新加坡的组屋制度_新加坡组屋制度
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一、新加坡组屋制度的由来与主要内容
新加坡的组屋是住房建设局造的房子。新加坡面积现在是701平方公里，人口505万，中间拿新加坡护照和新加坡永久居民的是360万，华人74%，马来14%，印度9%，其它3%，是多种族多民族多宗教的一个国家。平均每户人数3.6人，人均GDP（2009年）51119新元，平均受雇人数月收入3690新元，2万人民币不到。居住政府组屋人口（2010）为82%，其中：自有80%，租住2%，新加坡的政策跟其它国家有很大不同。
组屋制度最初来自于李光耀的基本理念
为什么会形成这么多，80%新加坡居民租住政府造的房子？最初来自于新加坡第一代领袖的基本理念，新加坡前总理李光耀在60年代就有一个很明确的想法：要建造一个居者有其屋的社会。我自己很荣幸在1992年到新加坡后，我的老板是新加坡的副总理，我跟他做了两年，听他进过很多新加坡的早期故事以及早期政策怎么形成。
一开始已经说了，60年代新加坡是非常贫困的地方，新加坡不像香港，在抗日战争时期有一批大陆去的公民在那里打下了工业基础，新加坡在60年代没有任何工业基础。新加坡主要的就业机构为两个：一是英国殖民地政府，二是英国的太平洋基地。
新加坡立国为1965年，新加坡的立国跟所有国家不一样，是被立国。新加坡于1965年在马来西亚联邦两会上，被要求离开马来西亚联邦，当时的李光耀向老百姓宣布这个消息时，是流着泪的，政治家一时不知道怎么才能领导这个国家生存下去，就业困难、住房困难，怎么走？他们定了非常重要的政策——打开大门，引进外资，建立新加坡裕廊工业园，由外资提供条件。在当时反潮流的历史中（50年代、60年代经济学界流行的思想是南美洲左派经济学家的不平等贸易理论），发达国家拿着昂贵的工业品去交换中等国家、落后国家非常便宜的产品。新加坡形成的经济政策思路是自己发展民族经济，发展进口替代产品，中国叫自力更生，在这种大趋势下，新加坡被逼走出来，打开门，让外国资本家进来。在国外企业进来时，新加坡政府成立了一个重要机构：经济发展局，就像80年代中国的招商局，到世界各地经济发达好的地方去说服那些企业到新加坡来办工厂，为了让他们在这里安心办工厂，就建立了办工厂所需要的条件，帮着他招工人，给工人培训，帮助他们找资金（新加坡的发展银行在那时兴办起来），帮助他建立所需要的基础设施（新加坡岗位局也是在这时办起来的），帮助他建立工业园区所需要的基本条件，比如说造厂房，也包括给员工提供住房条件。所以新加坡组屋政策来源，既有李光耀的想法，也有新加坡被迫的经济条件，为了实现经济发展所必须采取的配套措施。
新加坡的核心价值观
80年代，在住房条件改善、经济发展以后，新加坡新任总理吴作栋提出“国家意识形态”的概念，当时新加坡在世界上已经成为亚洲四小龙之一，经济发展很快，新加坡领袖就想到了在经济发展快的同时，怎么能够形成自己的价值观念和国家意识，所以从1984年开始，新加坡研究东方的东亚价值，在这个基础上，吴作栋就提出了国家意识形态，他认为新加坡作为一个开放社会需要核心价值，这个核心价值主要包括四部分：1.社区高于个人。2.家庭是社会的根本；3.通过达成共识而不是抗争解决分歧；4.强调种族和宗教的容忍与和谐（Asia Value）。这4条跟组屋的发展有关，组屋发展起来以后有条件实现这样的想法。组屋制度最初并不是新加坡政府自己发明的，组屋制度政策开始于1960年2月份新加坡成立的住房发展局。前面已经讲了，新加坡真正独立于1965年，当时还是殖民地政府，这个制度实际上是英国的制度。在19世纪、20世纪，工党想给劳工者提供社会福利，所以英国是最早建立组屋制度的国家，为老百姓提供住房制度的国家。新加坡是从英国学来的。1960年开始首先是为英国政府、英国海滨基地工作人员提供住房，新加坡政府成立后，就沿着这个措施，引进外资，给新加坡的员工提供基本住房，为老百姓住房提供基本条件。当时为了更好的完善这个制度，也提出了一些配套措施，最重要的政策是中央公积金制度，中国大部分大城市已经采用了这个制度。这个制度具体做法跟新加坡有很多不同，公积金是老百姓和雇员共同将钱存起来，新加坡主要解决退休金问题、住房问题、医疗保险问题、部分教育经费问题。在60年代老百姓的收入水平非常低，这种情况下怎么帮老百姓买房子？当时就是用住房公积金制度进行配套。
“居者有其屋”计划
组屋制度有几个核心词，其中最基础的就是老百姓直接向建屋局购屋，但有几个条件：1.新加坡公民；2.年龄至少达21岁；3.必须组成一个核心家庭单位；4.每月家庭总收入不超过8000元；5.不得拥有任何私人产业。这是核心制度里的第一种。
核心制度中的第二种是，在公开市场上利用房屋津贴购买转售组屋。条件如下：1.新加坡公民；2.年龄至少达21岁；3.必须组成一个核心家庭单位；4.每月家庭总收入不超过8000元；5.不得拥有任何私人产业；6.必须是首次申请家庭者，即不曾直接向建屋局购买组屋或享用过有任何房屋津贴；7.可获得4万元津贴（购买的房子靠近父母住的地方），或3万元。
新加坡政府鼓励老百姓和他们的父母住得比较近，这样可以照顾的父母，以传承华人的家庭观念，这种情况下会增加1万元津贴，即4万元。
核心制度中的第三种是：在公开市场上不利用房屋津贴购买转售组屋。条件如下：
1、新加坡公民/新加坡永久居民；
2、年龄至少达21岁；
3、必须组成一个核心家庭单位；
4、无收入顶限；
5、可在某些条件下拥有私人产业。新加坡还有其它的做法，比如90年代特别是进入21世纪以后，新加坡开始允许私人发展商设计、兴建与销售组屋。购买该租屋条件是：新加坡公民；年龄至少达21岁；必须组成一个核心家庭单位；每月家庭总收入不超过8000元；不得拥有任何私人产业；合格的首次申请家庭可申请房屋津贴，而第二次购屋者无 2 须支付转售费/溢价。通过这个方式，使房子多元化，使房屋市场有更多的竞争，让老百姓居住更好的房子，这是一种变化。
另外一种变化，是为了帮助老人，允许给老人专门提供小型公寓。另外一个计划是专门给低收入者更多的机会。还有一个计划是为了提高家庭凝聚力使更多的子女住一起的购屋计划。单身新加坡公民计划，允许在35岁或以上者购买房子。因为从90年代后，新加坡慢慢出现了单身人数不断上升的趋势。
这些措施使任何一个新加坡公民以及任何一个新加坡永久居民者，很容易就能买到房子。我刚才说到我于1992年来到新加坡，第一年没有拿到永久居民，我是1993年10月份拿到永久居民的身份，11月份就买了房子。1992年去时收入很低，朋友建议我买新加坡的组屋，当时我无法想象像我这样的人能够有条件买房子，但按照他们的提议，按照新加坡政府的政策规定，一个月不到我就买了房子，当时买的是新加坡市场上的二手组屋，四房式的，将近100平米，市场价是20多万新币。买这个房子时，中间有1万必须付现金，即房子的评估值。12万可以从公积金里面借，我当时年龄比较大，是老人了，从公积金里面借，还有7万就从新加坡的华夏银行借，借了12万公积金，是从我每个月上交的里面扣，这不影响我每个月的实际收入，在银行里借的款，当时市场利息为6%左右，按当时的利息，每个月还款1200元新币。按照这种购房办法，我只要每个月付当时市场购买房子的租金，12年以后就完全拥有了自己的房子，当然从90年代到现在，房价不断涨，同样的房子市场上已经40万左右，但制度继续存在，对新加坡本国人来说，房价涨对他们能够买房子能力基本上没什么影响。
我这里列了2009年的房价和购房者的付款情况。转播到腾讯微博
从这里面可以看到，购买这几类型房子的，每个月分期付款所要还款的钱，按照他们的公积金付，对他们的实际收入没有影响。这里面特别用了国立大学东亚所一对年轻夫妇2010年买房的例子（丈夫在东亚所工作），他去年在盛港买了4房式一手房，房价21.6万元新币；10%首付（按柜金）：2.16万元，其中50%可使用本人的公积金存款1.08万元，实际需要首付1.08万；其他可全部使用公积金贷款，年利息率2.6%；贷款年限65-买者年龄（最多不超过35年）；如以35年计算，每月公积金还款600-700新币，夫妇俩人每人承担300-400新币的公积金还款，每月不需要从实际的工资收入中支出。这样的制度，在新加坡买房非常容易。
二、组屋制度的发展完善过程 转播到腾讯微博
新加坡建屋发展局“居者有其屋”计划
每年新加坡在市场上所需要的组屋是2万多，到后来就很少；居住在组屋里面的人数，新加坡居民比例在这个表中可以看到，1995年到2000年最高，已经达到86%，由于新加坡生活水平不断提高，老百姓生活越来越好，一部分人慢慢从组屋里出来买私人房子，比例从2002年以后慢慢降低，到现在（2008年）只有82%。转播到腾讯微博
建屋局修建和售出的居住单位
建屋局(HDB)修建和售出的住房有几种规格（上图）：一房式、二房式、三房式、四房式、五房式，还有公寓房。
不同的房子所付的价格不一样，我们可以看到，大房子、四房式增长最快，到2000年以后，增幅就停止了。首先是满足老百姓的房子，然后老百姓想要大一点的房子，之后就是更好的房子，在这个过程里可以看到，一房式、二房式越来越少，一房式房子新加坡现在不造了，二房式、三房式是收入水平比较低的，比如说在新加坡的一个清洁工，保安公司的保安，只要有工作单位，有公积金，在新加坡都能够买得起房。转播到腾讯微博
建屋局建房屋总量91万套
建屋局建房屋总量91万套（旧的数字），组屋建的房子到去年已经超过100万套，建屋总量增长最快的四房式。
造房子的经费从哪里来？是几个方面的资金凑在一起，慢慢滚大，一开始房子的资金来源购买居住的房子；二是有新加坡的公积金局，新加坡政府会安排一部分钱借给建屋发展局；另外向银行借一部分钱；最后，买了房子者每个月要还房贷。建屋发展局利用这些钱慢慢滚，越滚越大。我在云南电视台讲课时，他们非常关心的问题是没有钱，我跟学者、主持人说，昆明比新加坡60年代、70年代、80年代的资金要好，为什么昆明会感到钱不够。中国改革开放30年，到最近几年才想到要加快建设经济适用房，而新加坡在经济发展一开始1965年就有基本思路：先给老百姓建房子，他们要求比较低，首先要求是最简陋的房子，成本比较低。随着老百姓生活水平提高，希望房子越来越好，这时候有更多的资金来满足这样的条件。中国现在困难很大，但只要政策对头，问题也只是暂时的。
在新加坡上班时间超过20分钟就很远
在住房建设过程中，新加坡对土地使用非常严格。新加坡政府比较早的就认识到造房子时，要使老百姓生活设施比较近，学校比较近，工作单位比较近，这是我到新加坡后一个比较特殊的体会。现在所知道的裕廊工业园，在新加坡那么小的地方有40多个，这40多个工业区分散在各个组屋区附近。新加坡政府土地规划时，不仅使老百姓的生活设施近，而且上班的地方比较近，这样提高了老百姓的生活水平，减少上下班的时间。在新加坡公司工作的员工，如果上班时间超过20分钟，都会说很远，这是新加坡的现象，这个现象对整个能源结合、社会安定情况非常有用，怎么做到这点？跟新加坡长期有这个思路，政府一开始有土地使用规划有关。转播到腾讯微博
土地分配和使用密度
每个组屋区的房子住宅面积50%左右，其它面积就分配在各个设施上，这都掌握在政府手里，地怎么拿到政府手里？新加坡政府把地拿到手里比较早，1965年新加坡农耕地区比较多，但新加坡在1965—1970年过程中，让这些地方的老百姓移进政府组屋大楼，这时就把这些地拿来，那个时候老百姓不像现在有强烈的地价概念，地价比较低。中国现在所碰到的拆迁问题新加坡已经解决了，将地集中在政府手里，政府能把这些地按照自己的意愿进行很好的规划和分配。土地售卖计划我就不细说了。
不断改善组屋和居住条件的历史进程
新加坡的组屋完善是一步一步走过来的：60年代解决住房，70年代开始加强环境，80年代要更多的管理，更多的色彩，使房子多元化，90年代更多的是整体布置。
60年代造房子，让老百姓有房子住，这一开始比较容易，但让老百姓搬出去也很难，有些老百姓住在很差的条件也不愿意搬，这些情况在新加坡也出现过。当时河水山发生大火，大火烧掉的不少房子，迫使一大批人移到组屋区。这把火是怎么烧起来的？有传言说：是人民心中放的火。这个历史事件使新加坡比较早的完成了搬迁过程，完成搬迁过程中，住到了组屋区的老百姓满意度比较高，自然而然就有带动效应。据悉，新加坡组屋房最早不够分，怎么办？大家摇号，本地区的社会活动家和居民共同执行这一过程。转播到腾讯微博摇号后面就是组屋（上图），房子非常简单。新加坡处在热带，房子不要求保温，能够通风就可，整个建筑材料要求比较低。此外，新加坡不处于地震区，也没有台风，这使得新加坡最初的房子造价比较低。
1968年启动了中央公积金制度。70年代老百姓要求的房子越来越好，首先要求房子大，大房子越造越多。随着区的发展，1978年建立了居民委员会，现在叫联合所，联合所这个概念最初是从中国的居民委员会概念而来，即将当地的居民组织起来，通过组屋，组屋中间形成联合所，通过联合所为居民举行各种活动，将当地的老百姓休闲活动组织起来。有人民行动党在中间吸收老百姓的意见，加强同老百姓的关系，在这中间人民行动党发现利用组屋能够获得老百姓的支持。
80年代建屋发展局（HDB）停止一房式和两房式组屋的建设。80年代以后，再造组屋，首先是一个区，这是淡滨尼邻区（下图）。组屋里面最底下一层不是房子。因为新加坡处于热带，底下一层比较潮湿，老百姓不喜欢，就作为一个公共住所，作为老百姓举行公共活动的地方。转播到腾讯微博组屋的翻新计划
1986年—1988年，新加坡政府提出了新的想法：让老百姓自己管理组屋，当时成立了市镇理事会，通过市镇理事会的方式管理，而不是交给建屋发展局管。80年代末，老百姓住组屋的人数已经超过了80%多。新的组屋建得更好，对原来的组屋进行了翻新。一开始为了成本低，组屋建得简陋，大楼只有两个电梯，而且只停两层，分别是第5层和第11层。组屋翻新计划里，重要一条是将所有组屋的电梯改成每层都有。翻新计划还跟选举结合起来。新加坡每五年选举一次，选举时，人民行动党控制区承诺民众组屋翻新。反对党控制区没有条件进行翻新。利用这种资源所进行的措施，新加坡政府、新加坡的精英在发展组屋过程中，利用组屋作为他们的政治支持，赢得了选票。
从90年代到2000年，政府更重视城市组屋的漂亮，2000年以后，更注重造得更漂亮。在组屋中间都要有绿色人行通道，有绿地。组屋中间有停车场。新加坡现在是505万人口，拥车量55万。90年代我刚到新加坡时就有50万辆，这几年增加得非常慢，为什么？因为新加坡政府有一个非常严格的措施，买车子首先要购买拥车证，购买拥车证跟投标有关，而投标跟需求结合起来，需求越高，供应量有限，就将价格提高，经济好时，想买车的人多，车的价格就非常高，经济不好时，想买车的人低，价格就降下来。最近这两年，新加坡经济好，买一个车需要人民币35万，而大部分老百姓实际上不用车，因为新加坡公共交通很好。当然拥车是身份的象征，所以新加坡设想另外一种车，即红牌车，平时不用，周六、周日用，这种车的价格比较便宜。此外，在老百姓居住区、组屋区很少造停车场，以使更多的空地留出来规划绿地。
最近10年、20年更多的是引进私人企业建房，引进新的办法，订购以后再建房，先有私人设计商投标，批准其建设政府的组屋房子，这个组屋房子由私人建筑商设计，然后老百姓去定。通过这种办法，使得建房水平越来越高。最近提出一个新的口号：水景房。新加坡本身靠海边，造了很多水库，水景房现在造得很多。
可以看到，一开始是满足老百姓住房需求。但最近几年，已经不是中国所说的经济适用房概念，而是更好的符合老百姓要求的更高档次的房子，这种档次房子在大部分国家是开发商做，但新加坡政府还在做？为什么？我个人觉得这跟政治有关，利用这个方式赢得选票。
三、对组屋的管理、维修、服务和城市规划与发展
这其中有很多变化，最主要的是1988年市镇理事会的建立，建立以后就安排选区里面的议员来负责市镇理事会，这就跟选举结合起来。如果议员对这个地方管理得不好，下次老百姓就不选他，所以新加坡的议员非常辛苦，我每年都会看到新加坡议员因健康问题而去逝。议员每个星期四晚上要听选区老百姓反映情况，新加坡没有信访制度，但有议员接待制度，问题各种各样，但议员都要耐心 9 的听，不听就没有他的选票。一个议员在5年任职期间，要到每一家。议员辛苦，但收入也比较高（17万新币的月薪），中间有什么贪污腐败，马上就下台。
政府将组屋建设发展作为赢得选民的重要措施
最近的大选，新加坡已5次推延了选举日期。有朋友跟我讲新加坡是威权主义政府，但别忘了新加坡是英国留下的政治体制框架，是三权分立的。新加坡每五年一次选举，每次选举人民行动党就好象如临大敌，压力非常大，为了选举通过，议员们想了很多办法，也利用他的很多条件，甚至选区都可以重新划分。反对党说，就像球场比赛一样，我们永远不知道大门在什么地方（现场笑）。但这总是在框架里，所以老百姓才开始接受他，这样的框架里，新加坡政府将组屋建设、发展作为他赢得选民、选票的重要措施。
新加坡组屋区的硬件服务：房子的装修、清洁搞得非常好，有专业的清洁公司承包，而且有市场竞争。比如说6年把外墙重刷一次，大楼楼顶11年重新换一次，电器故障20分钟一定要到人，如果未到，维修公司就会被辞掉。此外，住宅环境跟城市的住宅规划连在一起。新加坡82%是组屋，82%的地方变成花园城市，这个城市肯定是花园城市。转播到腾讯微博
新加坡一水库，水景环境非常好。
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金沙赌场（三个大楼）。有人抱怨说，没有哪个国家是将赌场作为城市地标。新加坡的城市交通。地铁这几年发展非常快，新加坡政府规划是希望每个家庭无论到哪个地方，20分钟就能到。新加坡城市中间有电子收费卡，中央商务区都会自动收费，越是挤的地方收费越高，越是空地越低，通过这个办法，使新加坡交通非常好，但上下班时间有些地方也是非常拥挤的。
四、新加坡的房地产市场
新加坡城市住宅分3大块，一块是有钱人的独立式洋房或联排式花园洋房，第二是私人公寓，第三是政府组屋。按照土地使用权分成三类：永久地契、999年、99年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓是99年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。前几年李连杰买了这样的房子，2000多万新币。转播到腾讯微博
私人房子（bungalow）的涨价（2009-2010）
涨价跟经济情况有关。我于1992年到新加坡，1992年到1997年是经济的暴涨时期，1997年是亚洲金融危机，2003年是非典，2005年经济开始回升，2008年世界金融危机，市场受影响，2009年回升，2009年——2010年是新加坡房价涨得最快的时期，这可以明显地看到，不同地段房价涨得不一样，有些地段涨了85%，有些地段只涨0.3%，这些情况跟中国某些城市一样，跟北京、上海不断有外人买房子一样，新加坡不断有有钱的外国人来买房。新加坡人口现在是500万，本地居民里每年死亡的人口总数是6万，新生人口4万，中间缺口2万，所以新加坡最近说要改变婚姻制度，即一夫多妻制。新加坡一直采取一个办法弥补人口，即增加一些新的永久居民和新公民。
以前允许投资移民买房子，但这几年，中国、印度、越南、印度尼西亚有大批人到新加坡买房子，导致房价上升，这个趋势很难避免。
房价冲击影响到组屋，因为组屋并不是跟私人房子的市场完全隔开，这是两块市场，中间有一块实际是相联系的，这就是组屋的二手市场，由于存在组屋的二手市场的价格，使得二手市场价格跟着私人房子的价格逐步增加，这种增加一方面是政府希望的，居者有其屋，让老百姓在经济发展的同时，不仅收入增加，自己的财力也增加，80%的人有房产。这个房地产价格，20万是四房式的，现在变成40万，这些分享着新加坡发展的，一方面是利，但另一方面带来的问题是对一部分人造成比较大的影响，比如说新移民，1993年我买房子时20万下来，现在40万，我买时付1万现金，现在要付2—3万现金，新移民感到压力大。
政府下重药为房市降温
每月家庭总收入8000块以上的不允许买四人房，但现在每月8000块的，两个人每人4000块，这样的家庭也再增多，这样的家庭政府不给他补贴，但他所面临的消费在上升，物价在上升，就会抱怨。看外国人买房子，新加坡人也想趁这个机会买更多的房子，借钱投资，这很普遍。按照这样想法，新加坡政府在2009年10月份采取了几种措施，2009年10月是增加土地、组屋供给。2010年3月在需求上采取几个措施：从购买组屋到出售的最低持有时间从原来的1至2.5年，改为至少3年；另外，不允许已经有房子再买房子，通过这种方式减少购买组屋的人口。到9月份下了一个重大措施，从3年延长到5年，另外，不买房子的人不允许拥有其它住宅等。除这以外，投资移民的买房价格从150万上升到500万。采取这些措施，有钱人还是会进去，新加坡老百姓很害怕。
新加坡房地产税，是按照同样方式在市场上的租金来算的，在市场上的租金，年收入为10%。如果自己居住，就减少到4%。从2011年1月增加了3个档次。另外一个控制是资本所得税，一年内出售房子，付出售价的16%。
从最近的几次措施来看，二手市场评估值，二季度、三季度最高，四季度在下降，但降势是否稳，这很难说。世界上最近几个调查，无论是欧洲的、非洲的、美洲的都有一批人想移民到新加坡，世界上移民最好的目标地是新加坡，这给新加坡造成很大的压力，老百姓也有很多怨言。
五、组屋制度和世界其他大城市住房制度比较
新加坡组屋住房有82%，香港45%，其它国家很少，有些国家甚至没有。新加坡买房子非常容易，住房价格/家庭年收入平均值为5.8%，每个月1000元的收入，都可以买房子，这是新加坡政策好的地方，主要特点是把住房分成两块，一块是完全的市场，一块是政府。政府提供组屋的比例非常大，特殊原因是提供组屋比例大，能够获得更多的选票，可以延长人民行动党继续一党独大的世界。但这也会带来不利的东西，一党时期延长，不满的人也越来越多。
五六十岁的老人，对新加坡政府的满意度最高，怨言最少，年轻人怨言多，因为年轻人感到不能老是只看一个党，吃一种饭，这很烦。中东的变化对新加坡影响非常大，尤其是马来西亚对新加坡的影响。
新加坡的舆论，政府相对有所控制，新加坡是由一家媒体掌握，而且这家媒体是上市公司，政府持有核心股份。政府从来不管媒体，媒体自己非常小心，年轻人对此有不满的情绪。现在Facebook的流行，使年轻人也愿意通过各种各样的媒体表达自己的意见。现在选举延期再延期，跟这种社会变化有关。此外，最近在反对党的集会上，有很多年轻人的声音。
六、成功的主要原因和值得关注的经验
我觉得新加坡的经验对中国来讲有两个地方值得注意：第一，把市场分成两个，不仅是住房政策，包括教育、医疗、照顾老人的医疗服务，这些以后可能都需要分成两块市场，完全靠市场去解决永远不可能。第二，许多到新加坡去的中国官员、学者跟我说，新加坡经验对中国没有任何意义，因为新加坡只是一个小城市、小地方，跟中国没法比。我非常同意他们的观点，但我说，你不要看新加坡是一个国家，看新加坡是一个城市，中国660个大中城市，2000多个县级城 13 市，如果有1/
4、1/
3、1/2居者有其屋，大家都有房子住，中国的社会将会非常稳定。
通过近几年的发展，中国各个城市之间已经形成了很大的差距。中国经济发展里，非常重大的成功经验出现了一个问题，城市和城市之间都是比GDP，比就业率，比吸引世界外资的数字，比吸引世界500强的数字，但能不能改一改，比老百姓居住在这个城市的满意程度，比哪个城市更幸福。这是否值得大家思考？ 李光耀曾经多次讲过这样的话：按新加坡的人口，华人占74%，华人主要来源中国南部，福建、广东、海南。在中国几千年文明史中，这是一块文明程度比较低的地方，但这一批人来了，给新加坡的经济繁荣做出了贡献。李光耀相信中国如果有好的制度、政策，文化程度远远高于新加坡，中国人的基因远远好于新加坡的基因，相信中国会更好，谢谢大家！（掌声）
刘军宁：中国走新加坡这条路行不通
刘军宁：谢谢杨沐教授系统而深入的介绍新加坡的制度，我们在座的人可能没有几个新加坡专家，如果有的话，一只手能够数出来。今天大家抱着浓厚的兴趣在这里听杨先生介绍新加坡的组屋制度，我们可能想的是：新加坡的住房制度对当下的中国有没有借鉴，大家并不是想成为新加坡的专家。我是研究政治的，就从政治角度谈谈对这个事的看法。
第一，新加坡，中国人非常熟悉，这些年去的人也越来越多，大家可能有很多的共识，比如新加坡是一个很小的城市型国家，新加坡的需求跟中国大城市相比有一个大的差别是大量的农村流动人口。第二，早期的新加坡住房基本是应急性的住房，在短期内满足大家住房要求，随着社会发展，新加坡住房政策这些年一步一步在发生变化。第三，新加坡的住房政策是由新加坡的政治体制决定的，这可跟中国做一个简单的比较，新加坡有法治，中国没有，新加坡有三权分立，中国也没有，新加坡有民主，新加坡的住房建设当中的廉洁基本上是靠选举的压力来保证，换句话说中国没有这种选举压力保证廉租房、公租房建设过程中的廉洁，摇到的号都是连着的，很显然是操作的。
新加坡的制度和中国制度有一两点是相像的，有三四点是不一样的，住房政策作为政治制度产物，中国的住房制度和新加坡的住房制度不一样，所带来的幸福感和满意度也不一样。新加坡的住房制度在中国有没有实行的可能性？新加坡的住房制度是有限的市场化制度，不是完全的市场化制度，中国跟新加坡一样，也是一个有限的市场化制度。任志强认为，市场只能够满足5%的人住房，95%的人要靠政府解决。新加坡解决的是82%的人口住房问题。中国现在一方面各大部委在秘密的分房，一方面建设部大力加大廉租房、公租房的建设，可见中国也是有限的市场化住房制度，这点中国跟新加坡已经一样了，未来的趋势甚至高过新加坡。此外，中国有可能把部分城市变成新加坡吗？从政治角度来看不可能，在中国有可能把深圳变成多党选举的、民主的、法治的城市吗？不可能，因为政治制度是统一的，不可能让一个市、县先民主起来，既然政治制度不可能出现多元化，在中国也不可能产生一种跟新加坡那种政治制度所匹配的住房政策，所以我认为有限市场化的住房在中国更是这样，靠部分城市走新加坡化这条路在中国走不通。但中国的政治上跟新加坡一样，面临越来越多的民主化压力，在住房供应上面临越来越多市场化的、政治化的、符合个人需求的压力，这两点在中国、新加坡都有所表现。谢谢大家！（掌声）
李炜光：政府的利益来自政治领域，而不是经济领域
李炜光：杨教授讲得非常好，原来我对新加坡只知其名，也知道是威权程度比较高的小国，但治理得井井有条。今天从杨先生这儿，非常清楚的从制度上了解新加坡，其中中国人占了一定比例，我们有共同的文化、风俗习惯，那个国家能做到的事，对我们肯定有很多可以借鉴的。
我谈一下自己的体会：第一，正式启动居者有其屋的事业之前，首先形成共识，从吴作栋开始的共识非常重要：社区高于个人，家庭是根本。这对我们的启发很大，一是在涉及到国民利益的根本住房上，每个人都会关注，在这么大的事之前，让大家统一思想，怎么统一？实际上不可能统一，每个人都有自己的利益，得到组屋也有先有后，所以讲到“社区高于个人”，这时如果只是强调个人利益，或者家庭的利益跟个人利益混在一起，共识就很难形成，当时可能正好需要形成这种共识，所以提出了这么一个口号。二是也没有否认社会利益多元化，这里面将不同情况区分开，先解决哪一部分人的需要，这其中也强调了共识的差异性，有先后，有优先和后期解决的制度上安排，所以共识的形成非常重要。反观大陆的改革，对共识的形成经常采取的忽视态度，更多不是为共识，更多的是领导、决策者他们的意见、依据或者他们的想法，实际上共识上的形成就是一个民主过程。
第二，政府的职责和政府的利益问题处理得比较好，政府职责的定位非常重要，政府拿了钱、税收，首先要解决的是最基本的公共服务。在所有基本的公共服务里，居者有其屋可能是最重要的，最起码要做到的一个事。我们可以看到新加坡政府在这方面的定位一开始就是准确的，我们这儿总是习惯于摸着石头过河，新加坡一开始踏入的河流就是正确的，政府上来就是解决居者有其屋的问题，这点非常重要，如果这点解决不了，定位糊涂的话，政府自身的改革，政府的利益在这里面就搅和得不清楚。
杨教授告诉我们，政府是有利益的，这个利益来自哪儿？我觉得是政治领域，不能是经济领域，政府在市场当中不能与民争利，政府可以追求它的政治利益，比如说选举，讨好选民，从这里捞取一些政治资源；官员个人想升迁，得想办法讨好他管理这一片区域的民众，否则政绩会打低分，对其仕途有影响。第三，军宁先生也提到了，做到这一切的保证是民主，新加坡的民主不像我们想象的只是家族政府，其实很民主，这跟了解香港的道理一样，香港曾经也是英国殖民地，但还是有很多根子的东西在里面，有法院，花每一分钱都有预算，新加坡也这样，新加坡议员已经累成那样，虽然工资比较高，但健康更重要，但他顾不上，他必须把自己分内的事做好，这就是民主。如果人民代表、社区有代表天天反映我们的呼声，或者起码让我们看得到代表每天关注我们的饮食起居、医疗要求，这一点能够做到，代表就已经很不错了。这一套民主制保证了上面两点的情形。最后一点，新加坡的政策、理念、共识都对形成某种政策相关，金融政策也好、货币政策也好都是相关的。二手房市场可以减税，减到最后几乎是免税的。至于建设单位、开发公司是否有相应的税收优惠，这我不太清楚，杨也教授未涉及到。
这一切在制度上保证了它的政策、共识的形成，使得最后居者有其屋不再是梦想，而政策又保证了所有这一切的实现，这是一个整体，这四点我认为是一个整体，缺任何一环都不可，这是对我们的最大启发。谢谢！
冯兴元：新加坡经验我觉得有一点不足，房子如果再建小一点按市场价卖就行了，不需要政府补贴。
现在有请人民大学毛寿龙教授，著名的行政学专家、政治学专家，“两视”（中央电视台、北京电视台）的明星。
毛寿龙：政府为何必须介入私益性质的住房
毛寿龙：大家好！我想说一点，住房是什么东西？住房都是自己用的，我看不出它有什么公益的性质，谁拿到房子都是自己的，谁超出拿到这个房子的权利都应该是特权，从这点来讲，冯兴元说得很有道理，要获得普遍的房子，个人必须作出牺牲。我想了一下，第一，如果不想结婚不要到新加坡去，不结婚肯定买不到房子。第二，找对象看人家工资为多少，跟你加在一起是否为8000块，有各种各样的约束。要获得这种房子，即使少付出钱，但其它代价肯定很多，在这样的国家生活肯定带来很多不方便。
住房是私益性质还是公益性质？我们完全可以说是私益性质的。既然是私益的，那政府为何必须介入呢？我的理由是涉及到很多公共资源，比如说土地，很多人称是稀缺的东西，市场是可以缓解的，但铁定稀缺的东西市场不可能缓解。有钱人将所有的资源给占了，老百姓居无定所，无家可归，饭都吃不上，这违背了人性原则。从这个意义上来讲，在稀缺资源上做出计划，稍微公平一点来分配，我倒觉得有一点道理。
关于城市发展的问题，新加坡、香港、迪拜是亚洲地区极少数因市场经济的政策获得快速发展的城市，香港和新加坡基本上是普通法的地区，而且当地的社区，基本上都是民主制度，以很强的自主治理为基础，而且当地的经济向世界市场开放，实际上是西方发达国家的市场在亚洲地区的桥头堡，那几个地方使得任何想在亚洲地区投资的资本家，必须到那儿去才可能获得就近的融资服务和法律服务以及人才，这些地方非常特殊。
还有重要的一点，最近几年新加坡所面临的情况和我们大城市面临的情况一样，越来越开放以后，大量的人进去买房子，商品化程度越来越高，价格都上涨，使得当地老百姓获得住房的成本大大提高。香港和新加坡其它方面的福利非常差，为什么鼓励和父母住在一块，是因为父母没有劳保、社保。对我们来讲，面临一个比较大的问题不是民主的问题，而是所有城市治理所面临的强势和弱势，面对老百姓时城市太强势，面对上级时城市非常弱势。另外，城市是产业推进器，也是征税的机器，如果城市有2000多亿的税收，1000多亿给国家，还有一部分是给省里的，自己留下的可能只有三四百亿，但卖地就能卖一千二百多亿，所以真正的来源是卖地，从这里就会发现很多政策有问题。我们所有城市面临着更为弱势的人进入城市的机会，大城市、首都城市、首府城市都是只进不出，体制外的途径只能是走市场的道路，新加坡、香港、迪拜都面临这个问题，迪拜好一点，新加坡和香港在房地产领域已经相继封闭，如果封闭了，这两个地方的活力会下降，但在活力和土地之间会选择一个相对平衡的方式。
贾西津：房地产在新加坡是公共产品
贾西津：谢谢冯老师，非常感谢杨教授详细介绍了新加坡的组屋制度，我听了以后，觉得有三个层次的启示：第一，新加坡其实是把房屋和房地产作为公共产品来处理。什么是公共产品，并非有一个绝然的定义，通常会想到基本的教育、基本医疗，但实际上各国提供的公共产品不一样，美国的医疗不是公共产品，在欧洲医疗就是一个公共产品。在新加坡的制度里，实际上是把房地产、租住屋作为公共产品来提供，我注意到新加坡是四个方面：教育、医疗、退休（对于老人无）、住房作为公共产品来提供，在新加坡公共产品的范围是加大的，公共产品以市场化的原则提供一样的东西所产生市场化效应。
第二，尽管在新加坡房地产是主要作为一个公共产品来提供，但我们看到这种提供方式里，仍然结合了很多自由市场因素，或者自由制度的因素，比如私权，房屋不像中国廉租房一样是简单租住的，实际上是购买，相当于公民从政府的手里得到公共资源的股份，这个股份有私权的保障，并不是公有化的。第二新加坡有很好的法律制度因素，比如说公共物品的提供有选择性，如果不通过市场机制，公共产品怎么来分配？公共产品应该是等同的均等化，这个时候如何配置，新加坡就会出现摇号等比较公平的方式，这种方式在很大程度上需要法治基础，如果没有法治基础，在公共产品的分配之中可能产生非均等化的巨大差异。另外新加坡的民主制度。因为有民主，才有压力来保障公共权力机构是站在公共利益上分配公共产品，而不是通过资源分配谋取更多的经济私利。
第三，即使在这么完善的条件下，将房屋作为一个公共产品，并结合了如此多的自由市场和自由制度因素，但仍然可以想象这样的分配方式是否有问题？比如说作为个人会希望生活在这样的制度里吗？如果我只是安分守己的公民，按时上学、按时结婚、按时生孩子，很喜欢跟父母住在一起，有一个很稳定的工作，会认为这个制度是好的，但如果我的性格比较独特，喜欢自由职业，没有固定的收入工资，没有公积金，不是在体系内，或者想转换职业，走出体制，脱离体制，或者对外来的移民，甚至是作为国外的移居者、艺术家，社会的异端或者不太安分守己的人，就不太喜欢这样的制度，为什么？因为当公共资源大量配套于安分守己的普通公民时，相应的影响了市场本身的机制，也就是说对市场中的少数人有资源歧视，少数人在这个体制下会觉得更加压抑一些。很有可能不利于社会的创新，这实际是在自由和安全保障之间找一个平衡。对中国的借鉴是我们这种平衡应该取在一个什么样的地方，即使是完全的公共产品，未必是没有问题的。谢谢！（掌声）
冯兴元：谢谢贾所长。接下来有请首都经贸大学张智新副教授！（掌声）张智新：组屋制度的核心枢纽是公积金制度
张智新：听了杨沐教授对新加坡组屋制度的介绍，我有两点感受：第一，新加坡威权制度的设计，确保了新加坡的威权部门以及执政党始终把解决组屋问题作为维系政权合法性的重要核心手段，在座的有些同学可能也在思考，这样一党独大的威权政府，为什么能够把居者有其屋的政策作为政治制度来贯彻执行？我个人认为有两点：第一，新加坡是经济威权，在这样情况下始终有一种压力存在，有反对党，其要保持自己的执政地位，对付反对党的压力，必须解决老百姓的需求，居者有其屋的需求最大。对外新加坡也有压力，新加坡是个城市国家，曾经和马来西亚合并，后来独立出来。另外，新加坡是英殖民地的国家，华人精英在受过英式教育之后，包括李光耀在内的政治家有一种政治上的职业精神，想在政治上做一番事业来维系在新加坡的合法地位。
当然，新加坡有完善的法治，尤其是高薪养贤的制度，确保官员始终执行居者有其屋的政策，以致不走样。
第二，组屋制度的核心枢纽就是公积金制度，这个核心是政策性金融，政策金融实质就是国家把发展福利跟老百姓共享。一个国家在发展过程，尤其到一定阶段，应该将福利拿出来共享，通过有效的公积金制度让利于老百姓，当然还有土地，这也反映出新加坡制度的理念，大量的制度始终用来解决居者有其屋，少部分的政策统一市场化，这个过程中，政府不会成为城市、土地的统一经营者。我也赞成毛老师说的，不要把新加坡82%的组屋率作为我们的目标和理想，北京能够达到30%、40%，就给了我们很大的希望。
我就谈这两点感受，谢谢大家！（掌声）议程四 网友互动交流阶段
冯兴元：评点就到这儿，现在有请在座的听众朋友自由提问，这一环节由杨子云主持。
杨子云：虽然时间已经过了，但我还是想留几个提问的机会，问题有请杨老师回答。
拆迁问题，新加坡出现得不多
网友1：杨教授我想问一下，新加坡组屋制度已经实行了40多年，早些时代的组屋面临到期的状况，那新加坡在处理组屋拆迁问题上是什么样的思路和方式？杨沐：这个问题现在出现得不多，有的地段新加坡政府同意交给发展商重新开发，但开发的前提条件是将组屋大楼整个买下来，买下来就有新加坡的一般做法：由开发商跟组屋大楼的团体共同协商解决，这个现象出现得非常少。总体来说，新加坡现在是500万人口，土地有700多平方公里，香港是800万人口，1200万平方公里土地，但香港70%是山地，新加坡几乎100%是平地，在新加坡可以造房子的土地很多，所以新加坡政府和开发商基本上没有这个概念将现在的组屋改革掉，重新开发房子，而是利用引进私人开发商，帮助组屋更新、翻新，将组屋提高到更高的层次，这做得比较多。
贾老师讲时有个地方问我，我讲的是四个部门：住房、教育、医疗与老人照顾、老人生活，这四个都需要考虑私人市场的作用，更要考虑政府的作用。新加坡对老人的照顾非常不好，李光耀不赞成北欧福利国家的做法，李光耀跟他的精英集团赞成每个人靠自己，新加坡没有失业保险，退休金都是靠新加坡自己公积金积累起来的，政府没有帮助。新加坡老人没有中国城市老人幸福，中国城市老人只要有退休金的，现在来看都比较快乐。但新加坡退休老人退休金存下了10万、20万，但活得时间长，对后面的资金保障非常担心。两个赌场开了，经济受益情况非常好，但这也造成另外一个社会问题，一批中低收入的员工也想通过赌博改变自己的命运，这种意愿是好的，但会给自己带来更大的问题。（掌声）
网友2：您好！中国现在的廉租房制度能否实现居者有其屋的可能？谢谢！杨沐：我今天所讲的是新加坡经验，不过从经济学理论一般概念可以讲一下，我认为整个世界现在已经发展到了一个新的阶段，从2000年以后，大部分新兴国家年均GDP增长到3%、4%，一大批的贫穷人口转向中等收入。从世界来看，已经进入新的阶段：国家的财富、力量能越来越多的解决问题，无论经济学家、政治学家、社会学家都应该从新的角度考虑这个问题，一个世界只有让所有人安宁生活，这个世界才是稳定的、好的。（掌声）转播到腾讯微博
燕山大讲堂第100期现场
网友3：政府提供住房有没有前提，即政府提供大部分财政资金，有一部分投入到教育、军事、住房。提供教育部分和提供住房部分，这两者利益谁会更大，中国是否需要把这份资金投入到住房，有没有这个紧迫性？
杨沐：实际上这个权力是掌握在管理社会的精英集团手里，精英集团怎么判断与资金怎么用更有紧迫性有关。从新加坡的经验来看，新加坡的精英集团非常明确，将住房作为重要的支持，是新加坡社会的基础，新加坡组屋还有一个重要政策，组屋的分配按照人和比例分配给不同人，这个政策让不同的人得到不同的公共利益。
国民收入怎么分配，目前新加坡有争论。在自由市场经济里，老人、失业者能力比较差，没办法养活自己，对这样的人照顾新加坡的保障比较低，新加坡政府预算里第一项开支是军事开支，新加坡是城市国家，这么小的国家，但新加坡的军事开支占GDP百分之六点多，新加坡的空军力量一部分放在澳大利亚，一部分放在美国，新加坡的孩子都需要当兵。60年代的新加坡面临马来西亚的压力，但现在社会不同了，是否需要这么大的军费开支？这样的军事开支客观使印度尼西亚、马来西亚大量掏钱更新他们的军事设备。最近李光耀出了一本书《新加坡的硬道理》，在这本书里他重新提到新加坡的最大危险是马来西亚。这个提法大部分年轻人并不支持，李光耀是伟大的政治家，但他的有些框架还停留在上个世纪，这就影响到集团的整个思想。谢谢！（掌声）
主持人：谢谢杨教授，因时间关系不再做更多的讨论，以后可以通过网络交流，非常感谢各位老师的点评，从不同角度带来了丰盛的燕山大讲堂100期。对青年人来说，是要保持开放的心灵看周边国家，了解更多的情况，而不是轻易的下一个简单的定论，要认真去思考，这才是重要的。今天讲堂就到此为止，谢谢各位
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