《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的实施带来的两个变化_住宅物业服务收费标准
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《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》的实施带来的两个变化 2007-0
5众所周知，《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》（以下简称新标准）出台前，南京市前期物业服务价格的确定，本就是在《江苏省住宅物业管理服务标准》各种详细的服务等级的基础上，结合《江苏省物业服务收费管理办法》中规定的“省辖市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度”，由当地价格主管部门核准作出，这样的服务价格对应着《前期物业服务合同》中不可或缺的“物业服务标准”的章节，已经全面考虑到了 “质价对应”的问题。因此新标准的实质，其实是将《江苏省住宅物业管理服务标准》、《江苏省物业服务收费管理办法》与南京物价局的基准价相结合，而组成的一个以直观简便的方式确定的、可供选择的物业等级与收费的规范性文件。基于“直观简便”与“菜单式”特性，新标准的实施必将带来以下两方面的变化。
一、司法机关在处理物业服务质价不符的诉讼时，有了明确的法律依据 现实中物业管理服务标准与收费标准之间脱节的现象较为普遍，目前除了《江苏省物业管理条例》第四十一条规定的“物业管理企业违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款”、《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十九条规定的“各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收
1费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚”的行政处罚性规定及《江苏省物业服务收费管理办法》第二十一条规定的“物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准”的口号性规定外，江苏尚无明确的有关“物业服务质价不符”的民事保护性规范。
纵观全国的法律规范，仅在《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中，才能见到“物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用”的规定，但司法机关毕竟不是专业技术部门，如果没有细化的单项服务标准与收费标准，则司法机关无法在物业服务“质价不符”的问题上获得服务质量标准化对比及不同服务质量所对应的服务费用参照的技术支持，业主民事权利的保护客观上依然难于实现。正因为提供质价不符的物业企业未曾得到相应的民事法律惩罚，导致物业企业怠于内省与纠正，物业管理服务与收费中存在的矛盾和问题日益突出。有关行政主管部门为了促进物业管理行业的健康、规范发展，建立公开、合理、质价相符的物业服务收费机制，依据国家物业管理相关法规、规定，制定出台了新标准。新标准将服务质量标准与服务质量所对应的服务费用具体细化，一一对应。这样的技术标准，为司法机关在处理物业服务质价不符的诉讼时，提供了明确的裁判依据。
二、新标准的实施，必将潜在延长前期物业管理的服务周期
新标准的出台其更显著的目的，是为了便于业主更好的实现自治管理的权利，自主选择需要的服务，支付质价相符的服务费用。《物业管理条例》
第六条规定了业主有权接受物业管理企业提供的服务，并有权就物业管理的有关事项提出建议；第十一条规定应当由业主大会履行选聘、解聘物业管理企业职责。在这一目的下，新标准采用固定式和点菜式收费项结合的方式，业主可根据自己实际需要，在多达58种组合里，自主选择不同的服务组合从而构成收费标准。
业主自治管理的自主性并不是每个业主个人的“自主”，而是符合一定人数的集体的“自主”，是个人自愿与集体民主概念的结合，这两者在现实中具有一定的冲突性，个人自愿与集体民主往往很难达到一致。在民主观念刚刚引入小区集群生活领域的中国，由于每个人在知识水平、收入水平、个性脾气的巨大差距，“民主”是个美好却难以把握的概念，人们很难区分宽容与屈服、个人对于团队的服从与个性张扬的界限。
《物业管理条例》规定，业主大会应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出的选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。选择什么档次的服务标准同时接受怎样的服务价格，是选择物业管理企业中重要的考量因素，如果这一点无法确定，则选择物业管理企业、订立《物业服务合同》将成为空谈。在现有的“众口难调”的小区“民主”氛围下，要想获得全体业主所持2/
3以上投票权在58种组合里确定一种服务等级和收费标准，是极其困难的一件事，这也同时回答了为什么小区成立业主委员会这么难的问题。
业主群体的巨大内耗导致业主大会短期内难以确定为大多数业主所接受的“服务等级和收费标准”，根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。在前期物业服务合同期限约定较长的情况下，由于新标准的58种组合给了广泛的业主多达58种小区服务的想象，业主大会的举棋不定必将导致前期物业服务周期延长。物业管理企业的前期物业服务空间将进一步扩展。
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