关于我国土地制度的一些问题_我国现行土地制度
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关于我国土地制度的一些问题
班级：09土地资源管理姓名：许杰华
随着我国第三步战略目标稳步推进，经济建设和各项社会事业发展齐头并进，城市化进程不断加快，工业经济再次加速，文明新村建设稳步发展，这之中无一不需要土地的支撑和保障。然而，土地权利制度不完善导致主体越位或者虚化，宏观调控措施难挡投资需求的多元性，利益驱动致使强行征地以租代征，纵多的问题凸现土地制度的缺陷，也对现行的土地制度提出了挑战。
一、当前我国土地制度存在的主要问题
（1）是土地规模小，权利主体分散
这既从技术上制约了农业规模化经营，也从制度上提高了规模化经营的成本。中央政治局委员作了一个报告中讲到，20年前的承包政策和机制已经走到了它的顶峰，迫切需要一个新的突破，以满足农民农业农村的发展。必须要出台新的土地集中政策，这样才能吸引到对农业的投资。现在这种土地的零碎、小块使用阻碍了需要进行投资生产的企业家进入土地市场，应该修改土地法，让私人聚集土地，减少农村土地分流的状况，这样才能起到鼓励对农业投资的作用。
（2）农村集体土地所有权得不到切实保障
从《宪法》和在《宪法》指导下《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律都规定了我国土地的社会主义公有制，即国有和集体两种所有制形式。城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；农户使用和经营的宅基地和承包地、承包山，也属于集体所有。农村土地集体所有，但是，权利主体却并不明确。“农民”、“集体”之间的关系不清楚，国家利益和商业利益的界限不清楚，抽象的村“集体”往往决定了集体所有土地的分配、使用和出让权，政府也往往在经济发展的驱动下，滥用公权，以公共利益的名义剥夺农民的土地承包经营权和农村土地的集体所有权，使集体用地转变为国家所有土地。这个过程中，农民既缺乏有效的环节行使双重的权利，又得不到足够的补偿。姑且不论其中的政治因素，仅从法律上来看，按照现行法律，农民社区集体不拥有让渡土地权属的权利。在农地改变用途时，要先按照国家建设征用土地的规定对土地实行征收，将其收归国有，该社区的农民除按政策规定获得低的补偿外，不能分享农地转为非农用地所获的增值收益。但“公共利益”实际上很难界定，有些情况是以国家、社会、公共利益为名，实际上行的是部门或集团的既得利益之实。公共利益相对应的是公共产品，于是稀缺的生产要素土地就变成了廉价的公共产品，对农民的剥夺随之合法化了。由于我国农地价格表现为具有政府强制性的征地费，征地费普遍较低，大约相当于真正的农地价格(即农地收益资本化的价格)的50%，所以实际的城市生地价格与实际的农地价格(征地费)的差价不仅包括“农转非”增值，而且还包含了部分农地价值。这样造成的实际后果是，低价征用农地使农村集体利益受损，协议出让规划建设用地使国家利益受损，农村集体和国家损失的利益成了房地产开发公司的额外收益。
（3）农民土地承包经营权的实现形式匮乏
《农村土地承包法》已经把农地所有权中除了抵押和继承权之外的大部分权利让度给了农户。但这也是制约以土地为主要生产资料农民扩大再生产的重要法律障碍。简单讲，就是无法用土地换资金，资产无法变成资金。另外，即便赋予农民抵押权，由于土地规模过小，零散的赋权无法实现用土地换资金，也无法实现土地利用规模化。同时，由于无继承权，承包经营权设立了明确的期限，也不利于土地的长期经营。这一问题目前尚不明显，但会随着发包期限的到来而逐渐显现。所以，如何解决好承包经营权的保障与流转之间的关系，在法律实践中仍然有待探索。
（4）土地级差收入问题没有很好的解决途径
级差土地收入是指经营较优土地或在相同的土地上投人较多的生产资料和劳动所获得的超额收益。由于土地的集体所有制，使国家目前难以通过有效手段把级差土地收入动员到国家手中，补偿给边远地区。近郊土地收益高，而山区等地区土地收益低。边远山区生态建设给予平原地区（包括城市与乡村）的生态效益无法得到补偿。同时，由于农民土地集体所有制的实现形式过多地依赖村集体，使农民在城市化进程中应该得到的土地收益也无法得到保障。
（5）土地使用权过多的限制不利于土地的合理利用
按照现行的法律规定，在国有土地上经批准可以从事所有的经济建设和各类社会事业发展项目，国有土地国家可以依法划拨或者有偿出让一定年限的土地使用权；国有划拨土地没有使用年限规定，出让国有土地使用权则按照不同的用途划分了20-70年不等的使用年限；国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押等，即可以实现物权关于使用权的所有权能。集体土地使用权，只能从事农用和本组织成员宅基地、兴办乡镇企业、农村道路等建设用地等，集体耕地、林地等农用地首先分配给本集体组织成员经营和使用，承包经营权可以转让；严禁集体土地使用权转让、出租、出让用于非农业建设，因此在法律制度上集体土地的使用权能受到了严格过多的控制。极易使人产生所有权权能不平等的概念，不利于土地的合理利用，尤其是不利于缩小城乡差别，推进农村小康。
二、解决土地问题的基本办法
（1）完善土地所有权体制，寻求有效的国有和集体土地组织形式
就我国目前和未来的土地制度改革来看，走回过去的极端公有、集中分配一大二公的体制是不可能的，将大部分土地私有化、土地资源配置完全交由市场调节也绝不可行。从市场取向的改革看，可以根据不同用地类型，不同的经济成分，进一步完善所有权和使用权两权分离制度，分解细化土地国有和集体所有权的所有、占有、使用、使用权处置等内容，坚持国务院代表国家行使土地所有权的原则上，合理分配省、市、县三级政府按照国务院的授权作为本行政区域内国有土地所有权的代表的权限和职责，在集体组织内部实行村民代表会议集体行使集体土地所有权的制度，进一步显化土地所有权主体代表，逐步实现“因所有而受益、因使用而受益”的格局。
对于国防安全、国家机关等代表国家体现国家利益和道路交通、城镇基础设施、以国有经济为主体的国有企业等企事业服务用地一律为国有土地，并且其新用地也只能使用国有土地，对于经济类、盈利类企事业一律实行出让国有土地制度。对于农村村民宅基地、农村基础设施、农村公益事业仍然确定为集体所制，其发展也使用集体土地；当然在集体土地上从事经济或者营利活动，在所有权不变前提下，比照国有土地出让制度，集体土地所有者也会因出让土地而得到收益。
除此之外，对于非国有又不属于使用集体土地的其他经济或建设活动，实行即可以使用国有土地，又可以使用集体土地的双向选择，所有的建设用地由使用者占有和使用，使用者可以依法处置使用权。这样国有和集体两种土地所有权逐步走向平等公平。
（2）完善土地使用制度，实现土地合理利用
据土地利用变更调查数据显示，“十五”期间，全国共新增建设用地3285万亩，年均新增建设用地657万亩。新增用地中，主要是独立工矿、城镇建设、交通用地等。“十五”期间，我国经济社会快速发展和生态建设力度加大，农业结构调整频繁，全国耕地面积净减少9240万亩，由2000年10月底的19.24亿亩减至2005年10月底的18.31亿亩，年均净减少耕地1848万亩。多年来，建设用地持续增加，耕地不断减少，从这一增一减的压力和趋势中可以清醒地看到，我国人口多，人均耕地少，耕地后备资源不足，仍然是我国国情的一个重要特点。因此，“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”，是我国必须长期坚持的一项基本国策；严格控制建设用地规模，实现耕地总量动态平衡，是我们执行基本国策的重要措施和目标。
在坚持所有权平等的前提下，集体和国有土地使用权的平等也可以迎刃而解，建立平等的国有和集体土地使用权权能体系，凡是出让取得的土地使用权，均有同等的使用、收益、转让、出租、抵押等权利。土地使用权力的平等，有利于集体农地规模经营而实现产业化，有利于使用国有土地的企业迁并联营联合，扩大经济效益。土地使用权者在追求更大经济效益的同时，土地要素得到优化配置，也将促进土地的合理利用。积极实行 “公平的市价”的补偿机制，在征收集体土地、出让土地中，对土地所有权和使用权者一律按照市场价格予以补偿；同时在加大国家土地收益对农村投入的同时，把集体土地出让的收益、土地“农转非”的增值收益，部分留作集体发展使用，部分分配给农民群众，不仅实现了所有权的收益，又能促进集体和农民家庭的全面发展，必将为农村小康乃至整个经济发展注入新的活力。
但是在改变所有制的同时也要注意以下问题 ：
1、私有化是红线。如果中国农村实行土地私有化，农民自由买卖土地，在部分技术较为发达、农民素质较高的地区，最终的结果会形成美国式农场，农业
生产的效率会提高，技术和资本投入必然增加。不能否认部分农民会增加投入、提高技术水平，最终走向现代农民之路。但是，应该看到，多数农民必然在市场竞争中被淘汰下来。由于只有大规模经营农业，形成规模效益才能降低成本，形成在国际市场上的比较优势，因此，土地买卖不可避免。在土地买卖的过程中，部分农民会失去土地，而失地农民在没有其他技能，无法参与城市就业的情况下，最终的政治结果可想而知。当然，在部分发达地区（如浙江），已经具备了形成规模较大的农场、农民成为雇佣工人的条件，因此，允许部分农民转让土地经营权已经成为国家的决策，也是必然的趋势。但从整体上看，在农村还不能实行完全的市场经济，或者说，生产要素还不能买卖。土地、劳动力都不能成为农业生产中的流动的市场因素。
2、18亿亩是红线。事关粮食安全和国家安全。我国的农业制度延续两千年，农民一直被固定到土地上进行耕作，缺乏选择其他职业的可能与权利。这一制度是与我国农业生产力状况密不可分的。我国农业生产的特点是人均生产力低下，而亩均生产力很高。也就是说，按照人头平均，每个农民创造的农业产值很低，而如果按照面积平均，单位面积的产量很高。这一现象表明，我国农业生产产值的创造是以劳动力的投入为条件的。在资源、资本、技术、劳动力四个主要生产力因素中，劳动力的投入特别突出。从劳动力分布上看，我国目前农村劳动人口约4亿。按照总体人口平均，也就是每个农民养活三个人。去掉四亿劳动力中流动人口1亿，就地转化为工人的6千万（事实上，这两部分人口也在部分时间从事农业工作），那么农村完全从事农业劳动的人口也达到2亿4千万，平均为每个农民养活5个多一点非农业人口。也就是说，流失一个完全从事农业生产的农民，则有5个人饿肚子。有人说，粮食可以靠买，估计不大现实。如果中国有10%的粮食、油料靠买，恐怕就没有比较效益了——因为国际粮价会大幅度上涨。以上就是对我国土地制度的一些问题以及探讨，我国的土地制度尚处于发展阶段，有些许问题不可避免，只要积极面对将会有很大的改观。所以，我们需要不停地去发现问题，这样才能更好地解决问题。
关于我国土地制度的一些问题
班级;09土地资源管理
姓名：许杰华
学号：0902090025
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