临洮县房产发展现状、问题、原因及对策措施_房产测绘的现状与发展
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临洮县房地产发展现状、问题、原因及对策措施
一、全县房地产业发展现状及特点
（一）全县房产业基本情况。
1、开发企业基本情况：我县从1985年11月成立第一家开发企业临洮县城市房屋建设开发公司以来，目前组建房地产开发企业29家(县内17家，省属12家；二级2家，三级12家，四级13家，暂定资质2家)，注册资本2.3亿元，有各类专业技术人员3500多人。
2、房屋建设总体情况：1990-1998年，按照国家有关房改政策，全县各单位、各企业在自有土地上集资建房21.78万平方米，2370套。1999年-2010年，全县累计启动建设商品房建筑面积 428.66万平方米。
（二）全县房产业发展阶段。
1、第一阶段：福利分房阶段（1990-1998年）。这一时期，我县在城镇住房方面实行统建统分、福利分配制度，土地依靠行政划分获得，各单位在自有土地上集资建房。全县共集资建房21.78万平方米，2370套。
2、第二阶段：起步发展阶段（1999-2003年）。1999年，国务院决定停止党政机关实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配的货币化。我县的房地产业也进入起步发展阶段。这一时期，全县共开发建成商品住房22.83万平方米，其中普通商品住房20.4万平方米，2060套。
3、第三阶段：快速发展阶段（2004-2008年）。这一时期，我 1
县房地产业投资规模逐年加大，交易市场日趋活跃，买卖、租赁等业务迅速发展，房地产业进入了快速发展阶段。全县共累计开发建成商品房86.42万平方米。其中建成普通商品住房77.98万平方米、8289套，铺面8.44万平方米、2410间。
4、第四阶段：产业调整阶段（2009-2014年）。即当前及今后一个时期，全县的房地产业的重点是调整和优化投资结构，从严控制土地出让和房地产项目审批，从严控制开发规模，杜绝以往批而未建及小规模开发的现象，引导房地产企业加大对其他产业的投入，逐步化解房地产业在发展过程中存在的困难和问题，引导全县房地产业健康有序发展。
（三）全县房产业发展对县域经济的作用。
一是加快了城市化步伐。近几年来，通过有偿出让土地使用权，发展房地产业，获得了大量的土地出让收益，为城市基础设施建设提供了资金保证，推动了城市化进程。通过房地产开发，先后建成了紫竹苑、安兴家园、阳光家园、兆烽嘉园、金泽〃洮水明珠、荣泰〃秀水苑等近50个居民住宅小区，以及部分绿化、亮化和城市道路建设工程。至2009年底，全县的城市绿地率达到了23%。
二是改善了居民的住房条件。房地产业的快速发展，有效解决了我县城镇居民的住房问题，改善了居民的生活质量。我县城镇居民人均住房面积由2004年的18.24平方米上升到2009年底的24.62平方米。特别是近几年我县的房地产开发更注重环境建设，开发规模、小区规划和设计、工程质量都有较大提高，居住环境进一步改善，提高了城市品位。如兆烽嘉园、金泽〃洮水明珠、紫竹苑、阳光家园等一批较高档次的住宅小区的建成，改变了多年来住宅建设
刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展。
三是培育了一批民营企业家。从上世纪90年代开始，随着改革开放和西部大开发的深入推进，临洮建筑企业迅速发展壮大，其主要发展特点是以房地产行业起步，逐步完成资本的原始积累，再拓展到其他领域。如何维彪、曹贵林、刘宗仁、牟建邦等企业家，在县内外投资开发了大批房地产项目，实力壮大后寻求多元发展，在花卉产业、基础设施建设、公益事业等领域投入了大量资金，有力地助推了全县经济社会发展。
四是增强了县域经济发展实力。房地产业的快速发展，直接拉动了固定资产投资，拉动了居民消费，增加了财政收入，增强了县域经济发展实力。
二、全县房产业发展存在的问题及原因
（一）全县房产业发展存在的问题。
一是房价涨幅过高，远远超出了居民的购买力。2004年以来，我县城镇居民可支配收入年均增幅为12%左右，而房价保持了15%左右的涨幅。特别是2006年以来房价大幅增长，2007年涨幅达到19.6%，今年截止目前最高房价已达到3480元／平方米，与去年（去年最高房价为2980元／平方米）相比涨幅达到16.78%。房价上涨幅度高于居民可支配收入增长水平，超出了居民的购买能力。
二是购房透支消费，消弱了居民最终消费能力。从当前全县房地产市场情况看，房价每平方米达到了1850—2260元，每个家庭按购臵一套90平方米的住房计算，需资金16—20万元；目前全县公职人员的平均工资水平为2.5万元／年左右，一套房屋的价格为一个职工7—9年收入的总和。可见，购房消费已成为居民的最大消费产
品，极大透支了居民的可支配收入。为了购房，大部分居民不仅透支了可支配收入，还不得不借助于银行贷款，造成了巨大的经济负担和压力。由于购房的巨大投入，直接影响了居民在家电、汽车、通讯、文化、休闲、旅游等方面的消费，消弱了居民的最终消费能力。
三是资金严重沉淀，减弱了企业对其他产业的投入。据调研了解，我县房地产开发投资以自筹资金、银行贷款、预付房款为主，银行贷款和自筹资金约占总投资的70%以上。由于近几年全县房地产市场需求较为旺盛，房地产开发商对市场预期较高，持续加大投资力度，建成了大量的商品房。但从2008年下半年开始，受金融危机及全国大中城市房地产市场低迷影响，全县房地产交易量巨减，市场低迷，开发资金得不到及时回笼，资金大量沉淀，企业普遍存在资金链不畅的问题，生产经营陷入困境。从我县多年的实践看，民营企业和民间资本是拉动经济增长、带动产业开发的重要因素，企业将大量资本投资于房地产，得不到及时回笼，极大影响了企业的多元化发展，减弱了对农业产业化、工业经济、文化旅游、新农村建设、城市基础设施建设等方面的投入。
（二）房产业发展中存在问题的原因。
一是国家宏观政策的影响。目前，我国的城市化进程正处于加速发展阶段，尤其是二、三线城市的城市化水平还不高，中小城市则刚刚开始起步，大部分城市的住房还处于刚性需求阶段。近几年来，国家对土地的控制政策越来越严，致使土地的价格越来越高。08年下半年之前国家实行银根紧缩政策，导致房地产贷款难度增大，利率提升，造成财务费用增加，开发成本迅速上升。这也是导
致我县房价快速增长的直接因素。
二是房地产投资预期收益的影响。一方面，企业开发投资房地产的积极性空前高涨。由于近几年全县房地产市场保持了供需两旺的势头，房价持续上涨，房地产行业保持较高利润，并随着兰州、康乐、甘南等周边地区居民来我县购房居住，有力促进了房地产开发步伐，大大激发了企业开发投资的积极性。另一方面，居民的投资性购房需求增加。随着房地产市场的看好，居民投资性购房的需求呈上升趋势，也在一定程度上刺激了房地产投资。以上两个方面的因素，造成了当前全县房地产业的投资相对过热，市场供应迅速饱和，并向供大于求的趋势发展。
三是城镇功能不够完善的影响。当前，我县的城市基础功能还不够完善，人居环境有待进一步改善，特别是在城市绿化亮化美化、小区物业管理、公共设施建设等方面还比较薄弱，还不能够吸引更多的周边居民来我县生活居住。由于吸纳外源购房的后劲不足，致使我县房地产市场需求空间相对减小，购房群体中本县工薪阶层仍占较大比例，但这部分群体消费毕竟有限，还不能有效激活和带动房地产市场的发展。
三、促进全县房产业健康发展的对策及措施
（一）发挥政府调控作用，努力引导房产业有序发展。
1、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空臵数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。加强正面的宣传报道的引导，分析
全县房价短期内不会降价，打消消费者的逆反心理和观望等待的做法，引导消费者正常消费。同时要从政策方面支持，对有购房意愿的农村户口家庭的子女上学、老人养老、户籍等方面出台一些优惠政策，让其享受城市居民同等待遇，解决居住后顾之忧，进一步打开农村消费市场。
2、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。要切实加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（二）加快经济发展步伐，努力增强农民最终消费能力。当前及今后一个时期，要将住房保障和消费的主体从城镇居民逐步转移到农村广大农民身上，多措并举，增加农民收入，切实增强农民的最终消费能力。一是要大力发展农业支柱产业。要以发展现代农业为目标，继续大力扶持发展洋芋、畜牧、蔬菜、花卉等农业支柱产业和中药材等区域特色产业，重点从品种改良、技术服务、销售引导等方面给予农民帮助和支持，力争使农村有限的土地资源发挥出最大的效益。在此基础上，要持续发展农副产品加工业，推动农产品转化增值，实现农业和工业关联互动发展，实现经济发展和农民增收的双赢目标。二是要大力发展二、三产业。重点要突破工业不强和三产不活的问题。要通过培育壮大中铺循环经济产业园区和临洮经济开发区，切实将全县的工业经济做大做强，形成县域经济发展的主导力量，吸纳更多的劳动力就业。要打响“文化牌”，通过
兴建国家亚高原训练基地、建设以马家窑文化为主的相关实体项目、提升城市道路景观建设的人文内涵等措施，切实提高文化旅游业发展水平，吸纳更多的县外人群来临洮休闲观光、娱乐消费和投资购房。三是要努力拓宽农民增收渠道。大力发展劳务产业，有针对性地开展劳务技能培训，积极引导农村剩余劳动力通过劳务输出增加收入。积极引导和促进农村致富带头人创业，创办实体，吸纳农村剩余劳动力就近就地实现就业，用发展非农产业的办法富裕农民。落实好各项强农惠农政策，保障农民的切身利益。
（三）完善城市基础设施，努力扩大吸纳外源有效需求。一是要进一步加强城市基础设施建设。要进一步完善城市规划，稳步推进以道路、管网、住宅建设为主的城市基础设施建设，不断健全完善城市基础功能，加大城市绿化、亮化、美化力度，塑造洁净秀美的城市形象，努力提高城市品位，不断提升吸纳外源购房消费的能力。二是要加快发展房地产服务业。从我县情况看，物业管理相对滞后，房屋售后服务不到位。要尽快制定、完善相关制度，加大对物业管理企业的管理力度，加强企业资质审核，规范收费行为，并尽快启动住房共用部位共用设施维修资金制度，切实解决住房保修期满后共用设施的维修问题。各小区建成后，要督促开发企业健全物业管理制度，强化物业管理人员培训，不断提高物业管理服务的质量和水平，创造良好的居住环境。三是要加强公益设施建设。不断加强城区学校、医院、市场等便民设施的建设，通过城市功能的不断完善和改造，吸引周边市、县及省内外居民到临洮投资、居住、购房。四是要加大城市对外宣传力度。要整合宣传资源，加大宣传力度，由城建部门联合各房地产企业，从区位优势、环境优势、人
文特色优势、价格优势等方面，向周边县市广泛宣传，形成统一的临洮房地产特色。并按照房地产的档次分别归类，供不同需求层次的人选购。同时，要通过开展“房交会”等大型的宣传活动，促活房地产市场。
（四）建设保障性安居工程，努力解决低收入群体住房问题。一是要建立廉租住房制度，着力解决最低收入家庭的住房问题。规范廉租对象的选择、公示、复核等各个环节，健全“经常化、规范化、制度化”的廉租住房工作机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。二是要将经济适用住房建设作为当前和今后住宅建设的重点。经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。当前要进一步落实经济适用住房建设有关税费减免的优惠政策，降低房价水平，严格控制经济适用住房销售价格和户型面积标准，促进经济适用住房建设健康发展。对中低收入家庭，重点是完善配套政策，增加土地供应量、减免税费的方式，鼓励其通过购买或租赁中低价商品住房的方式解决住房困难问题。
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