美国地产购置手续、流程_美国房地产上市流程
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美国地产购置手续、流程、经验及注意事项
在美地产购置需注意的问题
1.预计的投资额为多少？ 2.投资决策的目的是什么？ 3.投资后期望选择何种商业模式？ 4.投资手续时怎样的（国内、海外）？ 5.海外楼宇位置选择的原因？
6.如何选择海外律师、房产经纪中介、保险机构等等？ 7.海外人员选派的费用及相关业务如何开展？
8.海外签证如何办理；海外相关政策如何申请、应对；海外政府如何进行有效沟通？ 9.退出机制如何运作？ 10.上述风险如何控制？
购买美国房地产代理项目流程
第一步：选择物业
客户根据自己的需求选择适合的项目并从中挑选适合的单元。
美国房地产顾问会向客户提供项目的详细介绍，包括周边环境、投资价值等。我们还会定期组织投资考察团，让客户更直观的了解市场环境和项目实际情况。
第二步：确认物业可售
美国房地产顾问将代表客户联络美国开发商确认该房产仍可售。
如遇房产已被预订或已售的情况，我们的顾问会继续帮助客户挑选满意的物
业。
第三步：签订购买协议并交付定金
客户签订购买协议，并支付10%房款的作为定金，以人民币形式汇到公司账户
协议传真给美方开发商，开发商签署协议后，购买协议即生效
美国房地产顾问会为客户解释合同条款；也可应客户要求联系律师进行签字签证，或为购买协议进行公证。第四步：美国产权保险公司介入
由美国知名且信誉良好的产权保险公司为客户进行一系列服务，包括房地产所有权审查、文档审阅、房地产历史记录审查、开设委托帐户、款额分派、产权保证保险、产权转移手续和产权政府登记。
产权公司需要向客户提供的文件有：产权承诺书(Title Commitment)，表明标的房产项目的产权情况已经调查清楚，产权公司可以提供产权保险；产权保险（Title Insurance Policy），产权公司提供产权保险，如日后发生产权纠纷的情况，产权公司按照条款给与理赔 第五步：产权转移
产权保险公司通知我们的顾问交割细节，包括寄送产权转移文件的时间、客户交付房款的时间等。
客户在指定时间将全额房款以美金形式汇至美国产权保险公司指定的监管帐户，到帐后，公司将先前预收的10%定金全额退还给客户。
同时美国产权保险公司将全部产权转移文件(Closing Package)寄于公司，由其通知见证客户签署文件；公司将此文件回寄至美国产权保险公司，由其负
责开发商回签。
产权公司在产权转移后，负责房款的分配。第六步：政府登记备案
美国实行的是契约登记制度，房地产登记是美国房地产管理的一项基本制度，房地产登记主要起公示作用和作为政府收税的基础。
美国产权公司将政府登记的文件及客户产权文件寄至公司，由其转交客户。第七步：产权查询
客户可直接在房地产所在地政府网站查询该房地产产权归属状况及其他信息。
美国房产购置相关政策
房屋买卖对于大多数美国人来说是一生中最大的一笔投资，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了保护消费者(买主)的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一个或者类似的重要的条款，称之为，(简称Option)，这一条款对于买主非常重要。
这样的条款在美国各州类似但也有差异，以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天，有些州可达15天)可以以任何理由解除合同，定金将如数退还给买主，买主损失的只是Option Fee(50-100美元)，Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。
在Option期间，卖主不可以再和其他的买主签约，而买主可以无条件的终止合约。这一条款对买主非常有利，一般是买主在这期间请专业的房屋检查师(Home Inspector)做全面的房屋检查，如果发现有重大问题，诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方，买主就可以单方终止合同，定金退回。在大多数情况下，只检查出一些小的问题，这时买主会要求卖主做一定的维修，往往卖主会接受买主的要求，把损坏的或不工作的地方修好。美国各州类似的条款让买主有充分的时间考虑和审核房产，保护了买主的利益。
赔偿金储备系统(Recovery Fund)如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。巨大经济损失的时候，仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经济上合理的赔偿是远远不够的，这个问题怎么解决？ 美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)的设立提供了解决方案，以下将对其进行简单介绍。该系统不是美国联邦政府制定，是由各州政府制定的，因此在相似的同时也有所差异。有些州设置的赔偿金储备系统的赔偿金是由经纪人自己出从而累计起来的。每个经纪人刚考到执照时交的，大约10美元，然后在每年的执照延期时再交纳一些(50美元左右)，一直到赔偿金达到一定数目为止。部分州储备的赔偿金最低额是100万美元，最高是170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低，在50万美金左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立使消费者的利益真正的得到了保障。
产权公司和产权保险
国内发生过不少信誉不佳的房地产经纪公司扣押买主的定金，占用卖主所卖的房款，甚至铤而走险卷走客户资金的事件，那美国在这方面是通过什么方法来如何保护消费者利益的呢？美国的房地产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理
1.产权调查(Title Search)
当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即个物业的产权转移的历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。2.产权保险(Title Insurance)如果产权没有任何问题，产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。
3.提供第三方账户（Escrow Account）
在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。
所以，定金不能存放在经纪人手中，只能存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。4.产权转移过程
所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主)，如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入控制房款的机会。
美国房产购置一般流程
1.与你的房产经纪人讨论购买要求-提出需求
2.由银行或贷款公司提供贷款资格审核证明（或足额资产证明）3.申请正式贷款提前批准信（资金足额可无）4.选择想要买房的地区，房屋种类 5.经纪人介绍看房，选房 6.买方提出购买意向书 7.卖方审查意向书
8.卖方指定过户律师开设资金监管账户/第三方公正托管公司 9.填写买房出价合约书-付定金支票（option fee）
10.定金支票存入第三方公证托管公司(Open Escrow)开始工作 11.做房屋检查（construction check）12.要求维修
13.审阅房屋各项结果报告 14.审阅并与公证托管书上签章 15.审阅前期屋主抬头(产权)报告 16.审阅白蚁检查报告 17.购买房屋保险 18.签署贷款资料
19.公证托管结尾步骤(Close Escrow)20.最后交房检查
21.银行放款（资金足额可无）22.资料登记 23.交收钥匙 24.获得房屋所有权
美国房产交易费用
a)必要费用：共计0.5%-1%左右 产权保险费 0.5%~0.6% 交易税 0-0.25%（多数情况下卖方承担，有些情况下和卖方协商分摊）律师费 $300~600 政府登记费 $75 产权调查及产权承诺书 $300~500
b)可选费用：按贷款额度会产生1-2%的费用，其他检测估价费用总计约800美金
土地勘察费 $100~$300 房屋检验费 $300 房屋估价费 $300 贷款费用 1%~2%
c)预付费用：按实际交割过户日期会产生一般会产生1-3%的预付费用 房地产税 0.8%~3% 物业管理费 $300~500/月
物业保险费（一般涵盖在物业费中）$10~20/月
传统中介费用在Los Angles一般为3% 现阶段通过谈判与多重选择可将整体费用降低到2%甚至更低。
美国房产一年的维护费用
在美国拥有房产，每年有如下持有费用： 1.房地产税(Property Tax or Real Estate Tax)房地产税，也称为“物业税”或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。
税率各个州不同，一般来说每年约是房产估价的1-3%。这三项，其中一般以学区税最高，占60%以上。
这一项国内目前不征收。所以投资房的空房率很高。在美国，一年3%的地税，一般不租出去都扛不住。这在一定程度上减少了房屋囤积，增加了社会房产的使用效率。2.保险
住宅房保房子失火，淹水，雷击等意外事故。一般20万的房子保险每年500
美元。
商用房还可以保租金损失等。一般价格是住宅房的两倍。3.小区费或物业费(common charges or HOA fee)房子在统一规划的小区中，一般有小区费，用来支付小区公共设施和维护，比如路灯，公共草坪的维护。根据小区服务不同，大概从每年150美元到每月300美元不等。
物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月300-500美左右。4.维护费
对于独栋屋，每年要花钱剪草，浇水。
隔几年，大的部件还要维修和更换，比如房顶，热水器。5.管理费
如果是投资出租房产，出租给租客，一般由管理公司管理。
佣金一般是8-10%的房租加上第一个月的租金。如果是大型公寓楼管理费会少很多。
6.贷款本金和利息
如果房子有贷款，本金和利息要按月支付。2009年4月，全美范围内，较好信用记录贷款者享受的30年固定利率平均在5%左右。
各项税费说明
房地产交易税（Realty Transfer or Realty Transfer Tax）：
房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交
易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。
房产税(real Estate Tax or Property Tax)：
顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。（加州为1.1%）
房产税获知途径：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。估价申请上诉（Appeal）
你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Aeor’s Board)。上诉时，你必须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)可抵扣的联邦所得税
房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，次级贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。
另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德其他费
用，如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。买方过户费用（Closing Cost）
律师费（Counsel Fee）勘查费(Attorney’s Fee)产权保险费(Survey Fee)房检费(Title Fee)
房屋估价费(Home Inspection Fee)登记费(Appraisal Fee)地税调整(Recording Fee)
房管协会费(Property Tax Adjustment)贷款费用(Condo Aociation Fee)银行手续费(Bank Charges)洛杉矶房地产概况
南加州洛杉矶(LA)是一个很适宜投资的好地方。这儿气候非常好，四季阳光灿烂，中国人多，洛杉矶郡的总人口1300多万，其中亚裔约有140万人，它是国际金融中心，进出口贸易的主要港口，航天，电子工业的重地，好莱坞电影制片业及世界著名的高等学府如南加大（USC），加州洛杉矶大学(UCLA)，加州理工大学(California University of Technology)都在此地。
•洛杉矶又是一个世人所向往的旅游圣地。这里有迪斯尼公园（Disney Land）、环球影城(Universal Studio)、好莱坞(Hollywood)、比华利山庄(Beverly Hills)、圣塔莫尼卡(Santa Monica)、长堤市(Long Beach)，等等。多元化的经济造就了无数的就业机会和商机。
洛杉矶亚裔人口总数在美国排名第一，而且洛杉矶郡亚裔企业数量和营业额都是全美第一。根据美国联邦人口普查局2006年的资料，亚裔企业数量是排名第二的纽约五郡总和的1.24倍，营业额是纽约五郡总和金额的2.39倍，排名第三的橙县（Orange County）为纽约五郡总和的40.77%，营业额的51.36%，这两者相加就更为可观。在华裔人口中，自己拥有住房的占62.2%，即每100户华人中就有62户是拥有房地产的。
洛杉矶郡在华人小区有大型的中国超级市场、商场、中国人投资的银行、医院、地产公司、律师楼、保险公司、华人电台和电视台、华人报纸，等等。这里说中文大行其道，小区有华人议员、市长，甚至连投票选举美国总统的选票都有中文解说。现在大家都知道目前投资美国买房地产是个好时机，价钱低，利息也不高。外国人在加州买房地产是合法和受鼓励的。只要放30%以上的头款，连本带利15年或是30年还清，固定利息或浮动利息均可，年利率6.5%左右。
北京市境外投资申办流程
申请单位：北京市商务委员会—东城区商务委员会 申请材料： 需上报商务部的材料
（一）申请书，主要内容包括境外企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、投资资金来源情况的说明、投资的具体内容、股权结构、投资环境分析评价以及对不涉及本办法第九条所列情形的说明等；
（二）企业营业执照复印件；
（三）境外企业章程及相关协议或者合同；
（四）国家有关部门的核准或备案文件；
（五）并购类境外投资须提交《境外并购事项前期报告表》
（六）主管部门要求的其他文件。需上报北京市商委委员会的材料
（一）申请书，主要内容包括境外企业的名称、注册资本、投资金额、经营范围、经营期限、投资资金来源情况的说明、投资的具体内容、股权结构、投资环境分析评价以及对不涉及本办法第九条所列情形的说明等；（无模板）申请表（有模板）
（二）企业注册地的区、县商务主管部门或者所属国有控股集团（总公司）的意见；
（三）企业营业执照复印件
（四）境外企业章程及相关协议或者合同
（五）国家有关部门的核准或备案文件
（六）并购类境外投资需提交《境外并购事项前期报告表》
（七）北京市商务委要求的其他文件 资金来源说明
银行对账单（5000万）审批环节有自然人不允许出现
材料无问题15日（北京市）
境外投资联合年检工作
根据《商务部、国家外汇管理局关于境外投资联合年检工作有关事项的通知》（商合函〔2009〕60号），结合北京市工作实际，现就我市境外投资联合年检工作事项通告如下：
一、年检时间和对象
（一）年检时间
从2010年开始，每年6月1日至7月31日，为固定的年检工作时间。
（二）年检对象
凡年检年度以前，由我市境内投资主体（不含中央企业）以新设、并购（含参股）方式设立的境外企业（包括未经核准的企业，但使用援外资金设立的境外企业、金融类境外企业除外）均应参加年检。如2010年的年检对象为2009年12月31日前设立的境外企业，依此类推。
二、年检内容
自2010年起，年检内容及评分标准调整为：
（一）市商务部门评分（满分60）
1．境外企业状况（满分5分）。凡境外企业正常经营，得5分；境外企业破产、清算、关闭、暂停营业等，得0分。
2．遵守我国境外投资有关规定情况（满分35分）
（1）境外投资事项（含变更、终止、境外企业再投资等）是否经过市商务委核准或备案并在“境外投资管理系统”中及时、完整、准确填写了相关数据和信息（满分10分）。所有境外投资事项均已履行手续，得10分；凡有境外投资事项未履行手续的情况，得0分。
（2）是否按《对外直接投资统计制度》要求报送统计资料（满分10分）。凡按要求报送统计资料的，得10分；未按要求报送统计资料的，得0分。
（3）境外企业是否向我驻外使（领）馆经商处（室）报到登记并落实境外企业各项人员和财产安全防范措施、建立突发事件预警机制和应急预案（满分10分）。凡按要求完成上述工作的，得10分；未按要求完成的，得0分。
（4）是否遵守《北京市境外投资管理暂行办法》中的各项规定（满分5分）。
3．遵守东道国有关规定情况（满分20分）。
（1）境外企业及其中方派出人员是否因违反东道国有关法律法规和政策规定而受到处罚（满分10分）。凡无上述情形者，得10分；有上述情形之一者，得0分。
（2）境外企业经营中是否出现过质量、安全、环保、劳资关系等方面的问题或纠纷（满分10分）。凡无上述情形者，得10分；有上述情形之一者，得0分。
（二）外汇管理部门评价（满分40分）
1．投资款现汇汇出是否符合外汇局规定。凡投资款现汇汇出按外汇局规定办理的，得5分；未按外汇局规定办理的，得0分。
2．设备、材料等实物投资是否办理登记、核销手续。凡按规定办理外汇登记及核销手续的，得5分；未按规定办理上述手续的，得0分。
3．境外企业资产、负债和所有者权益情况的填写是否与财务报表一致。凡填写完全一致的，得10分；有任何不一致的得0分。
4．是否按规定履行为境外企业提供担保或放款的批准手续。凡为境外企业提供担保或放款经过外汇局批准的，得5分；未经批准的，得0分。5．是否按照外汇局规定对重大事项进行备案。凡按外汇局规定对重大事项进行备案的，得10分；未按照外汇局规定进行备案的，得0分。6．是否按规定参加外汇年检。凡按规定参加外汇年检的，得5分；未按规定参加外汇年检的，得0分。
三、年检程序
（一）境内投资主体准备年检材料
1．每年6月1日开始，投资主体从商务部网站（www.daodoc.com）合作司子站或国家外汇管理局网站（www.daodoc.com）或北京市商务委员会网站（www.daodoc.com）下载《年检报告书》（见附件），统一用A4纸打印，并根据境外企业有关情况如实填写一式两份，其中一份报送市商务委，另一份报送国家外汇管理局北京外汇管理部并同时提供上一年度境外企业财务报表，包括资产负债表、损益表、现金流量表以及财务报表的中文译件。2．投资主体通过国家外汇管理局网上服务平台（网址：www.daodoc.com）下载国家外汇管理局直接投资外汇管理信息系统企业客户端软件，并通过登录该系统客户端填写电子版报告书中的表二后，直接向国家外汇管理局北京外汇管理部提交报告书，并保证所提交的电子数据与书面材料对应内容严格一致。具体操作办法可查询北京外汇管理部网站。
（二）境内投资主体到国家外汇管理局北京外汇管理部进行审验
国家外汇管理局北京外汇管理部在收到投资主体完备的年检材料15个工作日内，按以下步骤进行年检：
1．对投资主体提交的书面材料和电子数据进行审核。对于报表二，要结合系统数据，重点对该项境外投资的外汇管理的真实性和合规性进行审核，并
审核投资主体填报数字是否与其报送的境外企业财务报表一致。对投资主体提交的相关数据确认无误后才可正式在系统中记录。
2．根据对年检材料的审核情况和年检评分标准对参检企业进行评分，并将分值填入《年检报告书》报表四的“外汇部门评价”栏，在“年检部门”栏加盖“资本项目外汇业务核准章（2）”。
3．打印一份系统审核通过的报告书退交投资主体，由其转送给市商务委，其余材料留存。
（三）境内投资主体到北京市商务委员会进行审验
北京市商务委员会在收到外汇管理部门的《年检报告书》后，按以下步骤进行年检：
1．根据本通告年检内容第一条的相关规定进行检查并打分，认真调查、客观评价，必要时，可向我驻外使领馆经商处（室）了解有关情况。2．将上述评分计入《年检报告书》报表四中的“商务部门或中央企业总部评价”栏，并在“年检部门”栏中加盖公章。
3．依据各项分值得出的总分确定境外企业年检等级，在《年检证书》上签注等级，同时加盖年检专用章，并将《年检证书》交投资主体持有。
四、其它说明
（一）请各区（县）商务主管部门做好联合年检的宣传工作，通过在当地媒体发布联合年检通告等形式，广泛告知属地境内投资主体及时参加年检，并建立属地境内投资主体名录。
（二）对应当参加联合年检而未参检的企业，年检结束后外汇局将在国家外汇管理局直接投资外汇管理信息系统中将其标记为“未参检”状态，此状态将影响该企业年检结束后包括变更登记、业务核准及备案等后续外汇业务的办理；对不参加联合年检、申报年检信息的企业，外汇局可依据《中华人民共和国外汇管理条例》第四十八条有关规定，对违规企业及责任人分别予以相应处罚。
（三）境内投资主体申请政策扶持时，须提供与申请内容相关的本年度境外企业年检证书，年检等级一级（年检得分80以上）方可享受扶持政策。
（四）受理地点
1．国家外汇管理局北京外汇管理部资本项目处（海淀区莲花池东路39号西金大厦905室）联系电话：63978922 2．北京市商务委员会一楼办公大厅7号窗口（东城区朝内大街190号）联系电话：85163144；市商务委外经处联系人：张成成 电话：85163172 传真：85163143
在美注册公司
注册公司流程
1.确定在美公司名称、无重复即可注册； 2.填写美国公司申请表格； 3.制作美国公司法定申请文件；
4.美国相关政府部门审批，时间为三十个工作日~两个月不等； 5.制作美国公司章程、核实正文、原子印及钢印、公司记录本； 6.注册完成。
需提交的文件
1.美国公司注册证书 2.美国公司章程 3.缴交文件至公司注册处 4.美国公司原子印及钢印 5.持牌会计师核实正本一套 6.美国公司会议记录本 7.美国公司股票
8.提供美国注册地址（特拉华州）9.法律秘书地位 10.州政府核证
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