解读房地产开发企业支付拆迁补偿费的土地增值税清算扣除凭证的处理规定_房地产土地增值税清算
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解读房地产开发企业支付拆迁补偿费的土地增值税清算扣除凭证的处理规定
[添加到我的收藏] [关闭窗口]本文于北京时间 2008-10-31 发表
福建财税网原创 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)第四条第一款规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。由于房地产开发企业在拆迁过程，支付给被拆迁人（涉及农民、城市居民等个人）的拆迁补偿费，一般无法取得合法有效凭证，但对房地产开发企业来说，又确实是发生了开发费用，因此一直困扰着房地产开发企业土地增值税清算。近日广州市地方税务局、湖北省地方税务局对房地产开发企业支付拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证作出明确规定。
一、广州市地方税务局房地产开发企业支持拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证规定
(一)根据“187号文”第四条第(一)项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第(一)项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。
(二)房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。
(三)房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。
(四)房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。
(五)房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。
(六)房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。
二、湖北省地方税务局房地产开发企业支持拆迁补偿费的土地增值税清算涉及扣除凭证规定
(一)与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。
(二)对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中明确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。
(三)开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民(村民)等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。
(四)对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。
广东省和湖北省地税局对房地产开发企业在拆迁过程中，支付给被拆迁人（个人），签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，或者应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单的情形，可据实扣除。
三、我市对房地产开发企业拆迁补偿扣除凭证规定。我市税务部门规定，支付给有关单位和个人且不属于收款方应税行为性质款项的（如拆迁补偿费、拆迁安置费等），应提供收款方开具（或收款方向税务部门申请开具）的《非经营性收入专用发票》。对支付给拆迁户个人的拆迁补偿费、拆迁安置费等款项，而暂未提供“合法有效凭证”的，本着实事求是、尊重客观事实的原则，由房地产开发企业持有关部门批文、拆迁安置协议和实际支付的凭证（汇总）提出申请，经主管税务部门审核后，到办税窗口开具《非经营性收入专用发票》。2008/10/31
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