旧城改造 模型1_旧城改造利益模型研究
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旧城改造 模型
旧城改造三类区域
郑州市“三环”内国有土地上建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、存在安全隐患及因公共利益需要拆迁的房屋都属于旧城改造范围。
旧城改造按照轻重缓急，分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区其中重点改造区域包括：市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。支持改造区域主要指：城市主次干道两侧，大、中型企业生活区域，拆迁房屋建筑面积在３万平方米以上的成片区域。允许改造区域是指：居民居住条件需要改善，城市配套功能需要提升，应当成片开发的区域。
旧城改造分三种情况
旧城改造主要采取市场化运作。一般来说，成片改造开发建设用地采取招标、拍卖、挂牌方式出让；但对那些拆迁建筑密度大，没有开发商“接招”的项目，可与其他拆迁区域大的改造项目一并实施。但那些面积特别小的地块，则由政府来改造，对群众异地安置，原地建造游园等公共设施。
旧城改造要建周转房
郑州市将引导开发商在改造中建设部分小户型简装修住宅，作为过渡性廉租住房和周转住房出租给辖区政府，由区政府统一管理。租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决。
开发商承接旧城改造项目，将享受政策优惠，除国家和省明文规定不得减、免之外的行政事业性收费予以免收，市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
文件对市民关心的旧城改造拆迁补偿标准没有提及，记者了解到，对此市政府将单独发文公布，目前仍根据国家和省有关标准执行。
工程建设方案
一：规划依据
1.《城市住宅区规划规范
2.《郑州城市总体规划》
3.建设部《关于落实新建住房结构比例的若干意见》
4.《城市住宅区规划设计规范》
5.城市绿化条例
6.政府及相关部门提供的功能要求与土地条件
7.国家有关的建筑规范及行业规范
8.本专业有关的其他规范规定等
二．规范原则
1.建筑建设方案应合理注重经济实用节能环保。住宅户型应设计合理，使用方便；公共设施建筑功能齐全，完善。建筑立面外观要新颖，美观；要求灵活布置商业用房，既要
方便居民的生活，又不对居民的学习，休息等带来影响。
2.规划设计贯彻“以人为本的原则，使居民区达到“舒适，便利，卫生，安全的要求”优化居住环境和居住质量，展现新颖的平面布局，空间形态，组团模式，创造优美舒适的环境，营造祥和安宁的居住氛围。
3.根据郑州市的文化生活习惯，考虑住宅发展的趋势，注入小区建设的新进理念，同时兼顾不同居民的家庭结构，文化水平，收入水平，生活需求及收入情况，力求做到小区的各种功能齐全，布局合理，使用方便。
4.强调小区内部“硬设施与软管理”的有机结合，缓解小区组团之间和内部的人车分流，营造安全宁静的院落居住环境。
5.强调住宅的自然化，健康化和节能化，为满足旧城改造居民的实际需求，注重户型的设计的经济实用，做到功能设施完善，布局合理，能够满足现代化和信息化，智能化的要求，便于居民生活。
三．整体规划
1.总体布局
应根据城市规划的具体要求，结合工程特点与场地的具体情况进行安排。在满足城市规化基础上，同时满足日照，通风，消防，交通等功能，对建筑物的平面布局，竖向处理，小区道路，绿化，管线和环境保护等方面进行综合设计，在建筑布局方面，考虑利用行列式朝向好，通风顺畅的优点，并尽可能扩大绿地，符合园林式或花园式小区规划的原则。
小区主出入口设置在解放路，由均衡分布的各栋建筑分隔形成场地内环形道路系统，又将各路群有机的联系到一起。场地内的布局依照中原地区传统的住宅布局原则，为开敞的行列式。
场地内设置休闲的广场，以花坛，绿地，休息座等建筑品，交，往的条件及楼前院落，为居民提供彼此沟通，进行居民间的沟通。
为方便居民的日常生活，小区内设置休闲会所，建立幼儿园，医疗室，小商店等，设封闭的自行车棚，建立停车库可满足居民日常生活及车辆安全存放的要求。
小区内实行规范的物业管理，成立由入住业主组成的业主管理委员会，聘请信誉好，管理水平高的物业管理公司对小区进行综合管理，确保在提供便捷，周到的服务同时，保证物业的保值，增值。
区域内每栋楼的设封闭的垃圾车，垃圾集中，定点投放，以便于快速，干净卫生的处理居民垃圾。
3.住宅设计
住宅设计注重创造优美的居住环境和较高的生活质量，并依据经济，使用的原则融入了流行的流行的居住理念和建筑工艺，分区合理；户型南北通透，方正实用，注重平面布置和使用功能的结合。户型设计要做到明厨，明厕，明厅。每种户型均有良好的采光，通风，动静区明确。在户型功能合理的前提下，为每个住户的的布局依据现代人的生活模式，以起居室为中心，做到公私，洁污的相对分区，体现住宅的适应性和可变性，以满足 不同居住对象的实际要求。
建筑形态的塑造采用现代的建筑设计，以开敞变化的住宅建筑风格，现代简约的建筑语汇，追求建筑形象简约，大方。在整体建筑造型中，采用简洁的立面，使精致的细部与环境融为一体，对建筑元素的立面进行错落处理，形成新颖独特的设计风格。
4.公建设计
公建设计包括幼儿园，会所物业管理用房，门卫管理用房开闭所，热力交换站等。公建系统的吧布局谨遵满足整个小区需求的原则，为居民提供便捷的服务场所，幼儿园，会所，物业管理用房在区内设置在高层建筑的底层，在两个入
口处各设置一个门卫管理用房，保证小区住户的安全，在小区的西南角设置开闭所和热力交换站，满足小区居民的供电供暖要求。
5.商业网点设计
商业网点设计在小区高层群房1-3层。其功能包括超市商铺，餐厅等商业，生活服务设施。设计时充分考虑与住宅的协调，纵横交通网与住宅楼交通系统分离，纵向交通部分以自行扶梯与人行楼梯连接1-3层，每梯段净宽不应小于1.4m，踏步高度不应大于0.16m，横向以各商铺回廊相连通，横纵交通网独立使用，使之不影响住户的正常生活，并能保证住户的居住安全。
四.建筑结构设计
1.建筑
建筑设计中要求合理组织各空间的布局，提高设备，设施的配置水平，较好的体现住宅的居住性，舒适性和安全性，公建建筑，幼儿园和活动中心也应按规范精心设计，使整体建筑群相得益彰。
住宅设计的平面布局合理性体现在户型面积标准规定下的配套性合理性，及设计有较大的起居室，卫生间和储藏空间，并体现开敞与私密分离，饮食与起居分离的原则。住宅单元设计以宽敞明亮的起居室作为家庭的活动中心，家庭成员的学习，家务，沟通，休息和社交。
从居民生活行为模式考虑，住宅单元设计要注意细部，如：
【1】在户门处设有小过厅，方便更衣换鞋，形成室内外的过渡空间。
【2】客厅或起居室设计中，要注意多留一个或几个墙面，考虑到餐桌位置和沙发，电视机的布置，也为住户按照自己的意愿布置家具创造条件。
【3】平面紧凑有效是套型设计的基本要求，在有限的套型面积控制标准内，尽可能扩大起居适当放宽厨卫，在保证睡眠学习功能条件下，尽量缩小卧室面积，以有效组织空间。
【4】根据炊事行为要求，厨房的设计为成套厨房设备入厨创造条件，厨厕尽量靠近，不仅节省管道，而且为厨房预留燃气热水器的位置，经济地解决家庭洗澡问题。
同时，应尽可能做到：内部居住户可按自己的意愿自有分离；空间利用率高；
设计好屋顶丰富屋面造型，丰富，巧妙利用好屋顶空间，提高屋顶空间使用质量。
八、补偿安置办法
（一）私房、单位住宅房
1、货币补偿
选择货币补偿的，拆迁人依照房地产市场分类评估价的标准对被拆迁人给予补偿。
2、产权调换
（1）选择紫光多层住宅的，拆迁人与被拆迁人按照被拆迁房屋和安置房的市场评估价计算，待回迁时一次性结清房屋差价。
（2）选择原拆迁区域内商务房期房安置的，实行等面积安置，等面积部分免交结构差价，超面积部分按照评估价格标准计算，待回迁时一次性结清房屋差价。
（3）产权调换的选房办法，根据被拆迁人实验空房和房屋所有权证的先后顺序领取选房顺序号。（具体选房方案另行发放）
拆迁行动不便的残疾人的房屋，被拆迁人选择产权调换时，在楼层选择方面给予适当照顾。
（二）直管公房
1、拆迁实行政府规定租金标准的共有出租住宅房，被拆迁人选择货币补偿终止租赁关系的，货币补偿金额的百分之四十补偿给被拆迁人，百分之六十由拆迁人用于补偿安置房屋承租人。如房屋承租人已按房改政策有关规定购买共有出售住房或领取住房补助的，货币补偿金额全部补偿给被拆迁人。
2、被拆迁人与方位承租人解除房屋租赁关系达不成协议的，拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由房屋承租人承租。
（三）非住宅
1、原则上实行货币补偿。
2、货币补偿的价格，拆迁人依据房地产市场评估价格标准对被拆迁人给予补偿。
3确实需要实行产权调换的个别单位，可选择原拆迁区域内高层商务房，并结合被拆迁房屋
和安置房评估金额，待回迁时一次性结清房屋差价。
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