金来源多样化、品牌化的方向发展，规模化及跨区域扩张成为优秀房地产企业发展的显著特点。公司发展一方面靠资金，通过融资，合作开发、股权合作等强强联合迅速扩张，加强与国内外房地产企业、投资银行、基金管理公司的合作，在合适的时机，引入战略投资者。另一方面规模化发展、跨区域扩张对企业的财务风险控制能力和管理水平提出了更高要求，如何优化治理结构、提高运营效率、促进资源共享，实现规模化集约化经营，是摆在每个大型房地产企业
面前的难题，需进一步抵御管理风险。
3、目前，粗放单一的房地产开发模式，正发生潜在的变化，开发商团体正在朝三种主要类型演化，即综合性的投资开发公司，专业化投资公司、专业化开发公司。综合性的投资开发公司由少数具有相当品牌影响力的公司形成；专业化投资公司则包括境外投资基金和境内投资基金；而专业化开发公司更类似房地产“操盘手”，其主要职能则在于对开发链中各种相关资源的整合，负责将资金和土地转化成有形的房地产
产品。
我们公司现处于所有品牌公司开发的初级阶段，针对集团公司现有土地存量及开发难度，我们应考虑
多方合作，借助资金尽快储备现有土地资源。
4、因地制宜，结合项目提出建议。房地产行业就是一个在不断向别人学习的过程中创新发展的过程，可以通过“拿来主义+创新主义”立足，艰苦发展，吸收改变。本次我们前往上海学习，确实开阔了视野，看到了别人产品和营销的先进性和创新性，为我们在以后的工作中取长补短，不断学习和应用先进的理念和
做法提供了样板。
（1）今后我们现有项目在策划定位时应注重，以市场为导向建立自己的品牌。从选址、规划设计开始，以目标顾客群的需求为中心展开市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。
（2）所有产品在规避政策审批时，做好功能转换与规划设计的结合。比如，“锦绣星城”项目，应切实将不利于销售的地下室与商业紧密结合，利用地段优势，打造商业氛围，深入挖掘停车位场地转换功能的价值；通过平面拼接和赠送露台、花园、顶楼阳光房等增加产品附加值，创造卖点；认真做好户型研究，体现特色。
（3）公司上下同心、精诚合作
公司现阶段不可能达到综合性的投资开发公司机构组建规模和业绩，因此，公司应艰苦创业，锐意进取。比如：综合性的投资开发公司由于开发量和规模大，可以拥有自己的研发机构和高级人力资源，费用完全可以承担。但是，我们公司因开发量小，不可能健全机构和配齐人员，应充分借助战略合作伙伴，提升产品价值；另一方面，公司内部充分利用人力资源，综合配置。比如：项目定位、策划、成本预算等等，如果按照综合性的投资开发公司将是一个固定的团队参与，但是我们应考虑为某一件事全员综合参与，或成立临时研发小组，而不要职责太清楚，这样使得团队凝聚力加强，相互信任和相互帮助的意识加强。大家一起探讨，一起分析优劣势，一起结合自己在开发某一阶段所运作执行项目积累的经验和教训，有效的沟通更能提高效率，降低风险。
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