房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理_借款费用企业所得税
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房地产开发企业借款费用支出的土地增值税处理
相较于企业所得税和会计核算规定，房地产开发企业借款利息支出的土地增值税处理相对简单。在土地增值税中，房地产开发企业的借款利息支出全部视为财务费用，分情况采取据实扣除和计算扣除的方式进行税务处理，没有利息支出资本化和资本弱化的约束。所以在土地增值税中，各扣除项目的计算依据与会算核算金额存在本质差异，应将会计上资本化处理的借款利息支出从开发成本中剔除，同时将其计入房地产开发费用——财务费用。具体分析如下： 一）借款利息据实扣除
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）款规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。实操中，把握这一规定需要着重关注以下问题：
1土地增值税中没有对金融机构进行明确定义，因金融机构的认定主要在人民银行，所以土地增值税中金融机构的范围与企业所得税一致，可参考财税[2008]121号和国税函[2009]377号文的相关规定。2根据土地增值税实施细则第七条规定，允许据实扣除的利息支出最高不参超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。所以在土地增值税中，可作为利率参考的金融企业仅包括商业银行，这一点是土地增值税与企业所得税利息限额扣除的最大区别。
3根据以上分析，笔者认为在土地增值税中，利息费用的“据实”扣除方法与其他税种中的据实扣除概念不同，在某种程度上需要受到限额的控制。实现土地增值税“据实”扣除的条件为：①借款来源于金融机构，且可以提供金融机构证明；②借款利率不得高于商业银行同类同期的贷款利率。案例分析
某房地产开发企业A于20X7年1月1日向信托公司取得借款5亿元，借款合同约定该款项专项用于某高档住宅项目的开发（可提供信托公司证明），年利率为12%，借款期限为3年。20X9年12月，项目开发并销售完毕，A公司依法办理土地增值税清算。（已知20X7年1月份，当地商业银行同类同期贷款利率为8%）
①A公司应向信托公司支付的利息为5×12%×3＝1.8亿元； ②同类同期商业银行贷款利息限额为5×8%×3＝1.2亿元； ③在该项目清算时，A公司可在土地增值税前“据实”扣除的财务费用为1.2亿元。
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