公司转制后的工作情况汇报1_公司整体工作情况汇报
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有限公司转制后的工作情况汇报
一、公司概况
？？？？、公司是原济？？？、发展总公司转制的股份合作制企业，公司机关设有公司办公室、？、、房地产开发公司、企业管理部、物业管理部、水电管理部、财务部等职能部门，下设有？、酒店、？？业大厦A、B、C三栋综合楼、？？制衣厂、？？制衣厂、搅拌站、建筑公司、、泡棉厂等企业，净资产总额为1.33亿元(农场现有约900亩土地未作价纳入资产，日后所产生的收益纳入本企业)。其中：
1、在持有土地总量方面：
？？？？公司现有的建设用地其来源两种方面，一是历史用地（主要来自人民公社时自划拨历史用地）；二是向原？？镇属下的行政村征用。
现公司总占用地面积约1454亩，土地分为两种经营的性质，一是经营种养业约1000亩（即现在农场）；二是经营二、三产业的约454亩。但在土地的合法性使用上，仍然存在以下很大的困扰，如：
（1）农场的1000亩也未办任何权属证（即房产及山林地产权）；
（2）工业用地340亩，只有规划局用地红线，部份在市国土局办理建设用地通知，全未办理建设用地许可证手续，现要申补办完善手续约需补相关的费用？？？？？万元。
（3）其他还有？？？亩的二、三产业工业用地，也有部份手续还未完全完善合法手续。
（4）前期已办房产用地红线，手续未齐项目两宗面积共？？？、、m2（码头？？？m2，？？13000 m2）。
2、在持有物业总量上：
（1）已办理集体房产证面积？？？、m2 ；
（2）未办理任何产权证面积？？？ m2（未办产权航天公司占28000 m2，实业公司？？？？ m2，为了尽早办理产权我公司已在今年两次将资料呈送区国土局后退案，理由无报建手续。）
3、近期公司经营情况：
近几年来，公司在经营管理上，一直保持稳步发展的势头。转制后，实业公司在董事会领导下，以及广大员工的共同努力下，公司各项工作开展顺利，公司经营继续保持稳步、健康地发展。经初步统计，2003年度实业公司总收入约为1550万元，属股份企业占350万元。其中，2003年度收回资金3500万元，已收回？？？？万元，其中？？？占1500万元，？？？？占60万元。新公司成立以来，致力于减少公司贷款额，降低经营风险。今年8月底，实业公司贷款额压缩至6260万元，现剩下贷款都是借贷投入？？？？。
4、转制人员基本情况：现时公司股东总人数为？？人和原退休员工231人，公司留聘员工30人
5、公司合作合资项目方面：
1、？？酒楼其中，我方占60%,港方占40％；（后实际上港方占38％，有8％转让给区劳动服务中心。）
2、搅拌站，我公司与香港公司、市房屋修管所三方合作。
二、在深化产权制度改革和盘活不良资产方面的做法和体会
1、公司体改情况
公司体制改革主要从两个方面进行。一是镇属企业“产权制度”改革，即对镇属企业的产权归属进行明晰；二是对镇属企业“经营机制”进行改革，按建立现代企业制度的要求，组建有限公司和若干专业有限公司。
镇属企业体制改革工作按照以下步骤进行：第一，对镇属企业财产（包括生产性财产和非生产性财产）进行清产核资，再折股量化到镇属下的八个行政村及集体干部职工。股份量化后，各持股法人单位不能抽资退股，但可以在特定范围内及公司（企业）内部按规定转让所持股额。第二，对镇属企业管理经营机制进行改革。按照《公司法》对建立现代企业制度的要求，以优化经济结构和资本重组为主线，把“总公司”组建为“实业发展有限公司”，并相应制订《实业发展有限公司章程》，明确其管理机构、经营运作、股东的权利义务等内容。其后将镇属现有企业的经营情况分门别类，按行业情况成立相应的娱乐、房地产、服务、工业等有限责任公司。改组后的有限公司主要职能是管理产权、控制投资、结算盈亏，并从属下企业收取投资收益。
2、公司部分重点项目的经营现状、发展方向及思路 在今后的发展上，公司拟将类似以上情况的企业采取原企业股东组成负责全面彻底地清理原有企业所属的一切债权债务，进行资产的重组，以进一步净化不良资产，盘活存量资产，为进行改制经营减轻包袱和减少压力。
3、公司目前存在的经营困难
在今后，公司亦会对现有的联体、联营单位进行筛选分离，该退出的退出，该调整的调整，该优化的优化，把不良资产、虚有资产进行了全面清理，实行该停则停，该转则转，该并则并，将企业经营风险降到最低点的新做法。为实现公司股权结构的多元化、合理化创造必要条件。
但由于公司原属的经济实体，几十年来行政办企业、行政干扰企业，所以公司目前还背着银行借贷高达6260万元。所以公司在今后如何实现企业可持续发展的道路上，仍存在着诸多的困难。如：
1、企业借贷数额大。公司向银行贷款年初8500万元，每年纳息700万元。请求区政府出面协调解决？？？征地补偿款1500万元，区国土局欠征地款60万元
2、请求区政府出面把作为？？？地区经济发展最大障碍的？？？项目彻底地改变经营用途，不再维持现项目的经营，协助我司完善用地手续，减少补办费用，把用地性质转为商住用地或建设综合性大型市场。改变？？？的现状，已成为公司当务之急，也是数万村民股东翘首以待的大事；
3、请求区政府协助？？？农场山地办理产权证，并向市政府请求作为房产用地；
4、希望区政府协助解决撤镇建街后，将原镇属用地及房产能以区政府下文的形式，明文确认转制后其权属归实业公司所有。并协助解决企业转制后物业产权证的确权问题，以尽快地办理；
5、公司员工个税征收协调工作
（1）公司在转制后，实行以年薪制，取消任何福利补贴，涉及企业员工个人所得税起征点个税的问题如何解决，股红分配要纳所得税及个税，建议能否以支付工资的办法加以解决。此外，因为企业转制后，部分职工分流或下岗，单纯依靠原企业股红分配生活，个税起征点过高，对其生活造成相当大的影响；
6、企业退休人员如何推向社会化管理，希望区政府能作出相应的文件规定。
7、希望区政府对原企业转制后的分流人员的重新就业及党团组织关系转移等问题给予指导性的意见。
8、希望政府能尽量减少对企业下达的各种行政事务性工作指标，企业社会性负担过重已成为其经济可持续发展的重要制约因素，不利于企业参与平等发展竞争，要逐步理顺改制公司的社会职能和社会负担加大对公司扶持和引导的力度。
三、对东圃商业大厦A、B、C三栋物业升级改造的案例剖析
东圃实业发展有限公司经济运营和发展必须着眼于东圃地区的实际，要实现资源优化配臵，必须对东圃城郊经济有一个科学定位认识，真正做到“有所为”和“有所不为”。东圃地区是典型的城郊型经济，必须充分发挥地域优势和资源优势，促进经济转型升级。
改造动因一
随着城市化进程加快，面对部分物业进行拆除或改建这个问题，这是公司在今天城市化过程中需要为过去所付出的代价。一方面，这是由于政策缺乏延续性等客观原因造成的；另一方面，在拆除或改建的物业中，不少是前几年公司规划起点不高的产物，所产生的效益较低，却占用了大量的宝贵资源。
改造动因二
随着东圃地区投资环境和居住环境的不断改善，将吸引大批的有较高收入和文化素质水平人前来臵业和落户，将大大改变东圃地区辖内的人口构成和消费构成，带来巨大的消费需求和商机。
因此，公司对东圃商业大厦A、B、C三栋物业升级改造势在必然。并以积极的态度来迎接这个变化，以提高物业的档次，改变物业的用途。公司在强化合同管理的基础上，把公司所属到期或即将到期、位臵相邻、档次和效益的物业进行通盘的考虑，寻求统一建设和规划，将位臵适宜、人流较多的工业用厂房尽可能改建成商铺和写字楼，发展商业、饮食业等第三产业，挖掘潜力，增加收入，做大蛋糕，实施“二次创业。东圃商业大厦A、B、C三栋物业升级改造由此而产生。
在这过程当中，公司积极争取吸引那些有较大规模和影响力的企业或项目落户，“筑巢引凤”，对周边地区产生辐射作用，逐渐形成了“众星拱月”的格局。这样一来，不但保障了公司对原有物业的收益，强化了公司坚持以物业为基础，以第三产业为重点的经营方式，进一步优化了公司的产业结构，还对东圃地区的经济发展起到引导作用和产生了良好的社会效应。
存在问题
1、物业升级改造，需要进一步加以解决物业登记确权工作滞后和经济增长之间的矛盾。由于历史上的原因及某些政策因素，公司转制后，相当大部分物业一直拿不到产权证，因而带来的这些物业既不能抵押货款，也不能疏通；既不能进行工商税务登记，也不能办理消防、营业等手续。就是能出租给企业，商业价值都被低估。
2、对属下企业和出租物业的管理和跟踪服务力度有待于进一步加强。坚持立项规范，突出重点，规模开发，注重效益的原则下，抓紧条件规划和建设好一批上规模、上水平、上档次的第三产业企业，设计类似东圃商业大厦A、B、C三栋物业升级改造的新的商业兴奋点，使公司现有的“空臵”物业充分利用起来，发挥其应有效应。做到宜商则商，宜住则住，将其合理地利用，以此推动经济的发展。以整体环境实质性改观来促进经济的发展。例如对物业进行整顿，督促其完善内部的经营管理，要求其做到依法经营，对于违反有关法律、法规政府政策的经营，令其进行整改，对逾期不改的则坚决予以关闭，维护公司的整体利益及发挥公司的社会效益。
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