未经登记的承租人是否享有优先购买权(原创评论)_论承租人的优先购买权
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未经登记的承租人是否享有优先购买权
所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出售之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”在此，法律并没有规定房屋租赁权需登记才取得。
但是，自2000 年7月1日起施行的《上海市房屋租赁条例》第十五条规定： 房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。对此，许多人认为，只有经过登记备案的，承租人才享有优先购买权。笔者不认同这样的观点。
笔者以为：租赁权是准物权，所以优先购买权是租赁权的固有权能，优先购买权并不以登记为前提；但是，是否经过登记影响优先购买权的救济方式。换句话说，“不登记不对抗第三人”只表明承租人不能主张产权人出售房产合同的无效，但是承租人可以要求房东承担相应的责任，这也是优先购买权的一种表现。
笔者还认为：不对抗第三人应限于善意第三人，如果第三人明知租赁关系的存在，则承租人可以主张产权任何第三人之间的买卖合同无效。这是因为上海市规定明确租赁合同未登记不对抗第三人，其目的主要在于保护交易安全，并没有明示未登记承租人没有优先购买权。
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