宝翠园营销策划方案_暖宝营销策划方案
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宝翠园营销策划方案
一、项目介绍
1、楼盘简介 宝翠园位于天河区宝翠路4号（华南植物园斜对面），占地面积近11.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，将建成40栋小高层低密度住宅，提供2,071套精装修住宅单位。
宝翠园面积由两房两厅一卫85平方米的舒适型到145平方米四房两厅两卫带入户花园的享受型。户型方正实用，功能分区合理，全部双阳台设计，部分带大面积入户花园。三四期已动工动工，预计年内推出。
宝翠园内设有园林、水池等休闲舒适景致，配备冷暖室内外泳池及各类功能会所（包括：室内羽毛球、餐厅、阅读室、健身室、桑拿室），还将逐步建成幼儿园、小学、超市、肉菜市场、卫生站等，提供优质教育资源和完善生活配套设施。区内道路设计全部为步行路径，车库设置地下，数量充足。小区离天源路约100米，既交通便利又能有效避免了路面噪音干扰。项目对面是华南植物园，东侧是广州市一级中学第八十九中学，南侧是遍布文化气息的教师新村，西侧是环境清幽的工人疗养院，北面是龙眼洞森林公园，环境优美，空气清新。
宏观 机会opportunities1、规划中的六号线龙洞站就在小区门口
2、广州房地产市场的刚需消费者仍
有极大部分
3、广州房地产市场的发展逐渐回温
上升 威胁threats1、房地产限购，限制本地居民二套房，外地居民一套房
2、周边楼盘多，竞争激烈
四、项目定位
1、总体定位
宝翠园位于天河区天源路，依山而建，户型从80平米舒适型到140平米享受型不等，其总体定位为：城市山居，生态社区。适合城市中产阶级首次置业人群，二次置业人群或投资型人群进行购买。
2、产品定位
形象定位：宝翠园占地面积大，容积率小，以小高层建筑为主，楼盘内注重生态绿化，绿化率45.20%，并且依山而建，生态环境好，打造城市山居舒适，交通便捷的宜居小区。
户型定位：宝翠园户型从80平米到140平米不等，二口之家可以选择中小户型，三口之家可以选择稍大的户型，户型选择相对较多。
价格定位：15000-20000元/平米
3、消费人群定位
使用STP战略对消费人群进行定位。
市场细分（segmentation）：
（1）人口细分：
A、年龄细分：25以下，25-35，35-45,45以上
B、家庭结构细分：核心家庭，主干家庭，单身家庭，新婚家庭
C、家庭每人收入细分：3000以下，3000-5000，5000-7000，7000-9000,9000-11000,11000以上
（2）地理细分：
天河区，萝岗区，越秀区，其他区域
（3）心理细分：
A、购买动机：自住型，投资型，改善型，度假型
B、社会阶层：下下，中下，中中，中上，上上
（4）行为细分：
A、购买阶段：首次置业，二次置业，投资置业
B、追求利益：投资潜力，交通便捷，环境优美，配套完善
选择细分市场（targeting）：
（1）人口细分：
年龄细分：25-3
5家庭结构组成：核心家庭，主干家庭，新婚家庭
家庭每人收入：7000-9000,9000-11000,11000以上
（2）地理细分：天河区
（3）心理细分：
购买动机：自住型，投资型，改善型
社会阶层：中中，中上
（4）行为细分：
购买阶段：首次置业，二次置业，投资置业
追求利益：配套完善，投资潜力
消费群体定位（positioning）：
宝翠园消费群体主要为
1、城市中青年中产阶级首次置业自住家庭
2、二次置业改善环境自住家庭
3、投资者
消费群体职业构成：教师，政府管理人员，白领，私营企业主，天河地区个体户等（五、宝翠园二期营销策略（4P营销手段）
1、产品策略（product）
主推两房两厅一卫85平方米的舒适型到145平方米四房两厅两卫带入户花园的享受型，好的户型先保留，先将朝向稍差，位置稍差的户型放盘出售，使朝向较好的户型以后能提升价格出售
2、价格策略（price）
取得预售证后，客户交诚意登记金2万元可享受优先选择权，并且诚意登记名额有限，先到先得。在预售期间，仍然继续进行诚意登记2万元活动，并公布价格幅度，均价在15000元左右。在正式开盘前，对进行了诚意登记的顾客，采用时间先后顺序邀请客户进行选购，然后在对外发售。
3、促销策略（promotion）
（1）宣传宝翠园“城市山居”的优势，吸引顾客关注，请媒体炒作
（2）宣传发展商实力，邀请媒体参观汉国置业香港总部公司，扩大品牌影响
（3）联合楼盘附近商业，开展利民惠民购物满300元抽奖活动，赠送各大家电产品，吸引人们关注
（4）房企进驻房博会，打响品牌
（5）周边高校教师团购优惠
（6）旧客户介绍新客户，可以免一年管理费和停车费
（7）交诚意金先到先得
（8）联合代理公司，将资源扩大化，将楼盘对外推广
4、渠道策略（place）
（1）在天源路附近投放大型纸板广告，灯箱广告
（2）派单，报纸，杂志，短信，网络
（3）媒体炒作
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