城市化背景下城郊村拆迁安置区规划建设的思考 61_社区城市化建设拆迁
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城市化背景下城郊村拆迁安置区规划建设的思考
城市化背景下城郊村拆迁安置区规划建设的思考
——以株洲市城郊村为例
【摘 要】：对城市化背景下城郊村拆迁安置区规划建设的现状、存在的问题进行分析，进而提出新的规划建议。
[Summary :]:The city under the background of the suburban village resettlement area planning and construction of the situation,analysis of existing problems,and puts forward the proposals of new
【关键词】：城市化 城郊村 拆迁安置 规划思考
[keyword]: city of、The outskirts of the village、Demolition resettlement、Planning considerations
引言：城郊村是指位于城乡结合部（城郊），被城市建设用地所包围或纳入城市建设用地范围的村聚落。与一般意义上的农村社区及城市社区相比较，城郊村是一种“乡村-城市”转型不完全的，具有“亦城亦村，非城非村”的发展特征。在城市化背景下，城郊村拆迁安置能否顺利、和谐进行，关乎我国城市化与社会主义新农村建设两大策略的实施。
1.城郊村的特性
城郊村地处城市近郊或者说是城乡结合部，在城市化过程中，村庄随着城市的扩张而被（部分或全部）逐步并入城市，但其社区管理体制和人员管理办法并未完全纳入城市管理体系，由此形成的一种非城非乡的过渡型社区。其具有城市化的前沿地带、自然属性与社会属性不统一、管理体制交叉、过渡的动态性等特征。较城中村显著不同之处在于其近期或长期有村落形态存在，产业类型也因第一产业的存在而区别于城中村。
2.城郊村安置规划建设的重要性
在高速城市化背景下，城市规模不断扩大需要大量征用城郊村土地。拆迁安置区规划建设是协调城市建设、社会主义新农村建设以及提高拆迁满意度的重要内容，它关系到征地拆迁 1
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工作能否顺利进行，更关系到社会的和谐与稳定。
3.城郊村主要拆迁安置模式
目前全国各地没有或很少有专门针对城郊村的拆迁安置办法，基本上是根据我国《宪法》、《土地管理法》、《物权法》以及《各地房屋拆迁管理条例》等相关法律条例，各地制定的统一拆迁安置办法，主要有货币补偿、房屋置换、资本化补偿（不能单独使用，作为辅助补偿方式）、回迁安置、批复宅基地允许被拆迁者异地重建等模式。现有政策安置补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。而国外对拆迁进行补偿除了应用适当补偿原则还有生活权补偿原则，拆迁补偿方式多样、范围大，对被拆迁人拆迁后的生活水平给予充分保障。
4.株洲市城郊村拆迁安置区规划建设分析 株洲市地处湖南省中部，当前城区人口约 119万人，建成区面积约124平方公里。根据《株洲市城市总体规划（2006-2020）（2012年修改）》，到2020年，市区人口达到170万，建成区面积将达到164平方公里，城郊村主要分布在规划城区的7个乡镇。
4.1株洲市城郊村拆迁安置区规划建设现状
目前拆迁安置区规划建设已从零散安置逐渐转变为集中安置，从低层楼梯房逐步升级为多层、高层电梯房，安置房建设的品质也在不断提升：绿地率、建筑密度、建筑材料、建筑色彩、小区布局、设施配套等方面，都与普通商品房没什么差别。但是没有耕地的失地农民的生活来源被切断，仍有耕地的拆迁户劳作半径、农具存放等问题也随之出现，农村社区的结构体系被打破也给管理带来了难度。
4.2存在的问题 4.2.1拆迁安置难
最近几年全国因拆迁发生的自焚事件、暴力抗拆事件时有发生，折射出拆迁难的现象引起了全社会的关注。拆迁难只是一种现象，凸显的是当今我国拆迁安置存在一些问题，主要是拆迁安置心理方面的不足。当今老教育家陈鹤琴说曾经说过没有教不好的学生，只有不会教的老师。套用到拆迁安置心理上，也可以这么说，没有不合理的要求，只有不合理的解读。一方面拆迁安置单位要借助心理 2
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疏导减小被拆迁安置户的阻力，营造和谐的拆迁安置气氛，另一方面，拆迁安置单位的人员也要接受心理培训，这样才能更好地为拆迁安置服务。4.2.2城郊村专项规划缺失
城郊村的特性约定了城郊村的发展建设需求，一方面部分区域即将变成城区，另一方面原有的乡村结构被打破，如何与城市对接，自身又如何发展建设，亟需一个能协调上述矛盾的专项规划（城郊村发展建设规划）作为指引。在株洲市诸多的城郊村中，编制了这类规划的村庄不到20%，造成近期建设的盲目性与长远发展的迷茫性，拆迁安置（包括生活和生产安置）缺乏全盘考虑，由此产生与规划脱节。
4.2.3拆迁安置区规划建设理念有待优化
株洲市城郊村拆迁安置区建设有两种模式，一是留地安置，另一种是集中安置，规划建设标准也在不断提升。但是拆迁安置区建设不只是房屋、绿化等表象，其深层问题如拆迁安置户心理需求、可持续生计、农村社区结构体系及管理体系等非物质规划建设问题需要思考。5.规划建设的思考
5.1开展拆迁安置满意度研究
拆迁安置存在政府、开发商、被拆迁户三方的博弈，相对而言被拆迁户处于弱势，心理补偿容易被忽视。凯斯（Keith R.J）在1960年率先提出顾客满意的概念，即顾客的需要和欲望须得到满足，他将顾客满意观点引入营销领域，提出只有顾客满意才会促成在购买行为。拆迁安置实质也是一种交易，只有当顾客满意交易才会促成，目前国内已有部分城市将凯斯的理论引入到了拆迁安置满意度方面的研究，目的是为拆迁安置政策的制定与规划建设提供决策参考。
5.2完善规划编制
城郊村是一个角色对抗与利益冲突的敏感地带，这一现实决定了城郊村必须统筹处理好与城市对接和融入城市的关系。城郊村不同于完全城市化的城中村，也有异于远郊村，它“亦城亦村，非城非村”的发展特征要求其有一套区别于城市和乡村的发展规划（城郊村发展建设规划）来与之相适应。本规划的编制需综合分析各村的条件适当并村，注重差异化发展，合理安排生活性和非农生产性安置用地，平衡城市化拆迁安置户与非城市化拆迁安置户的利益，并合理安排劳作半径。
5.3合理规划生活性安置区建设
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安置区建设要摒弃过去几栋房子、几条路的建设思维，应按照安置对象的不同合理规划安置区建设。城市化的拆迁安置区要按照“城市社区”、“可持续生计”的理念规划建设，非城市化的拆迁安置区要按照乡村农业生产需求（包括劳作半径、农具存放、晾晒场地、庭院经济等）和乡村地方特色规划建设。5.4注重生产性安置区建设安排
在符合城市规划和城郊村发展建设规划的前提下，规划、国土资源部门应根据被征地集体经济组织申请，以村为单位，预留该集体经济组织土地总面积的一定比例（常规为10-15%）作为被征地农民生产、生活安置用地生产经营留地等。并应将安置住房和农民的生产经营留地分开控制，单独明确和固定被征地农民生产经营留地的比例，生产经营留地应不包括生活住房.公共没施等用地。5.5创新拆迁安置模式—开发性安置
现有的拆迁安置模式均属政府主导型，采用的都是先拆迁后安置的方式，对新家的不确定性和对未来生活的担忧是拆迁安置户的心理障碍（即拆迁心理），开发性安置是破解这类问题的有效途径。开发性安置是变政府安置为市场行为安置，由政府主导、拆迁安置户参与转变为投资方主导、政府监管、拆迁安置户参与的新拆迁安置模式。政府在拆迁安置工作中引入市场运作机制，将原来规划的安置基地土地由划拨性质转为国有出让土地，由投资方建设高档综合性商住小区，将对应的住房（商铺）按政府部门政策核定的建筑面积与拆迁安置户进行等量置换、落实安置后再拆迁。此种安置方式，拆迁安置户按低于购买价或自建房的价格获得了高品质安置房(住宅）和经营性房产（因规模聚集效应和开发商的推广而增值）。
开发性安置可有效提高土地利用率、提升城市品位、减少政府安置资金投入、增加政府土地经营收入、促进经济社会发展、解决拆迁安置户可持续生计。5.5.1新的安置模式——开发性安置
开发性安置举例如下：拆迁户张三，按株证发【2011】2号《株洲市集体土地上房屋安置办法》第十五条：4人以上（含四人）建筑占地面积为120平方米，统规建设三层，总建筑面积360平方米。拆迁房出资给投资方建设（低于自建成本），由投资方置换等量高层电梯房和商铺给拆迁户，并为其负责办理相关产权证。
投资方通过政府的相关优惠政策、提高容积率、改变用地性质，将多余的住宅、商铺出售来获得收益。
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5.5.2 开发性安置方式的优点
（1）解决了拆迁户的民生民计、化解了矛盾；
新的开发性安置方式，拆迁户无需劳心劳力即得到了高品质低价格的住房和商铺。其住房和商铺价值也得到了大幅提升，还可享受贴心的物业管理服务，实现了“有房住、有业就、有租收、有钱存”的目标，一次拆迁，终生受益，惠及子孙。拆迁工作就可以由“要我拆”转变为“我要拆”的新局面。(2)大幅提升城市形象、提高土地利用率；
由开发商打造的楼盘，一部分需外售，因而规划更科学、设计更合理、功能更完善。集约建设提高了土地利用率，减少了土地资源的浪费。(3)减少了政府资金投入，加快了建设进程；
投资方统一规划建设，政府投入减少，建设速度加快；后期配套设施维护等均由物业公司负责。政府麻烦少、支出少;拆迁户居住环境好、安全隐患少，相应地降低了征地拆迁工作难度，真正做到项目建设用地“零延误”、“零阻工”，有利于社会稳定。
(4)有利于促进当地经济发展；
高档综合商住小区本身就是一个新的经济增长点，如经营得好，可以“搞活一片，致富一方”，安置用地的划拨性质改变后，更有利于土地流转和资金流动，对促进经济发展产生积极作用。
结束语：城郊村拆迁安置区规划建设涉及到经济发展、社会稳定、城市发展、新农村建设等诸多问题，政策性强，需要我们每一个从事这项工作的人包括规划工作者认真思考。
参考文献：
1、《我国城市化进程中的拆迁安置问题研究-以苏州市吴中区长桥街道拆迁安置实践为例》 作者：翁雯曦 苏州大学硕士论文；
2、《城市拆迁安置补偿中被拆迁者心理探析》作者：杨英云、姚育婷 《辽宁行政学院学报》2011年第2期；
3、《城乡结合部宅基地房屋拆迁政策研究》 作者：潘佳瑭
《中国房地产》2009年第10期；
4、《我国城市化进程中失地农民留地安置研究》 作者：王静国 电子科技大学硕士论文；
5、《农村拆迁整体安置社区向城市社区转型研究——以苏州市莲花三社区为例》 作者：鄢琰 苏州大学硕士论文；
6、《株洲市土地征收预留安置用地实施细则》。
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