广东省下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题_房地产估价师模拟试题
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广东省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产分家析产的需要模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于基本估价方法，英国体系为。A：成本法、市场比较法、收益法 B：成本法、收益法、投资法、剩余法
C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法 D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法 E：工业用地的监测点评估价格
2、瑕疵请求权是以__得以操作的。A．过错责任理论和担保责任理论 B．过失责任理论和经济信用理论 C．经济信用理论和担保责任理论 D．过错责任理论和风险收益理论
3、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。A．10 B．15 C．20 D．304、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况
5、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题)A：预告 B：变更 C：更正 D：异议
E：执行层的组织协调
6、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A．7 B．10 C．14 D．207、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。A．2 B．4 C．6 D．128、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
9、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A．10.0% B．14.0% C．25.0% D．35.0%
10、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。
A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定
11、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：④确定用于不确定分析的经济评价指标 A．③①②④ B．④①②③ C．④②①③ D．④②③①
12、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即__。A．内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 B．沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型 C．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型 D．习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型
13、下列关于抵押的表述中，不正确的是。
A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人
B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》
C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足 D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 E：执行层的组织协调
14、进度计划管理通常采用横道图和（）。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图
15、货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为__加以适用。A．国家信贷资金 B．国家预算资金 C．国家负担资金 D．国家计划资金
16、下列关于货币政策，表述不正确的是。
A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施
B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策 E：执行层的组织协调
17、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格
18、在计算土地增值税税额时，应予扣除的税金不包括：__。A．营业税
B．城市维护建设税 C．教育费附加 D．企业所得税
19、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5 20、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
21、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值 E：执行层的组织协调
22、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。A．预算法 B．成本法 C．定额法 D．拍卖法
23、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间內未作出书面答复的。
A：视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更 B：视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 C：视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更
D：视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更 E：执行层的组织协调
24、路线价法主要适用于两侧土地的估价。A：城市街道 B：城市主干道 C：城市商业街道 D：城市高速公路
E：工业用地的监测点评估价格
25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.0万元
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房地产开发投资的静态盈利指标有。A：成本利润率 B：销售利润率
C：资本金净利润率 D：资本金利润率 E：静态投资回收期
2、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由__共同负责。A．国土资源部和人事部 B．建设部和人事部
C．建设部和房地产管理部门 D．人事部和房地产管理部门
3、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的是__。A．以投资估算价控制设计方案的选择 B．用预算造价控制施工图设计
C．通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商 D．合同管理
E．进行建设项目的可行性研究，为投资决策提供依据
4、在票据允许转让、流通的情况下，为保障收款人的权益，规定票据转让时要由转让人在票据背面签字，这种情况称为__。A．背书 B．委托 C．代理 D．审批
5、下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是。A：城乡居民房屋保险 B：建筑工程一切险 C：企业财产保险 D：安居定期保险 E：执行层的组织协调
6、实际估价中，估价对象范围的界定包括的界定。A：实物构成范围 B：权益范围 C：空间范围 D：时间范围 E：影响范围
7、某一房地产价格水平的高低，主要取决于__供求状况。A．本地区房地产的 B．全国房地产的C．本地区本类房地产的 D．本类房地产的8、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是．(2009年试题)A：置业投资 B：设备租赁 C：售后回租 D：权益融资 E：借款合同
9、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理 B．房屋施工
C．房屋工程监理 D．房地产开发
10、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题)A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金
11、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机
12、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。A：独一无二 B：寿命长久 C：供给有限 D：价值量大 E：保值增值
13、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益
D．信托信用等级
14、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%
15、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性
D：更专业的物业管理 E：借款合同
16、下列属于普通股股东享有权利的有。A：参加股东大会的权利 B：参加表决的权利 C：股票转让权
D：公司剩余财产的分配权 E：对公司债务负有限责任
17、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是__。A．经市(县)人民政府批准 B．经委托人书面同意
C．经房地产行政主管部门批准
D．经省(自治区、直辖市)人民政府批准
18、房地产估价的主要难点是__。A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化 C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同
19、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地利用总体规划，将土地的用途分为。A：农用地 B：其他农用地 C：建设用地 D：商业用地 E：未利用地
20、某大厦建筑总面积8000平方米，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元。若某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200平方米，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分摊所计算的该人的土地占有份额为__%。A．2.5 B．7.17 C．2.69 D．3.021、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2009年试题)A：1800 B：2040 C：2100 D：2380 E：借款合同
22、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费 B．审计费
C．金融机构手续费 D．无形资产摊销费
23、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的__。A．估价细则 B．估价原则 C．估价准则 D．估价程序
24、以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是__。A．房地产价格 B．房地产市场预期 C．金融相关因素 D．相关商品价格
25、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。A．2660 B．2427 C．2425 D．2294
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