物业公司人事、行政、公文、广告相关文档_物业公司行政人事
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47、保安员管理规范与保安员行为语言规范
【概念解说】
员工手册是公司制定的基本政策、经营思想及员工应遵守的劳动纪律等汇集成册，向广大员工推介、宣传，希望员工了解公司的基本运作状况，并遵守有关纪律或制度。
【范例参考】
广州××物业管理公司员工手册
一、总经理序言
二、各位同事：
热忱欢迎你们加入广州××物业管理有限公司!本公司通过为商住小区(花园、广场、大厦)的业主提供专业物业管理服务，务使各位业主(住户)有一个整洁、舒适、安全、优雅的居住和休闲环境，以此来提高所管理的物业的价值和发展商的声誉。我们固然拥有完善的设施和科学的管理，但公司的生存发展与成功更有赖于全体员工的共同努力，各位才是广州××物业管理有限公司最主要的潜力资源。对此我深信不疑。
物业管理是一个新兴的行业，我很理解各位来到一个与传统行业截然不同的环境中工作的感受，也赞赏各位的勇气和决心。经过努力拼搏，我相信你们一定会为在广州××物业管理有限公司这段工作经历而引以自豪。
为了各位在本公司的成功发展，同时也为了提高公司服务水平，严格和有效的规章制度是很有必要的；也希望各位同时注重个人品行修养和工作态度，这是我们共同的事业取得成功的重要保证。
这本《员工手册》能使各位了解本公司的管理规定，希望各位以爱岗敬业的精神自觉遵守。
让我们齐心合力，精诚合作，为本公司物业管理达到国际一流水平而尽心尽力。
谢谢各位!广州××物业管理有限公司 总经理：××× 2001年5月1日
二、公司人事基本政策
公司的发展与成功有赖全体员工的共同努力，人才是本公司最主要的资源。为此，本公司向社会公开招贤纳士，训育人才，按其资质分派工作，使其各得其所，各尽其能，公司方面会定期对员工的工作表现作出评估，论其功绩，激励斗志：若有较高职位空缺，也会对现有员工按其工作表现给予晋升之机会以扶新秀。公司实行能者上、平者上、庸者下的人事政策，奖罚分明，力求公开、公正、公平。
为建立和巩固员工之间良好人际关系及搞好人事协调，公司还拟定了公事处理程序，以备全体员工参照执行。
三、公司经营理念、宗旨和宣言
为使各业主(住户)享受到令人满意的服务，本公司及各位同事应以下列各条作为座右铭：
想业主(住户)之所想，急业主(住户)之所急，解业主(住户)之所需。寓管理于服务，融服务于管理。业主(住户)至上。优质服务。通过服务与管理，使业主觉得所购单位物有所值，使每位业主以购得发展商所开发之单位而感到自豪。
与业主(住户)建立良好的关系，乐意为业主(住户)解决任何疑问或帮助其寻求解决问题的最佳途径。
通过优质服务和有效管理，努力提高所管理之物业价值和发展商的良好声誉。公司和各位员工都将虚心接受批评和努力改善工作，不畏艰辛，更上层楼。
四、员工十大准则
1．业主、住户是我的衣食之源； 2．建筑工人是我的同胞兄弟； 3．上司的决定是正确的；
4．善待业主和住户，善待同事，善待自己； 5．洁身自好，公德在我心中；
6．昨天是一张弃票，明天是一张期票，今天才是一张可以兑现的支票； 7．守时、守信、守份； 8．团结就是力量； 9．机会在我手中； 10．我一定会成功。
五、公司劳动条例 1．招聘条件。
招聘员工要求符合《劳动法》及广东省劳动用工要求，视其专业特长分派工作。招聘程序如下：
(1)按公司架构编制，用工部门、各物业管理处、行政办公室和总经理办公室提出招聘员工的数量和要求。
(2)行政办公室对应聘者进行全面审核，推荐到用工部门。(3)部门经理(或主管)考核应聘者专业水平，并签署意见。(4)行政办公室给予办理相关手续呈报总经理审批。
行政办公室和用工部门对新人职员工进行规章制度培训，经考核合格方可上 2 岗。特殊情况可边开工边跟踪培训，直至合格。
2．劳动制度。
根据《劳动法》有关劳务用工的管理规定，本公司聘用的所有员工一律实行劳动合同制。劳动合同是公司与员工本人在自愿基础上签订、相互制约并具有法律效力的一种协议，员工受聘时应仔细阅读其内容。
3．体格检查。
(1)新人职员工必须持有公司指定医药的体检合格表方可办量入职手续。(2)公司每年安排员工体检一次，凡发现患有传染性疾病者，将视病情调换患者工种或安排病休，病情严重者，将予以劝退处理，以防传染他人。
4．试用期。
凡聘用员工，均需经过三个月的试用，公司将根据员工在试用期内的表现，酌情延长或缩短试用期，延长时间不超过六个月。试用期员工同样须遵守《员工手册》和劳动法规，如表现令公司满意，公司将将其转为正式员工。
5．工作时间。
公司实行国家规定的工作时间制度，具体工作时间由公司安排。6．超时工作。
公司因工作需要，部门主管有权要求员工超时工作，员工必须合作。超时工作的工时(包括法定假日)按国家及公司的有关规定给予补休。非公司要求员工主动加班则不受此限。
7．发薪方式。
员工工资每月发放．一次，通常在指定时间以现金、支票或银行存折形式发放。
8．工资调整。
公司在符合《劳动法》的前提下，视经营状况调整员工的工资、薪级 9．调整与晋升。
(1)公司可根据工作需要，对员工进行跨部门或岗位的适当调整。所有员工的升职机会均等。升职的主要依据是员工本人的工作表现、品德、学历和公司之需求。
(2)员工的调职与晋升由所在部门经理(主管)推荐，管理处主任及行政办公室主任复核，总经理审批下文后生效。
10．裁员与辞退。
(1)如因公司业务状况或管理方针改变而产生多余的员工，又不能调至其他工作岗位，公司有权裁减用工人数。此类情形公司会提前一个月通知或发给一个月工资作为补偿。
(2)员工在服务期间若违反公司规则，公司将视情节给予必要之处分，直至 3 辞退解除劳动合同，对此类员工无需要提前通知或补偿。
11．辞职与离职。
(1)员工若因特殊原因需要辞职，需提前以书面形式申请，申请书先交部门经理(主管)签署后转管理处、行政办公室，申报总经理。如不依照上述程序离职者，公司将不发给该员工任何证明，并扣除员工相应之薪金，以补偿公司损失。
(2)员工离职前，须向行政办公室申领“离职物品点算表”，交清公物，经相关部门签署后，由行政办公室办理离职手续。
六、员工福利 1．休息日。
员工每周工作四十小时，工作时间由部门主管安排。2．年假。
(1)员工每连续服务满十二个月，可获得七个工作日之全薪年假，此假期不含法定假期及休息日。
(2)员工要求放假应提前两星期向部门经理(主管)申请，获得并报管理处、行政办公室及总经理审批方为有效。
(3)年假除总经理批准外，不得跨年度累休及提前借休。(4)员工在停职检查期间不享受年假。3．法定假期。
所有员工每年均享有七天有薪法定假期： 元旦一天 春节三天 国际劳动节一天 国庆节二天
法定假期需当班的员工，由部门经理(主管)按“双工作日”安排补假。4．病假。
(1)在公司服务满一个月的员工，每月可享有一天有薪病假。病假不能累积。(2)持有本公司指定医院之病假证明书，并经所属部门经理(主管)同意，管理处、行政办公室核准的病假方属有效。
(3)员工如因病不能及时上班，须在上班前通知直属主管，并于假后补齐上述证明，否则视作旷工。
5．事假。
(1)如无充分理由，员工不能请事假。倘有特殊原因确需请假的，须提前一天向部门经理(主管)作出书面申请，获得批准并报行政办公室备案。事假两天由行政办公室审批，三天或以上需报总经理审批。事假不发薪。申请事假未获批准而离岗者按旷工论。(2)员工在公司服务一年，可享受有薪婚假。请假人应持结婚证书向部门经理(主管)申请，经行政办公室核准，总经理审批方属有效。婚假期限为三天，符合国家规定的晚婚年龄者可获十天晚婚假(含休息日和法定定假期)。
6．产假。
女员工为本公司工作满一年，凭医院证明及政府签发的计划生育证者，可向部门经理申请，并由管理处行政办公室核准，报总经理审批可获产前假、产后假共九十天(含休息日及法定假期)，产假期间本公司适当发给薪金补贴，假期结束后视工作需要作适当的工作安排。
7．慰问丧假。
(1)员工直系亲属(含配偶、父母、配偶父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)去世，本公司按规定给予三天全薪慰问唁假，但必须出示相关证明文件。
(2)在本公司工作满一年的员工可享受十天全薪探亲假(不含休息日)，省内市外员工可享受十天的半薪年假。已申请探亲假者不得再享受年假。
8．膳食、生活补贴。
(1)本公司为当班员工提供膳食方便，并适当补贴伙食费予饭堂。员工之膳食时间不视为工作时间。
(2)生活补贴包括交通、房租、夜班、高温等各项补助，已在工资总额中计发，不另补贴。
9．医疗福利。
公司备有药箱，员工患常见病可以到行政办公室申领药物。相关规定由行政办公室另文叙述。10．因公伤亡赔偿。
员工因公死亡，本公司将按国家法规及公司规则办理一次性赔偿。员工因公受伤，目击工友应即将其送往医院救治，并及时想部门经理(主管)报告；部门经理(主管)应填写《意外事故报告》于当日报告行政办公室，伤情严重的，应于当日报告经理；经理根据情况决定向集团公司呈报。
11．员工培训。
所有员工入职时，本公司均提供入职培训，专职岗位由部门安排特别培训。行政办公室还将经常安排通用培训课程，以提高员工的整体素质。
12．员工生日。
本公司行政办公室备有全体员工的出生年月日之记录，凡属同一个月过生日的员工，公司将赠送生日礼物以示庆贺。
13．优秀员工的奖励。
本公司将按季度、年度评选优秀员工，获评优秀员工者将受到加发薪金或免费参加观光旅游之奖励。14．奖金。
公司每年一月将根据员工工作表现和为公司服务的时限加发一定数额的薪金，以作为对员工上一年度工作的奖励及下一年度工作的鼓舞。
15．康体活动。
公司在条件许可时会特设场地或租借场地给不当班的员工进行康体活动，以促进员工的身心健康。
行政办公室将经常组织员工进行多项有益身心、健康向上的康体活动。16吊工宿舍。
本公司为需要轮班及外地员工技工集体宿舍，宿舍和床位由行政办公室负责分配及管理。员工应遵守宿舍管理规定(管理规定由行政办公室另文叙述)。
17．社会劳动保险。
员工之社会劳动保险按国家规定执行。18．工会及员工委员会。
本公司在适当的时候设立职工工会及员工委员会，经常检查员工的福利待遇，热心为员工解决生活困扰及接受和处理投诉，使员工的权益受到最大程度的保障。
648、物业管理公司部门工作职责
【概念解说】
物业管理公司部门工作职责是物业管理公司制定的，明确规定物业管理公司下属各部门、各岗位的职责与权限，其作用是为了保证物业管理服务的高效和优良实施。
【范例参考】
广州××物业管理有限公司部门工作职责
一、经理室
1．贯彻执行政府方针、政策、法令，执行上级主管部门和集团公司的各项指示，有效地经营物业管理公司。
2．制定公司经营管理目标，建立健全规章制度、操作规程，规定各级人员岗位责任并监督实施，保证物业管理服务工作的业主满意度。
3．建立健全公司的组织机构，使之合理、精简、高效；主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。
4．健全各项财务管理制度，阅读和分析财务报表，监督财务部门做好成本控制，节支降耗。
5．有重点地、定期或不定期地对下属部门工作及设备进行巡视检查，发现问题，解决问题。
6．听取员工的建议和意见，不断完善公司的经营管理。
7．与业主委员会和社会各界建立和保持良好的公共关系，树立良好的企业形象。
8．指导对员工的招聘、培训、考核、奖惩，提高员工的文化素质和业务水平。
9．关注后勤工作，关心员工生活，提高公司凝聚力。
10．应付突发事件，在地震、火灾或其他突然事件发生时担当物业管理公司的总指挥，力求将业主、公司、员工之生命、财产损失降到最低限度。
11．根据市场经济的需求，对房地产、物业管理市场进行信息的收集、整理和分析工作，努力掌握第一手资料，为集团公司的决策提供可靠的依据。
12．根据企业总体经营目标，对企业的经营环境进行调查、分析和预测，包括需求因素、宏观经济因素、技术因素、社会因素等。
13．负责对外联络，了解国内外物业管理的先行方法和经验，了解同行业其他企业的经营状况，提供准确可靠的商情报告。
14．负责业务委托管理合同、对外发包项目合同的签订、落实。
15．立足物业辖区，面向社会，确立多种经营综合服务项目，以弥补管理经费的不足，增强企业实力。16．以出租、承包、自营等方式，盘活物业辖区的商业网点，以服务为本，既方便业主，又增加企业收入。
17．对企业整体经营状况及多种经营状况作出综合评估，及时提交报告供集团公司参阅。
后不露手”，步幅85厘米，步速170～180步／分钟。
6．敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽沿接缝处均l～2厘米。取捷径一步到位。
二、擒敌应用技术动作。1．基本功。
A．直功、侧打、勾拳以“快、准、狠”为主，动作和力量结合。B．弹踢、侧踹、勾踢、腿步稳而有力，配合两手动作。c．综合练习与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。2．擒敌拳，动作准确，熟练，刚则劲有力，干脆利落。
三、军事体能测试标准。“ 1．百米跑14秒以内； 2．俯卧撑50个以上； 3．爬楼20层楼45秒以内。
四、消防考核
1．消防知识、熟悉拨打火警电话“119'’的程序，能分清油火，气体火，固体物质火，懂得煤气泄露的处理方法，熟知物业区内消防设臵的位臵。
2．消防报警，会打报警电话，使用消防对讲机用报警按钮报警。3．灭火器的使用，能正确使用121 1和二氧化碳灭火器。
4．消防水带使用，会开阀门，能快速正确的按上水枪接合器，水带不越线，在一分钟内完成，懂注意事项。
5．掌握疏散、救援、警戒要领。
五、考核
每季度由管理处组织进行一次全面考核，并填写考核表。85分以上为达标，补考两次不达标者辞退。849、物业公司员工行为规范
【概念解说】
为了更好地服务业主，塑造物业管理公司的企业形象，提高服务质量，员工的行为必须依据一定的要求实施。
【范例参考】
广州××物业管理公司员工行为规范
1．树立团体的精神，把维护企业的声誉和利益作为全体员工行为的基本准则，牢固地树立“我是公司的一员”的观念，荣辱与共。
2．每个员工都明确自己的工作职责，有强烈的责任感和质量意识。3．要注重个性与共性相结合，共同营造企业的视觉形象，共同经营好企业的这一无形资产。
4．每个员工的工作要做得更细致、更周全，体现出物业管理企业“为业主服务”的宗旨，把“这会不会让业主更高兴”作为服务的指南。
5．认清本企业与其他企业的区别所在，以企业为荣。
广州××物业管理有限公司 9 50、管理处员工考核标准
【概念解说】
管理处员工考核标准是由物业管理公司制定的规定下属管理处员工的工作行为要求及考核标准的一种人事文件。
【范例参考】
广州××物业管理公司天河东管理处员工考核标准
仪容l按规定统一着装，戴工作牌，举止文明，大方，精神饱满，仪表仪表}整洁，上班不穿拖鞋，不蓬头散发，遵守办公环境规定。服务}使用规范文明礼貌用语，主动、热情、耐心、微笑、周到地文明态度l服务，服务态度端正，有良好职业道德。．广。不抽烟、喝酒、遵纪守法、遵守公司廉洁制度和有关管理规定，丢篇I上班不迟到、早退，不做与工作无关的事，服从领导安排，团结…。l同事，不挑拨是非，保守公司机密。服务I履行职责，熟练掌握管理处文件规定的职责范围内容，按时进行质量I各项检查，准确填写记录。说明l本考核适合管理处全体员工。
广州××物业管理有限公司 年月日 1051、物业管理资料员工作岗位职责
【概念解说】
岗位职责是职务分配的一个环节，是对一个个体担负的一项或多项工作任务的具体权限与责任。
物业管理资料员的主要工作职责是保存和利用好各物业的有关资料。【范例参考】
××大厦管理处资料员工作岗位职责
一、负责大厦竣工档案，业主(住户)档案，有关记录的文件，资料的签收、发放、收集、存档和保管工作。
二、在档案柜上标明存放类别。
三、负责办公用品和各类表格的保管和发放，对存量不能满足使用时，及时申请采购，以确保服务工作的需要。
四、负责管理处打印、传真和复印工作。
五、负责管理处会议准备，做好会议记录。
六、完成管理处主任交待的其他任务。1152、管理处收款员工作岗位职责
【概念解说】
管理处收款员工作岗位职责是限定收款员的工作权限和责任的企业管理制度。
【范例参考】
××大厦管理处收款员岗位职责
一、负责管理处各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务部的指导和监督，保证做到月清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用应及时催收，做到费用收缴率达98％。
二、负责管理处现金、票据的保管，每月准时到财务部报账，并做好现金日记账。
三、按时编制工资报表，代发管理处管理人员的工资、补贴。
四、负责办理各费用的报销工作，严格控制超标报销。
五、对拖欠费用的业主，以电话联系，上门催收等方式，使拖欠款尽早收回。
六、负责管理处固定资产登记工作。
七、做好业主(住户)的投诉的接待工作，并做好记录及时通知相关部门。
八、完成管理处主任交办的其他任务。1253、管理处房管员工作岗位职责
【概念解说】
管理处房管员工作岗位职责是明确房管员的工作职权和责任要求的企业管理制度。
【范例参考】
××大厦房管员工作岗位职责
一、协助主任对管理处的七大服务工作进行管理监督，协调负责责任区巡视，做好房管日记。
二、协助主任参与楼宇竣工验收和接管工作，准备人住资料，办理入住手续，陪同业主(住户)看房验房，并管理好空臵房屋。
三、协助主任办理业主(住户)装修审批手续，负责装修巡视，办理装修验收手续。
四、协助主任组织，开展社区活动和宣传工作，主动加强与业主(住户)的沟通和联系，认真执行回访工作规定。
五、协助主任与供电，供水和供气等部门保持良好关系，配合居委会，城管办和派出所搞好计划生育，环境达标和治安联防工作。
六、协助主任周检工作，做好周检记录和不合格服务的纠正跟踪，加强员工培训。
七、接待业主(住户)来访，做好对投诉人和违章人士的解释工作，对违章操作或违章行为及时制止，汇报或按规定处理。
八、负责对物品采购，仓库，员工宿舍和食堂进行监督管理。
九、完成管理处主任交待的其他任务。1354、物业管理处负责人工作责任制
【概念解说】
物业管理公司可能有多处物业管理，每次的物业管理都有负责人。管理处负责人工作责任制是对管理处主任／经理工作的职责要求。
【范例参考】
广州××城物业公司天河北物业管理处主任工作责任制
一、坚持执行国家的各项方针政策，坚持“依法管理，专业服务，信誉第一，业主(住户)至上”的服务宗旨。
二、对物业公司负责，做好浪琴居周检和不合格服务的处理。
三、合理调配人员，协调各岗位的分工与协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好精神面貌和积极的工作态度。
四、负责制定、贯彻、落实管理处各岗位责任制、制定工作要求、管理目标、经济指标，以及建立各项管理制度。
五、负责所辖浪琴居装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全防火管理。
六、按物业公司规定及结合×××的实际情况对员工实施考核，做到奖罚分明。
七、每星期组织管理员和各班长召开例会，总结本周工作的落实情况，讨论下星期工作计划。
八、负责做好管理处与公司，供水、供电、工商、公安等部门的关系便于开展各项工作。
九、完成公司交办的其他工作任务。
1455、物业管理公司办公文员岗位职责
【概念解说】
物业管理公司办公文员岗位职责是明确行政文员的工作要求的规范。【范例参考】 广州××物业管理公司 办公室文员工作岗位职责
1．根据主任指示，拟定管理处工作计划，会议纪要，工作总结及其他全面性文件。
2．负责管理处的行政，固定资产的管理，办公室用品，维修材料，工具购买计划的制定，发放及接待工作。
3．做好管理处文书、楼案资料、印信、经济合同的管理和归档工作，建立健全的管理处日常工作管理制度。
4．处理日常秘书工作，包括信件交换、公文的保密等，对管理处会议决定的事项负责监督力。
5．做好上传下达，沟通协调各部门之间的工作。6．做好管理处考勤，准确编制工资发放表。
7．按时完成各种费用的收缴工作，严格执行现金管理制度，做到无差错，每日将收取的款项及时入库。
8．完成经理交办的其他任务。
1556、大厦工程维修队队长工作岗位职责
【概念解说】
大厦工程维修队队长工作岗位职责是用来规范该工作岗位的工作内容，工作范围和工作责任的规范文件。【范例参考】
广州××大厦工程维修队队长工作岗位职责
1．定期检查大厦水电设施的保养和安全运行情况，对各项技术状况作出评定，提出维修、保养或更换意见。
2．经常与供水、供电和各种设备的维修、保养部门联系，协调有关事宜。3．收集整理大厦的房屋配套设施，市政建设水电等各种资料建立档案。4．组织本队人员学习业务知识，尽快熟悉各种设施中新产品、新设备的技术性能，掌握维修技术，不断提高各种专业人员的技术水平。
5．做好本队人员的思想工作，关心属下职员的生活，为职员排忧解难增强员工的凝聚力。
6．全心全意为住户服务，做住户的知心人，为住户排忧解难，积极地创造条件开展多项的有偿服务和特约服务。
7．完成管理处交办的其他任务。8．对管理处经理负责。1657、大厦水电工工作岗位职责
【概念解说】
大厦水电工工作岗位职责是用以明确企业中水电工的工作内容、范围及责任的企业规范。
【范例参考】
×××大厦水电工工作岗位职责
1．衣着整齐、配戴齐全、按规定上岗交接班。
2．每天接班巡查水电设备、设施，并如实抄录总、分表数及巡查记录。3．接到请修通知单时，应立即前往维修，并如实做好维修记录。4．严禁在工作中玩忽职守，收受礼物或钱财，一经查到，从重处罚。5．在当班期间，应及时处理巡查中发现的故障隐患，防止事故的发生。6．接受管理处的业务指导和工作统筹安排。
7．听从调查，并积极配合保安队做好消防安全防范工作。
8．如遇自己不能完成的维修工作，要立即报告管理处，以便妥善处理。9．对大厦内各种照明用电及供水系统做到随坏随修。10．完成管理处交办的其他工作。11．对工程维修队队长负责。1758、小区维修组人员工作职责
【概念解说】
小区维修组人员工作职责是确定小区各维修人员的工作内容及要求的企业制度。
【范例参考】
广州××小区维修组人员职责
1．熟练掌握设施、设备结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格维修人员。
2．按时完成机电设施，设备的各项维修，保养工作，并认真做好有关记录。3．定期清洁所管设备和设备房，确保设施，设备和机房的整洁。4．严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
5．发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施，设备的正常完好。
6．定期对设施设备全面巡视、检查、发现问题及时处理。7．积极完成上级交办的各项临时任务。
1859、车辆保管员工作内容及职责
【概念解说】
车辆保管是物业管理的重要工作。车辆管理员的责任十分重大，如因保管不善导致停车场的保管车辆丢失或被损，物业管理公司将要承担重大的经济损失责任。实践证明，车辆保管的纠纷是物业管理纠纷的主要纠纷。为了防止车辆的事故发生，物业公司应制定严密的工作制度，方可杜绝车辆偷盗或损坏事故。
【范例参考】
广州市××中心保安部车辆保管员工作内容及职责
一、严格遵守创业中心、保安部和保管站的各项规章制度。
二、落实岗位责任制，坚持按章办事，不刁难群众，礼貌待客，文明服务。
三、爱护群众财物，提高警惕，防止发生车辆被盗和损坏。
四、上岗前要检查自己服装是否整洁，佩带“车辆保管员工作牌”，树立起一个管理人员的良好形象。
五、上班、下班前要整理保管车辆的停放秩序，清理环境卫生及杂物。
六、上岗前要做好以下工作，内容包括：
1．检查交接班本，对接班时停放保管的车辆进行核对、统计。2．检查车容、车貌是否有破损记录。车辆是否按规定车位摆放。3．挂竹牌(包括临保和月保)是否齐全，与余牌的总数是否相符
4．停放保管的车辆是否有上锁，车上和附近是否有遗留物，摩托车还要检查是否有上大锁、大脚架和是否有漏油现象。
5．临时保管的车辆检查是否有挂牌和临时保管定额发票及开票日期。6．以上内容如有误即要了解和处理或将有关情况记录，以分清责任。7．以上工作在确认无误后在交接班本上签名正式接班上岗。
七、工作中对每一辆进站来保管的自行车和摩托车，保管员都必须站起来，到车辆跟前检查月保牌或确认是临保车，同时要为车主提供车位，指挥、安排车辆停放，并协助车主将车辆摆放正齐，并提醒摩托主要按公安局的规定，上好防盗大锁，上好大脚架。保管员将一对竹牌的正牌挂在右车把上，将副牌亲手交给车主，对临时保管的车辆要同时开出临时保管定额发票夹在正牌上，以便核对和检查，并向车主说明凭牌取车，取车时拿票。对脚架已坏或有破损的车辆，摩托车包括倒后镜、油箱、尾箱等，要与车主声明，以分清责任，并要妥善保管和在登记本上作记录。
八、对开出的临时保管发票上要写清楚车牌号码、日期、经手人姓名。
九、车主取车时，保管员必须走到车辆跟前，向车主收回保管牌，临时保管的车辆收回副牌，从车辆的右把手上收回正牌进行核对，必要时检查核对车主的行驶证，在确认无误后放行，对临时保管员开出的发票除车主要报销外，其余的一律收回旧票箱，同时要协助车主将车辆倒出。
十、对于所保管的车辆随时整理、检查，做到摆放整齐，不得超出黄线。
十一、保管员不得擅自动用所保管的车辆和被锁上的车辆，违者追究责任。
十二、要及时清理在工作范围内的闲杂人员，禁止与工作无关的人闲聊。
十三、当值时间不得离岗、窜岗和做与工作无关的事，如须吃饭、上厕所等非离开岗位不可的必须由班长顶岗或班长安排顶岗人上岗后，由当值人说明注意事项后方可离开岗位，但时间不得超过15分钟。
十四、保管员所领用的票据在保安部登记，收取的现金由保管员妥善保管，当班收到的现金数量和发票使用票号在下班前在交班本上作记录，定期上交。
十五、下班前15分钟，每个岗位上的值班员都要做好以下工作： 1．分别对月保和临时保管的车辆和车牌和对应的保管牌号进行登记。2．统计登记月保和临时保管的车辆数、挂牌数、余牌数、失牌数。3．当班收取的现金数和使用发票起止号码。4．车主丢失保管牌号码和押金数量。5．其他情况及下一班应注意的问题。6．交班员的姓名、日期。
十六、摩托车和自行车的保管员必须互相配合，相互负责，共同承担责任。交接班时班长配合保管员进行登记、检查、督促。
十七、接班的保管员根据交班登记本所登记的记录——进行核对，发现问题立即向上一班值班员了解清楚，能马上处理好的不能留到接班后处理，必要时向领导报告，并在交接班本上作记录，在确认无误后签名上岗，下班的值班员在接班的值班员确认手续清楚，签名后方可下班离开岗位。
十八、以上工作由班长、部长、中心领导随时检查、督促，如有违反则中心临时职工奖惩规定，结合保安部的保安员、车辆保管员奖惩规定处理。
保安部
1999年12月17日 20 60、大厦清洁员岗位工作职责
【概念解说】
大厦清洁员岗位工作职责是确定清洁工的工作范围、内容、要求的企业制度。【范例参考】
深圳××大厦清洁员岗位工作职责 1．遵纪守法，遵守公司各项规章制度。
2．履行职责，接时上、下班，不迟到，不早退，不旷工离岗，不做与本职工作无关的事。
3．遵守《员工请假制度》和员工《员工宿舍管理规定》。4．上班穿工作服，戴工作牌，仪表整洁，精神饱满。5．执行《管理处文明礼貌用语规范》，文明服务，礼貌待人。6．不做有损公司形象的事，不收取住户的钱财。7．服从领导，团结同事，互相帮助。
8．爱护公物，有损坏，遗失工具时，照价赔偿。9．对公寓内发生的违章现象进行劝阻和制止。10．负责公寓内外，公共场地的清扫、清洁。
ll.负责垃圾池，垃圾箱内垃圾的清运，并按标准进行清洁。21 61、巡逻、领班保安员职责
【概念解说】
巡逻、领班保安员职责是用以明确两个保安工作岗位的工作内容、要求、责任的企业规范。
【范例参考】
广州××花园巡逻保安员的职责
1．熟悉各岗位的职责、任务及工作程序。
2．巡查楼层、商铺、车场等公共部设施设备完好情况，做好记录。3．维持辖区内外的治安和安全秩序。4．协助领班及队长处理紧急情况。5．完成领导及物业部交班的其他任务。广州××花园保安领班职责
1．保安领班是队长分管具体工作的助手，对队长负责。
2．主持召开班委会，准确传达上级工作安排及决策指令，带领全班队员做好保安安全保卫工作。
3．负责对日常班务的处理，负责检查和纠正本班人员执勤中的违规行为。4．负责本班人员的考勤、考核工作，对不称职者提出处理意见。5．负责对本班人员的岗位培训和军体训练及相关记录的整理。
6．熟悉本班岗位职责及任务，掌握辖区治安保卫工作的重点，规律及特点。7．负责协调本班与其他班人员的关系，搞好团结。
8．督促本班人员的日常工作，并对因管理失误造成的本班人员工作失误及重大责任事故承担连带责任。
9．带领本班人员积极主动地完成各项工作任务。22 62、保安员训练考核标准
【概念解说】
保发员训练考核标准是用来规范保安员培训工作的企业制度。其作用是保安培训工作标准化，规范化，并且便于考核。
【范例参考】
广州××花园保安员训练考核标准
一、单兵队列考核标准
1．军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并拢拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。
2．停止间转法：两脚快稳，即转体快，站得稳。
3．齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体25厘米，步幅75厘米，步速l12～116步／分钟。
4．正步与立定绷脚尖，小腿带动大腿，脚掌离地均75厘米，步速110-115步／分钟。
5．跑步与立定：第一步：“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米，步速170～180步／分钟。
6．敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽沿接缝处均1～2厘米。取捷径一步到位。
二、擒敌应用技术动作。1．基本功。
A．直功、侧打、勾拳以“快、准、狠”为主，动作和力量结合。B．弹踢、侧踹、勾踢、腿步稳而有力，配合两手动作。C．综合练习与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。2．擒敌拳，动作准确，熟练，刚则劲有力，干脆利落。
三、军事体能测试标准。1．百米跑14秒以内； 2．俯卧撑50个以上； 3．爬楼20层楼45秒以内。
四、消防考核
1．消防知识、熟悉拨打火警电话“119”的程序，能分清油火，气体火，固体物质火，懂得煤气泄露的处理方法，熟知物业区内消防设臵的位臵。
2．消防报警，会打报警电话，使用消防对讲机用报警按钮报警。3．灭火器的使用，能正确使用121 l和二氧化碳灭火器。
4．消防水带使用，会开阀门，能快速正确的按上水枪接合器，水带不越线，在一分钟内完成，懂注意事项。
5．掌握疏散、救援、警戒要领。
五、考核
每季度由管理处组织进行一次全面考核，并填写考核表。85分以上为达标，补考两次不达标者辞退。24 63、物业管理工作请示
【概念解说】
请示是向上级机关请求指示、批准的公文。【应注意的问题】
写作请示必须符合以下规则： ①一文一事。②单头请示。③不越级请示。④不得抄送下级机关。
⑤不得用“请示报告”的字眼作标题。【格式要求】
1．标题。一般由事由+文种构成。2．原由。原由应有理有据、具体明白。3．事项。事项应具体，如需多少钱多少人等。
4．要求(结尾)。应写“以上请示，请批复”、“以上请示，请审批”等专用公文术语。
【范例参考】
关于创建××花园安全文明小区的请示 ××××：
×××花园位于广州市××路××号，占地面积20206m2，建筑面积125763m2，绿化面积为14000m2，于2000年1月1日投入使用，现居住450多户，人数1800多人。小区由三栋30多层组成，一至四层是大型家具商场，五层以上为商住楼，地下一二层为大型地下停车场，小区设备设施有高低压供配电柜、变压器、电梯、水泵、发电机、空调机组、网球场、游泳池等等。
小区内先后制定了以下创建安全文明小区的工作制度：1．治安管理制度；2．车辆停放管理制度；3．出租屋、外来人员管理制度；4．消防管理制度、公共卫生管理制度；5．园林绿化管理制度。通过建章立制使小区建设走向规范化、制度化的管理，小区内有一支由28人组成的治安队伍，对小区实行24小时全封闭式保安管理，小区进出口各栋电梯间及各重要部位都安装有红外线探头，并且经常在小区开展各种形式的宣传活动，如派发致居民群众的一封信、居民防火、防盗知识等各种宣传资料，小区自入住以来未发生任何违法犯罪及消防事故。
我们管理处全体职工决心向兄弟单位学习，从管理上下功夫，在实践中不断总结经验改进工作。现申请把我小区创建成为安全文明小区，申请命名为乐怡居安全文明小区，把乐怡居管理工作不断推上新的台阶，为居民住户营造一个宁静、舒适的生活环境。以上请示，请批复 广州××物业管理有限公司 2001年9月13日 26 64、物业管理通告
【概念解说】
通告是向社会各有关方面公布应当遵守或者周知的事项。注意不要把通告写成通知或者公告。在物业管理工作中，“敬告”、“告示”、“通知”、“启事”都应写成通告才规范。
【格式要求】
1．标题。有三种写法。①发文机关+事由+文种。②发文机关+文种。③文种。
2．原由。根据什么发布通告。3．事项。
4．结尾。用“特此公告”结尾。【范例参考】 通告 各位车主：
A4塔楼地下停车场(摩托车、自行车)已经修好，为了确保您的摩托车、自行车安全停放，从3月2日起A4塔楼门口前严禁停放任何车辆，所有的摩托车、自行车必须停放到地下停车库，否则，管理处不保证其安全。
多谢合作!×××花园管理处 2002年3月1日 27 65、物业管理用函
【概念解说】
函是用于不相隶属机关之间商洽工作，询问和答复问题，请求批准和答复审批事项的公文。函有商洽函、问答函、审批函、答复函。写作函时应注意平等待人。
【格式要求】
1．标题。有两种写法： ①机关+事由+复函对象+文种。②事由+文种。【范例参考】
关于催交物业管理费的函×××：
你所有并居住的××花园21栋306房的物业管理费385元，电费400元，是2002年3月份应交缴的两项费用，该费被拖欠已有一月之久，我管理处曾口头催交数次，现请务必在2002年5月31日前交清，否则，管理处将会采取相应的措施，可能会造成你生活之不便。
特此函告
×××物业管理处 2002年5月25日 28 66、物业管理用通知
【概念解说】
通知是批转下级机关的公文，转发上级机关和不相关隶属机关的公文，传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项及任免人员的公文。
通知适用于：转发文件、发布规章、传达事项、任免干部等。
通知的种类有：发布性通知、批转性通知、事项性通知、任免通知、指示性通知等。
在物业管理工作中，有的事项应告知业主或住户，依照正式的公文的行文方式不宜用通知，但在现实生活，例如用“通知”二字作标题，公众容易理解和接受。
【范例参考】 通知 业主：
为配合广州市三年一中变，迎九运及广州市穿衣戴帽工程，更为给业主(住户)一个清新优雅舒适的生活、休息环境，我小区已投入使用两年，五楼各单位均拥有一部分平台的使用及维护保养权，现时本小区各护栏铁架已开始生锈，管理处现决定在9月15日前由各业主自行翻新，统一油刷颜色为乳白色，如15日前仍未实施自行翻新，本公司决于9月16日起进行翻新工作，材料费每平方米23元(包括除锈、刷红丹防锈漆及乳白色磁漆、人工费)。所发生的费用由五楼各受益业主负责，如需我管理处进行翻新工作的业主请于9月15日前来管理处交纳所需要费用。并请各业主在9月15日前把各自堆放在护栏周围的东西搬走，以免油刷时弄脏及妨碍油刷工作，望各业主能大力支持本次翻新工作。
×××管理处 2n01年8月1日 29 67、物业管理工作计划
【概念解说】
工作计划是在未来某段时间根据有关要求要完成的任务而制定的措施、步骤、方法的公文。
【范例参考】
广州××物业管理公司××大厦
管理处工作计划(2001年10月～2002年3月)为了迎接××大厦的竣工验收，迎接业主的入住，做好××大厦的物业管理工作，特拟定以下××大厦物业管理工作计划。
一、健全管理处
1．竣工验收前三个月公司任命管理处主任，房管员2人(其中收款1人)到位，组成管理处新的筹建班子，其他人员根据工作进展需要，采取分步到位的办法，业主人住时，管理处各类人员必须全部到位。
2．管理处各类人员可按以下程序和时问到位，但应根据××大厦条件和实际情况进行调整。
(1)入住前三个月，任命管理处主任、房管员2人(收款1人)到位，投入人住前的各项准备工作。
(2)竣工验收前二个月，××大厦消防中心值班人员3人(机电1人、给排水1人、电梯1人)进入现场与机电安装维修人员一起，参与机电设备安装调试的监理工作，掌握××大厦设备设施的基本情况和操作规程。
(3)竣工验收前半个月，电工2人，给排水1人，进入现场，熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参与竣工验收，配合房管员监督××大厦工程遗留问题的整改工作。
(4)竣工验收前半个月部分保安员到位，上岗培训后，负责对接收××大厦守卫工作。
(5)入住前一个月，管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。(6)人住前一个月，炊事员到位，食堂开餐。
(7)入住前半个月，卫生人员到位，开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作。
(8)入住前半个月，全部保安人员配齐上岗。(9)人住前半个月，维修班组成立，人员配齐到位。
二、入住工作方案
管理处成立后，由管理处主任负责根据物业管理公司编写的《物业管理方案》编写管理处入住工作方案。
1．核实《物业管理方案》中拟定的管理人员配备情况。2．根据××大厦实际情况和《物来管理方案》中对××大厦管理的要求以及要达到的标准，拟定××大厦入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见，或整改措施。
治安方面：(1)车辆管理(2)垃圾清运(3)楼道灯
3．拟定管理处办公用房和员工宿舍的装修方案。
4．根据《物业管理方案》的开办采购计划，拟定分步购臵计划。5．制定人住流程。6．其他。
三、准备入住资料
1．根据物业公司原有的格式和××大厦的实际情况编写和印刷《住户手册》，《业主公约》。
2．印刷市政府颁布的《广州市住宅装修管理规定》，并结合实际情况编号和印刷《××大厦室内装修管理规定》，《××大厦商场装修管理规定》和《临时用电管理规定》。
3．印刷安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)和空调架的式样图。4．印刷办理入住手续须知。5．印刷入住表格。
四、协调工作
1．与南区供电局，海珠区自来水供水所，邮局等单位搞好联系工作，保证业主人住后，水、电、邮等正常供应。
2．代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。3．与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。
五、入住时的环境布臵要求 1．区内环境。
(1)入口处挂横幅，写有“欢迎您乔迁××大厦”等，插彩旗，营造热烈的气氛。
(2)插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处一”字样，采用红底黑字或红底黄字等。
(3)人口处标明管理办公地址和办公时间。2．管理处办公环境。
(1)挂灯笼，飘彩带，摆放花篮，给人以隆重，喜庆的感受。
31(2)张贴醒目的“办理入住手续流程图”。办理手续窗口设臵要求做到“一条龙服务”程序。
(3)管理人员着装整洁，精神饱满。(4)办公室内资料摆放整齐有序。32 68、物业管理工作总结
【概念解说】
工作总结是对某一时间的工作进行回顾总结的公文。【格式内容】
1．应按照重点工作多讲，非重点少讲的原则安排内容。2．应按先主后次的顺序排列。3．语言应简洁。4．不要面面俱到。【范例参考】
××小区消防与安全管理工作总结
一、12月由于新进驻的多家企业进行内部装修，在对施工的工程队加强巡视检查和提醒注意安全施工外，安全员带领保安员多次把上门找短工的民工等闲杂人员驱赶出大院。对于民工清理运送的淤泥做到跟踪督促检查，要求不得使用电梯，不得影响其他单位正常办公，搬运完后要立即清扫场地，由于运送淤泥的杂物多在晚上进行，安全员做到运送完淤泥不清扫干净场地不放过的原则和多次要求清洁工配合，均未影响第二天进驻企业的正常办公秩序。
二、由于服务公司与保安中队和自行车、摩托车保管站的续约未明确，他们已多次询问有关的情况未有答复，原两名车辆管理员已辞职另找工作，保管站现临时招用了××、×××顶岗。保安员的工作情绪也很不稳定。有的保安员也辞职，保安中队对派驻的保安员进行调整，12月新进的保安员有×××、×××。望领导能尽快给予确立与××保安中队和自行车、摩托车保管站承包者×××的关系。
三、12月14日××区市建科通知，服务公司在今年10月申请“占道经营汽车保管站”许可证已批复，经领导决定，办公室于12月31日前办理有关手续并将“许可证”和“占道经营许可证牌”取回中心，“许可证”交由档案室保管，“占道经营许可证牌”交综合管理部树立在大院车场内。
四、12月28日办公室安排好2002年元旦中心节日值班表，并报送××局办公室、人事处和××××街派出所。元旦值班人员为×××、×××、保安员×××、×××。1月3日在中心晚上值班员×××休息一天，当天晚上的值班工作由安全员×××负责顶岗。
五、下月的工作计划：
1．出一期消防安全内容的墙报。
2．春节前对××全体职工进行一次安全学习教育。
3．对多次要求配臵灭火器至今未落实的企业根据“消防法”第五章“隐患整改”发出书面通知。
4．对新进驻企业任命“安全防火责任人”。5．对消防设施进行一次全面的检查。综合管理部 200×年×月×日 34 69、安全文明小区创建方案
【概念解说】
工作方案是事先对工作、事项作出的筹划安排，是属计划类公文，但比一般计划更具有具体操作性，必须在短期内执行。
【格式要求】
1．标题。一般由“机关名称+方案案由+方案”构成。2．背景和宗旨或意义。3．具体操作办法和政策措施。4．要求。
5．组织领导及程序安排等。【范例参考】 安全文明小区创建方案
广州××花园位于广州市××路，×号，占地面积18206平方米，建筑面积115763平方米，是由广州×××房地产开发有限公司开发，由广州××物业管理公司进门物业管理。我公司以小区卫生、绿化、治安秩序为突破口，进行综合治理，建设一个道德高尚、治安良好、环境优雅、服务完善的小区以推动社会主义物质文明和精神文明建设的全面发展。
根据1995年4月市委工作会议有关规定，以及市委、市政府《关于在全市开展安全文明小区建设的意见》和《广州市安全文明小区建设三年规划》特制广州x×花园创建安全文明小区的方案。
一、建立健全安全文明小区管理机构各项规章制度。
1．建立小区创建安全文明小区领导小组，由物业公司、街道、专区民警、居委会等有关领导组成。
2．健全各项规章制度：小区管理制度、安全保卫制度、消防管理制度、环卫和绿化管理制度、“三车”管理制度、奖罚制度；建立完善的各种档案、文册、外来暂住人口登记册、值班、看护情况登记册、重点人口、吸毒人员及帮教工作登记册、刑事、治安案件及破案登记册、文明家庭情况和民事调解、好人好事登记册等。
二、大力抓安全文明宣传教育工作，营造良好社区环境。1．悬挂安全文明小区文明公约。
2．建立永久性宣传栏三个和固定标语，做好墙报出版工作。
3．定期召开楼长会议，通过楼长进行居民的自我教育、自我管理、自我监督工作。
三、做好治安防范落实工作，形成良好秩序。
1．小区内采用全封闭式管理，有一支标准军事化的专业保安巡逻队伍，合35 理设臵报警亭和报警点，建立自行车和机动车保管站，门窗防护设施牢固，住宅大楼统一安装可视对讲防盗门。
2．做到不发生重大恶性案件，不发生重大火灾，治安事故。3．做好民事调解工作，化解矛盾，不发生群众闹事事件。
四、大力开展丰富多彩的社区文化。开展“文明和睦家庭”活动。
五、全面进行绿化建设维护工作，营造一个环境优美、舒适安全的生活环境。
70、物业管理服务推广广告
【概念解说】
物业管理服务的推广一般与开发商的促销行为相结合，作为开发商售房的“售后服务”承诺。
【范例参考】
××开发商物业管理的服务广告
一、推行“贴心管家”的服务方式
1．小高层每200户、高层每栋设立一个“贴心管家”，业主全天24小时可以随时与自己的“管家”进行电话联系。
2•“贴心管家”对业主负责，业主在生活上遇至的一切问题都可以直接找该“管家”，由该“管家”负责跟踪协商解决。
3．“贴心管家”以全新全意全程的形式来满足业主的需求，使得业主可以得到更贴心的服务。
二、提供全方位的尊贵服务内容 家政服务：
1．真情关爱服务：业主／住户生日祝贺、老人节慰问、子女升学祝贺、伤病慰问。
2．健康保障活动：提供上门医疗保健服务、家庭病床服务、定期全身体检服务等。
3．便利交通服务：提供屋村巴士、子女上学接送车、专项车辆特约租赁等。4．放心家政服务：提供熨洗、订购、送餐、家庭宴会、代订杂志、鲜花速递等家政服务。
文体服务：
1．促进成长服务：建立青少年素质教育基地，举行青少年思想道德，文化教育活动。
2．文化培养服务：在各小区举行画展、艺术欣赏等活动，培养小区文化氛围。
3．打造社区服务：举行群众性社区活动，从而培养“大家庭”的亲近和睦的温暖感觉。
4．专业家教服务：音乐、文化、美术、心理辅导、语言培训、计算机、数学、电脑培训。
5．超值会所服务：各业主／住户均可以非常优惠的价格享受小区配套及五星级会所设施。
财务服务：
1．推动成功服务：邀请专业人士就社会热点、经济热点、经济管理等举行
专业讲座。
2．物业理财服务：提供租赁代理专业服务、帮助业主获得超值的物业投资收益。
三、实施家居维修的优惠措施
1．免收家居装修管理费，免收审图费，提供家居装修安全消防监督管服务，确保住宅的安全。
2．24小时提供工程应急维修服务，能马上处理的决不会拖至明天，对停电、停水、水淹、马桶堵塞、电梯困人等影响业主居家生活的急切问题即时解决。
3．所有家居维修只收材料费，不加收其他额外费用。
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