私房出租税收征管现状及对策研究_论税收征管问题及对策
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私房出租税收征管现状及对策研究
周长春
近年来，随着经济社会的迅速发展和城市化进程的加快，城市流动人口大量增加，带动了房屋出租业的发展。但在房屋出租业日益繁荣的背后，却出现了税收征管难、税款流失严重的局面。如何加强房屋出租税收征管，促进房屋出租税收规范化，已成为地税部门一项重要而紧迫的课题。
一、我县房屋出租税收征管现状
为了比较全面地掌握我县房屋出租税收的征管情况，我们选择了县城内的建设路、生智路、舜皇路等7条主要街道和建材大市场作为对象，对房屋出租情况进行了深入的调查。通过调查发现，7条街道和市场出租房屋总数达2000户，其中属于单位出租的占46%，其它为个人出租；房屋租金按地理位臵和商业繁荣程度的不同，从400元/月至4000元/月不等，如果按照平均租金800/月计算，2000户出租房屋每年应缴地方各税超过20万元，此外还有经营性用房应缴纳的土地使用税30余万，加上我县其他15个乡镇的房屋出租税收收入，全县每年房屋出租税收收入应在100万左右。而从税收征管的情况来看，主要有两个特点：1
（一）单位房屋出租纳税情况较好。调查涉及的大部分单位都就其房屋出租业务进行了纳税申报，少部分单位存在未申报或者申报不足的现象。
（二）私房出租税收征管亟待加强。按照•湖南省地方税务局关于印发†私有房产出租税收管理暂行办法‡的通知‣（湘地税发„2004‟48号）第四条规定：出租人将房产出租给他人用于生产经营的，应当自租赁关系确定之日起30日内，向房产所在地的主管税务机关申报办理税务登记。但从调查的情况看，无一户按照规定办理税务登记，主动申报纳税的不到10％。由此可见，加强房屋出租业的税收管理重点是加强私房出租业的税收征管。
二、目前私房出租税收征管存在的主要问题
（一）税源信息不明。私房出租行业具有涉及面广、税源分散、变动性大、隐蔽性强等特点，地税部门难以掌握真实、准确的税源信息，税源监管难度较大。一是产权所有人或实际出租人难以寻找。在房屋租赁方式中，有直接出租、中介出租、转租等多种方式，有的产权人和房产不在同一个地方，有的是委托亲朋好友看管，代收房租。在实际征管中，查找产权所有人是地税机关的首要难题。二是租赁关系难以确认。为了达到不缴或少缴税的目的，有的房屋业主说是自用，有的说是合伙经营，共同承担风险，业主不提供租房协议或者租赁双方相互串通提供虚假的租房协议，致使租赁关
系无法确认。三是租金收入难以核实。私房出租大多采用现金收付，不开具正式税务发票，也没有账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难，导致计税依据常常难以确定，税款征收无从下手。
（二）自行申报率低。私房出租纳税人纳税意识淡薄、税法遵从度低是一个比较普遍的现象。从调查的情况来看，私房出租业主自行申报纳税的微乎其微，除非是单位租赁需要发票入账，业主不得已才来税务部门开具发票。少数纳税人对私房出租相关税法知识一无所知，一部分纳税人虽然对税收政策有一定的了解，但存在观望、盲目攀比的心态，他们抱着“法不责众”的侥幸心理，看到别人没有缴税，自己也不去主动申报，能逃则逃，能偷则偷，致使税务机关难以开展工作,执法难度相当大。
（三）征管措施不力。私房出租税收是一项繁琐、艰辛、连续性和综合性很强的工作，要对其实施有效征管必将花费大量的人力物力，而由于当前地税部门收入任务重、征管力量相对不足等实际情况，长期来，这一块的税收管理没有得到足够的重视，甚至出现征管真空的现象。目前对私房出租税收进行有效监管的方式方法比较匮乏，如果仅靠比较简单、低级的征管措施对私房出租进行突击性、清查式的管理，一则加重基层地税部门的负担，二则违背精细化、规范化、科学化管理的要求，容易激发社会不稳定的因素，效果也必然不理想。
三、加强私房出租税收征管的对策
去年以来，为进一步整顿和规范地方税收秩序，我局积极创新工作思路，成立“五私”税收办公室，对私房出租税收实行行业化管理，取得了明显的成效。笔者认为，加强私房出租税收征管，破解私房出租税收难题，可以从以下六个方面入手。
（一）建立信息共享机制。地税部门要依托综合治税网络，积极争取公安、房管、房屋中介机构和社区居委会等相关部门的配合与支持，及时获取税源信息，充分利用计算机网络等高科技手段，以房屋管理为基础，建立私房出租资料数据库系统，实现私房出租税收实时、动态、全面管理。
（二）完善登记管理制度。建立健全以•房屋租赁合同‣为依托的私房出租户登记制度，个人出租私房必须签订统一格式的•房屋租赁合同‣，出租方凭•房屋租赁合同‣向有关部门申领•房屋租赁许可证‣，并在合同签订后一个月内向主管税务机关办理有关税务登记手续、申报纳税及申请填开•房屋出租专用发票‣。租赁双方须在•房屋租赁合同‣签订后一个月内持合同文本按合同租金向主管税务机关报验并购贴印花税票。
（三）健全监督制约机制。建立健全以•房屋出租专用发票‣为载体的纳税监督制约机制，个人出租私房必须统一使用由税务机关监制的•房屋出租专用发票‣。•房屋出租专用发票‣由税务机关统一填开，私房出租人应当在•房屋租赁合同‣签订后一个月内凭•房屋租赁合同‣向税务机关申报纳税的同时，申请开具•房屋出租专用发票‣，并据以向承租人收取租金。承租人缴付租金应当向出租人索取•房屋出租专用发票‣。出租方不得以任何理由拒绝或者以其他凭证代替•房屋出租专用发票‣使用，否则，按照•中华人民共和国发票管理办法‣的有关规定予以处罚。在当前各地税务机关普遍征管力量不足、征管手段滞后的条件下，集中力量推行凭•房屋出租专用发票‣支付房租的办法，不失为一种省时省力高效的税源监控办法，必将收到事半功倍的效果。
（四）推行定额征收方式。从调查的情况来看，同一地段的房屋租金价格相对接近，为了简化征收方式，方便纳税人申报纳税，可以按区域划分不同的税率等级，合并各税按每平方米定额征收的方式进行管理，税款计算一目了然。如：把县城生智路划为1级，定额每月11元/㎡，则一户30㎡的门面每月应申报缴纳税款330元。这样可以大大简化繁琐的税款计算过程，方便纳税人自行申报，也减轻了地税干部的工作量，缓和了征纳矛盾。
（五）建立代扣代缴机制。探索建立由承租方代扣代缴私房出租税款的税收征管新机制。由于承租的经营户一般都纳入了征管体系，因此由承租人代扣代缴私房出租税款将有效解决个人门面出租自行申报率低，房屋实际产权人难以寻找等问题，大大节省征管成本。
（六）实行举报奖励制度。地税部门要定期对私房出租税收的征管情况予以公告，提高私房出租税收征管的透明度，促使私房出租者相互监督。要建立私房出租欠税公告和举报奖励制度，通过奖励促使群众对私房出租逃税行为进行举报，形成一种社会监管的良好氛围。
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