2营改增政策执行口径第四辑(还建房)_建筑业营改增政策解读
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营改增政策执行口径第四辑
近期，财政部、国家税务总局对营改增推行中的一些问题进行了明确。因此，湖北省国税局对前期发布的营改增政策执行口径进行了调整，并针对营改增推行工作中收集的相关问题统一明确如下。如与总局后期出台文件不一致的，以总局规定为准。
一、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费、电费如何计算缴纳增值税？
由于自来水增值税政策的特殊性，省局在政策执行口径第三辑中，将提供物业管理服务时，向用户收取的自来水费与收取的电费统筹予以了明确。近期，国家税务总局第54号公告对提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水费问题予以了明确。因此，省局将提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的水费、电费重新明确如下：
（一）根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）的规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
（二）提供物业管理服务的一般纳税人，向服务接受方收取的电费，按17%的适用税率计算缴纳增值税，其相应的进项税额可以按规定抵扣。
提供物业管理服务的小规模纳税人，向服务接受方收取的电费，按3%的征收率计算缴纳增值税。
《湖北省国税局营改增政策执行口径第二辑》第65条中关于水电费收入计算缴纳增值税的规定废止。
二、提供物业管理服务的纳税人向服务接受方收取的自来水水费如何开具增值税专用发票？
提供物业管理服务的一般纳税人向服务接受方收取的自来水水费，按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费可全额开具增值税专用发票。
提供物业管理服务的小规模纳税人向服务接受方收取的自来水水费，可按照简易计税方法依3%的征收率，对收取的自来水水费向主管国税机关申请全额开具增值税专用发票。
《湖北省国税局营改增政策执行口径第二辑》第65条中关于水电费收入计算缴纳增值税的规定废止。
三、纳税人购买应税服务应如何开具增值税专用发票？ 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条的规定，纳税人销售货物或者应税劳务，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。因此，增值税专用发票依索取开具，纳税人在开具专用发票时，购买方只要提供了单位名称、纳税人识别号（或统一社会信用代码证号码）、地址电话、开户行及帐号等信息，纳税人就应该为购买方开具与实际经营业务相符的增值税专用发票，不得以各种理由拒绝开具发票，或者向购买方额外索要上述四种信息之外的各种证件、证明材料或者其他材料，损害其合法权益。
四、房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房如何计税？
房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，应以每套还建房为单位，分别计算缴纳增值税。
房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积大于拆迁还建协议约定的面积的，应以实际收取的超出部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。
房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积与拆迁还建协议约定的面积相同的，以同楼层相同或者类似房屋的平均单价作为计税价格。
房地产开发企业向被拆迁业主交付还建房，实际面积小于拆迁还建协议约定的面积的，以房地产开发企业向被拆迁业主实际退还的不足部分面积的平均单价作为还建房屋的计税价格。
还建房屋的计税价格不得低于房屋的成本价格。
五、市州内跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
在市州内跨县（市、区）开发房地产的，可不在不动产所在地预缴增值税，在机构所在地申报缴纳增值税。具体情况由市州国税局确定。
《湖北省国税局营改增政策执行口径第一辑》第23条的规定废止。
六、中央空调的维护费收入应按什么应税行为征收增值税？
中央空调属于建筑物的附属设施，中央空调的维护费收入应按照建筑服务征收增值税，适用11%税率。
七、企业购买银行理财产品取得的收益是否按照贷款服务缴纳增值税？
企业购买的保本银行理财产品取得的收益，按贷款服务缴纳增值税。企业购买的非保本银行理财产品，如果产生收益，作为投资收益，不征收增值税。
八、企业代扣代缴个人所得税取得的手续费是否缴纳增值税？ 根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《财政部国家税务总局 中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》的规定，负有代扣代缴个人所得税义务的纳税人，按照有关规定取得的代扣代缴个人所得税手续费，不缴纳增值税。
九、非企业性单位出租住房是否可以申请代开增值税专用发票？
根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号），非企业性单位发生出租住房业务，向辖区办税服务厅提交《代开增值税发票缴纳税款申报单》；加载统一社会信用代码的营业执照（或税务登记证或组织机构代码证）、经办人身份证件及复印件，可申请代开增值税专用发票。
十、自然人发生出租住房业务，向租户收取的水电费能否申请代开增值税专用发票？
根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号），自然人发生出租住房业务，向租户收取的水电费，可向辖区办税服务厅提交《代开增值税发票缴纳税款申报单》；加载统一社会信用代码的营业执照（或税务登记证或组织机构代码证）、经办人身份证件及复印件，申请代开增值税专用发票。
十一、纳税人发生营业执照的经营范围以外的业务，是否可以开具发票？
纳税人发生营业执照的经营范围以外的业务，可以向工商部门申请变更营业执照范围，工商部门不予变更营业执照范围的，纳税人可自行开具发票。
营改增政策执行口径第三辑发布日期：2016-07-21 为有效解决纳税人和税务人员在营改增工作中遇到的实际问题，引导纳税人及时、充分享受营改增政策红利，依据《关于全面推开营业税......
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