云南省房地产估价师《相关知识》：强制拍卖的程序模拟试题_房地产估价师模拟试题
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云南省2016年房地产估价师《相关知识》：强制拍卖的程序模拟试
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较
多，则认为该开发商采用了__。A．领导定价法 B．随行就市定价法 C．目标定价法 D．挑战定价法
2、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。A．个别性 B．独占性 C．流动性差 D．易受限制性
3、某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择（）。A．方案甲 B．方案乙
C．方案甲和方案乙均可 D．无法判断
4、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％，销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，报酬率中无风险报酬率为6％．风险报酬率为无风险报酬率的25％，则该写字楼目前的收益价格为万元。A：5286.72 B：7552.45 C：9939.23 D：14198.90 E：工业用地的监测点评估价格
5、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A．统一房地产范围 B．统一付款方式 C．统一价格单位 D．统一市场状况
6、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。A．房屋总登记 B．初始土地登记 C．房屋初始登记
D．房屋他项权利登记
7、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积波及系数100m2，合同约定建筑面积97m2。该商品房的成交价格是__元。A．388000 B．388640 C．399640 D．400000
8、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度 B：估价对象房地产变为现金的速度 C：估价对象房地产带来净收益的速度 D：房地产开发企业流动资金周转的速度 E：工业用地的监测点评估价格
9、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同
10、结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。A：砖木 B：砌体
C：钢筋混凝土 D：钢
E：执行层的组织协调
11、以下不属于房地产损害赔偿范围的是__。
A．预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失 B．因延误工期造成房屋延期交付
C．因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失
D．在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风
12、房地产总登记后进行房屋改建，必须进行__登记。A．转移变更 B．新建 C．遗失
D．他项权利
13、下列关于收入效应、价格效应和替代效应关系的表述中，正确的等式是__。A．收入效应=价格效应+替代效应 B．价格效应=替代效应+收入效应 C．替代效应=收入效应+价格效应 D．替代效应=收入效应-价格效应
14、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。
A：房地产的历史价格资料 B：房地产的现时价格资料 C：房地产的未来价格资料
D：房地产的历史、现时和未来价格资料的总和 E：工业用地的监测点评估价格
15、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是__。A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
16、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的。A：存在效益外溢和转移 B：需要适时更新改造投资 C：不一样性
D：保值性与增值性 E：借款合同
17、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元／㎡，楼面地价为1200元／㎡，则该宗土地的总价为万元。A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格
18、土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税应纳税额的速算公式是。
A：应纳税额=土地增值额×30％
B：应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％ C：应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％
D：应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％ E：执行层的组织协调
19、下列不属于物业管理服务的基本内容的是。A：物业共用设备设施的运行、维护和管理 B：环境卫生、绿化管理服务 C：业主自用部位的维护与管理 D：物业档案资料的管理 E：执行层的组织协调
20、住房公积金汇缴年度为。
A：本年7月1日至下年6月30日 B：上年7月1日至下年6月30日 C：上年7月1日至当年6月30日 D：当年1月1日至当年12月31日 E：执行层的组织协调
21、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。A：城市蓝线 B：城市绿线 C：城市紫线 D：城市黄线
E：执行层的组织协调
22、某建筑物的建筑面积为2 000 ㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元／㎡，建筑物重置价格为900元／㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元／㎡．则该建筑物的成新率为。A：44％ B：50％ C：67％ D：94％
E：工业用地的监测点评估价格
23、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境 B．声觉环境 C．卫生环境 D．治安环境
24、租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。A．1 B．2 C．3 D．425、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。A．849 B．865 C．882 D．915
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。A：专家调查法 B：蒙特卡洛模拟法 C：幕景分析法 D：故障树分析法 E：借款合同
2、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是__。A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
3、房地产开发项目施工现场的安全由负责。A：建筑施工企业 B：监理企业
C：房地产开发企业
D：施工合同中规定的单位 E：借款合同
4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45 B．50 C．52 D．555、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。
A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
6、资本化率的公式为（）。A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D
7、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A．240 B．622 C．312 D．874
8、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。A．42.0万元 B．50.4万元 C．60.0万元 D．72.07万元
9、市场定义有六个层次，以下排序正确的是__。
A．整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 B．潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场 C．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场 D．整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场
10、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A．102 B．120 C．108 D．8811、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是．(2008年试题)A：债务融资成本分析 B：资金占用费分析
C：资本金与债务资金的比例分析 D：担保费分析 E：借款合同
12、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。A：普通交易中当事人只有卖方和买方
B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可
C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价 D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价 E：执行层的组织协调
13、随着北京××附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力．这主要是考虑了写字楼的因素。A：交通方便性 B：声望或形象 C：位置
D：建筑形式 E：借款合同
14、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为__。A．5.00% B．7.50% C．18.36% D．28.85%
15、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有。A：中华人民共和国物权法
B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：城市房地产开发经营管理条例 D：房地产估价规范
E：城市房屋拆迁估价指导意见
16、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是__。A．服务市场 B．合格有效市场 C．有效市场 D．潜在市场
17、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
18、对土地利用的限制可归纳为。A：土地权利的设立和行使的限制 B：房地产典当限制
C：房地产相邻关系的限制 D：房地产划拨、转让的限制 E：土地使用管制
19、土地资本化率KL、建筑物资本化率KB、综合资本化率RO。三者之间的大小关系为__。A．RL＜RB＜RO B．RB＜RL＜RO C．RL＜RO＜RB D．RO＜RL＜RB 20、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以__。
A．无偿收回土地使用权 B．有偿收回土地使用权 C．无偿出租土地使用权 D．无偿出让土地使用权
21、一般来说，通货膨胀会导致折现率（）。A．小于利率 B．大于利率 C．降低 D．提高
22、某在建工程预计一年后建成，可能存在情形的估价有__哪几种。A．估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格 B．估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格 C．估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格 D．估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格 E．估价时点为过去，估价对象为未来状况下的价格
23、征用__，不需国务院批准。A．基本农田10公顷以下的B．基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C．基本农田以外的耕地超过70公顷的 D．其他土地不超过35公顷的 E．其他土地超过70公顷的
24、下列关于定额和工程建设定额的概念，表述正确的是。A：定额是一种规定的额度
B：工程建设定额，是指在工程建设中所有产品上人工、材料、机械、资金消耗的规定的额度
C：在现代社会经济生活中，定额是企业管理的重要基础 D：工程建设领域的定额是工程造价计价的重要依据
E：工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
25、__不属于拆迁的实施方式。A．统一拆迁 B．代办拆迁 C．自行拆迁 D．委托拆迁
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