住房问题[优秀]_住宅优秀案例

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一、当前状况

目前我国住房市场体系还存在以下五大问题

(一)公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大

目前，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运作效率低。职工交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住房货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入公积金缴存范围的家庭也不少，即使享受公积金制度，所受到的住房货币保障也很有限，远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。

(二)经济适用房制度监管和退出机制不完善

经济适用房供给政策在缓解住房供需矛盾、抑制房价方面做了一定贡献，但是因为监管不到位、退出机制不完善也遗留了很多问题。比如，经济适用房面积过大、分配不均、一人拥有多套经济适用房、通过经济适用房操作获取暴利等问题，政策的实际效果与预期目标相差甚远。

(三)廉租房制度建设缓慢.保障范围小，资金缺口大

到2007年6月底，586个城市建立了廉粗房制度，占89.3%。截至2006年底，通过廉租房制度改善居住环境的低收人家庭有54.7万户，占2008年底目标的5.5%。大部分城市，没有把进城务工的农民工，单亲家庭和日益增多的老龄群体中的空巢家庭纳人廉租房政策的保障范围内。1998年至2006年全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，2007年1月至11月全国投人资金仅为83.2亿元，远远没有满足“十一五”期间每年近500亿元的廉租房资金需求。

(四)住房保障形式单一与人均收入分布不匹配

普惠性的公积金覆盖率低且倾向于高收人者，限价房、经济适用房和廉价房均有收人门槛，而各种保障性住房之间的门槛值不连续、差值较大，并且保障形式单一，导致夹心层的住房困难。

(五)缺乏住房普查统计数据，住房保障缺乏长期规划

目前，我国不仅缺乏城市居民收人分布的统计数据。而且还缺乏住房普查数据。因此，很难准确地

把握住房困难的实际情况而做相应的举措。也很难做长期规划。

(六J很大一部分居民过于热衷把住房作为投资品

许多城市居民投资性购房比例达20%，在房价上涨较快的城市，这种比例还要高。许多二次或多次置业者的购买目的纯粹就是投机套利，“温州炒房团”、“山西炒房团”等就是单纯投机套利的代表。

(七)部分开放商片面追求个人利益而忽视公众利益

当前，我国建筑建设存在能耗高、质量低和性能差等问题，目前住宅使用能耗为相同气候条件下发达国家的2倍一3倍。开发商过于注重经济收益而不在降低能耗、提高质量方面下工夫，导致资源消耗高.居民居住成本高、条件差等问题的出现。

二、政策方针

温家宝总理在2011年政府工作报告中指出，2011年，要坚定不移地搞好房地产调控。加快健全房地产市场调控的长效机秘，重点解决城镇中低收人家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布住房建设计划 ,在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽

保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。有关部门要加快完善巡查、考评、约谈和问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

三、解决住房问题的重要意义

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

一、基本措施

十一届全国人大三次会议通过的《政府工作报告》指出:要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

《政府工作报告》提出了四项针对性措施:值得注意的是，在房地产议题上，温家宝的政府工作报告去年强调的是“积极”与“稳定”，今年则更强调“遏制”和“保障”。而房地产议题在政府工作报告中的位置也发生了改变，从去年的投资类议题划人到了今年的民生类议题。

措施之一是继续大规模实施保障性安居工程。今年中央财政决定安排保障性住房专项补助资金632亿元，建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套;同时扩大农村危房改造试点范围。各级政府必须切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。第一条措施是从保障社会弱势群体基本居住权利的角度提出来的。当前住房保降方面突出的问题是什么？是保障对象问题。那些囿于滞后的户籍制度改革，虽无当地户籍却拥有正当职业的大量新市民多属住房方面的弱势群体，却被现行住房保障政策边缘化。他们照章纳税，正在为当地经济和社会发展作出贡献，如不纳人保障范围于情于理都说不通。最近有些城市已尝试解决这部分人群的住房问题，使他们尽快融入当地社会，值得各地效仿。

措施之二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应。加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费、盘活住房租赁市场。这第二条措施是从增加供给的角度为遏制房价过快上涨提出来的。需要地方政府的发展改革、财政、土地、建设、规划、房管等行政管理部门紧密配合、共同努力，才能将这条措施落到实处。

措施之三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度完普商品房预售制度。这第三条措施是从压缩不合理需求角度为遏制房价过快上涨提出来的。由于近年来投机性资金往往瞄准中小套型住房，尤其需要地方政府出台具体措施，限制炒房者将中低价位、中小套型普通商品房作为其投机牟利的手段。

措施之四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。这第四条措施是从规范市场秩序和完善土地收人管理角度为遏制房价过快上涨提出来的。建议地方政府提高土地出让收益用于保障性住房建设的比例，例如，将土地拍卖中高于起拍价的超额收益全部用于保障性住房和政策性租赁房建设等。

二、国内经验

2007年以来，广东省江门市各级房管部门在各级党委、政府的大力支持下，根据省委、省政府和市委、市政府关于实施“十项民心工程”的要求和《国务院关于解决城市低收人家

庭住房困难的若干意见》的精神，认真履行职能，完善住房保障工作机制，积极构建多层次的社会住房保障体系，着力解决城市低收人家庭的住房问题。

(一)加大投入，建设经济适用住房和廉租住房-

开展经济适用住房和廉租住房建设，完善住房保障体系，是江门市各级党委、政府的一项重点工作为此，五邑各市区房管部门结合当地的实际情况，积极有序地开展安居工程建设。恩平市房产局争取市政府通过了在十一五”期间投资1200万元，建设308套廉租住房的总体规划，以及建设廉租住房的一系列优惠政策，并积极向省建设厅争取到廉租住房的专项建设资金;经过各方的努力，目前，已基本完成首期96套廉租住房建设工程。

(二)改造公房，增加廉租房房源

把调剂、腾退的直管公房改造成廉租住房，一直是江门市各级房管部门开展住房保障工作的重要手段。仅2006年各市区房管部门就提供了96套公房用于低收人家庭的住房安置。其中，市房产局提供了8套;新会区房产局提供了14套;台山市房产局提供了11套;鹤山市房产局投人了80万元，翻新、维修了63套廉租住房。

(三)发放补贴，增加保障手段

鉴于廉租住房的房源有限，实物配租无法马上兑现的情况，为了落实“应保尽保’，的原则.市房产局2006年12月份制定了《2007年度江门市区城市低收入住房困难家庭租赁住房补贴方案》，从2007年1月份起对蓬江、江海两区年底登记在册的住房困难户实施发放租赁住房补贴，首批受惠的将有100个困难家庭。

(四)减免租金，发挥公房的住房保障作用

各市区房管部门还对租住直管公房的低收人家庭实施租金减免，共减免户数1800多户，金额100多万元。通过以建设经济适用住房和廉租住房为主，调剂利用腾退直管公房为辅，实物配租和货币配租相结合的方式，江门市已基本构建起住房保障体系。目前，全市已全面解决了城市人均居住建筑面积8平方米以下的低收入家庭的住房问题，并力争在今年内解决人均居住建筑面积10平方米以下低收人家庭的住房向题。

三、国外经验

为解决低收人者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须至政府指定的银行存款，存款额度每年约20万韩元，约合1700元人民币;在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。政府提供给低收人者的住房一般都是两室一厅的房子。新住房建成后，购房者可根据自己的需要看房，房管部门根据排队顺序，安排购房。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。目前，“一户一宅”制已经成为保证百姓安居乐业和国家经济发展的基本制度。但是，近几年来韩国利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”制的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策，例如，在进行住房交易中，实施“住房交易申报制”，征收高额的资产增值税等。再加上房产中介机构的手续费等，房主想炒房的梦想，几乎完全破灭。

典型事例评析

事例

近年来，随着住房市场化不断推进，住房价格不断上涨，人们“望房兴叹”，更使得许多中低收人群体遭受住房困难。为此，作为西部重镇的重庆市按照“保障归保障，市场归市场’的原则，加大公共租赁住房等保障性住房建设力度，积极探索构建住房供应“双轨制”，让中低收人群体“居者有其屋 ”。

未来若干年，重庆市将建4000万平方米公租房，从今年起的3年内每年建设1000万平方米，今后视社会需求再建1000万平方米或更多公租房。目前，重庆主城区鸳鸯、大竹林、华岩、西永、蔡家片区及西永园区6个项目陆续开工，主城区已开工建设750万平方米。万州、涪陵、合川、长寿、永川等远郊区县已开工建设80万平方米。年内，主城区茶园片区 和远郊区县其他项目还将陆续开工建设。全年开工建设规模将达1150万平方米。

据了解，重庆的公租房在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收人来源，单身人士月收人2000元以上、家庭月收人3000元以下，就可申请公租房。

如火如茶的公租房建设，让越来越多“蜗居’一族的住房梦正在逐渐变为现实。听说政府建公租房的消息，来自北碚区农村、今年50岁的田金利十分高兴。他在主城区打工(当“棒棒”)已五年多了，可以说是个“准市民”了，可是城里的房子太贵，买不起，只得与其他12名“棒棒’，一起在江北金岛花园附近租住了一处100多平方米、三室一厅的房子，平均每个人的月租金为60多元，做饭、上厕所都要排队。同样，他的儿子也在主城区一工地打工，一家三口住在工地提供的住所里。田金利说，如果公租房建好，我会第一批申请。

评析

在房价高涨的背景下，重庆的公租房制度触及了住房制度改革的深层次问题，是完善城市住房制度的重大探索。

重庆市在完善住房保障制度过程中，提出了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房调拉思路，决定以公租房为“抓手”，构建新的城市住房供应体系，特别是解决不属于廉租住房保障对象，又哲时买不起商品房的“夹心层”人群的住房困难问题。

公租房作为住房供应“双执制’，的关健一环，涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受康租房，又买不起商品房的“夹心层’，实现公租房、廉租房、经济适用房的一体化。一方面，不再单独新建康租房，而是包含在公粗房体系中。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房崖，只是租金有所区别。另一方面，公租房租满5年之后，可通过成本价购买。业主如果转让，只能以购房价加利息升值由政府公租房管理机构回购，再作为公租房流转使用。这就从根本上堵塞了经济适用房因退出环节失控而造成的利益扮送和灰色交易通道。

有关专家和业内人士普遏认为，公租房是调节房市供求的“缓冲器”。随着大量公租房逐渐上市，将会直接影响房屋租赁市场，进而抑制投资性或投机性需求，有利于遏制房价飞涨，稳定房地产市场。

首先，大童公租房上市，会把‘·夹心层”人群吸引过去，有利于引导更多人转变住房现念.不再觉得“租房比硬着头皮买房生活得更好”。如此一来，商品房市场的需求就会减少，从而抑制部分投资性或投机性购房需求，有利于稳定房价。

其次，由于公租房的租金低，一旦面市，其周边商品房的租金势必受到形响，会刺激投资者形成看跌的心理预期。因此，保障性住房不但满足了中低收入群体的常求，还将通过市场机制，深刻改变本地商品房供应结构，有效抑创商品房价格整体过快增长的格局。

另外，公租房增加了住房供应应类型，有利于调控房屋市场出粗价格.抑制部分投资性购房需求，同时间接地抑制房价过快上涨。从长远来清.公租房实行’“租售并举”，可以有效缓解购房者尤其是中低收入家庭是资金压力、促进整体房价保持在合理水平，有利于老百姓缩短购房期限。

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