浅析福州市房价（整理）_福州历年房价走势图
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浅析福州市房价
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日期：***210******2010.11.20
浅析福州市房价
导语
自古以来，“居者有其屋”被看作是最重要的民生问题。有一个安身之处是一个普通市民最基本的生活需求。而今，比楼盘还高的房价却使得普通市民望而却步、望房兴叹！《蜗居》,一部电视连续剧,播出后在广大观众中引起了热议。为什么虚构的故事和情节能产生这么大的现实反响?主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣,道出了无房族的困惑与无奈。近年来,房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。
现今房价概况：
数据显示,2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显,今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米,比去年同期上涨了88.4%。前不久,央行公布的一份针对全国储户的调查显示,超过70%的居民认为房价“过高,难以接受”①。
据中国指数研究院最新公布的百城住宅价格指数概况显示，福州住宅则以11828元/平方米的均价位居百城住宅价格第十的位臵。
②
由上表可以清晰看出，从2009年9月至2010年9月，福州商品住宅市场，房价整体走势为可为稳中有进，一路朝前。由2009年9月份的均价7098元/㎡，到今年同期均价11995元/㎡，福州月度成交均价完成了由千位到万位数的华丽转身，同比上涨4897元/㎡，涨幅达69%。③
为什么房价会如此居高不下呢？土地的所有权归国家所有，政府却控制不住房价？到底哪里出了问题？已经出台的抑制房价的政策为什么控制不住房价？为什么只是治标不治本呢？
房价居高不下的原因：
究其原因，主要有以下几点：
1、民间资本的炒作。随着人们收入增加,投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少,近年来房价持续走高,使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔,纷纷加入“炒房大军”,住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机,投机性购房之风愈刮愈猛,对高房价起到了推波助澜的作用。因为货币政策相对宽松,市场流动性充足,也就是说市场流通中的钱过多。资金充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。
2、境外资金的进入。中国的外汇储备在近几年迅速由1、2千亿突破万亿，并且还在迅速的增长，外资不断涌入中国市场，并且瞄准了中国的房地产市场，当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，如此反复，使得房价居高不下，越长越高。而且随着人民币的汇率的提高，境外投资者们可以得到双重利润，他们何乐而不为呢！
3、股市资金的推高。由于股市不景气，投资者们纷纷将资金转向固定资产的房地产市场，从而提升了地价和房价，各地“地王”纷纷涌现！
4、地价的暴涨。近年来,“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。城市居民的建筑用地公开招标、竞拍方式极不合理，导致土地出让金越来越高。地方政府的官员所关心的只是土地收益，这是直接导致地价暴涨的原因之一。
5、银行巨额的居民储蓄。由于通货膨胀略显，物价上涨，人们发现银行储蓄不再合算，而且相当于不断贬值越存越少，所以人民开始考虑把现金兑换成固定资产——不断增值的房子。导致房地产的需求量增加，进而推动房价的进一步上涨，如此反复恶性循环。
6、房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来,城镇化持续快速发展,大量农村人口向城镇转移,城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求,住房供应问题比较突出。按照1998-2008年的城镇发展速度推算,到2015年,我国城镇化率将提高到52%左右,城镇人口将超过农村人口。今后5年内,预计城镇每年增加1500万人,每年新增家庭500万户,其中大城市的人口聚集效应更加
显著。我省的情况也不列外，有权威部门统计显示，我省城镇化水平到2010年将提高7%，城镇人口将年增约50万人，④这样的数据将支持市场沿“上行”轨迹行进。同时,随着我国经济的快速发展,居民消费结构加快升级,住房改善需求显著增加,也加剧了城镇住房的供需缺口,带来了住房价格上涨的压力。
7、海西建设助推楼市。一位资深业内人士称，海西建设已经成为一个全国的大品牌，海西的价值不可估量。他认为，海西的品牌价值必然落于有形之物，也就是地产上，可以说，目前国内外对海西建设高度关注，这最直接的反映就是这片土地更珍贵。只要对国家有信心，对海西有信心，对楼市也就有信心。
海西品牌为楼市提供了极大的增值空间。福建的对台特殊优势，是其他地区所无法替代的。房管部门负责人表示，海西的需求必然会带来房地产长期繁荣的技术基数。首先，如果海西建设按照设想的速度发展，可以预计的是，今后城镇居民收入水平将以较高的速度增长，这就为房地产消费打下了经济基础。第二，海西建设必然加速城市化的推进，也必然带来就业的发展，因此就必然给房地产提供一个刚性的需求。第三，城市港口群的兴起、海西旅游业的发展，也会给城市的商业地产带来一个长期的利好效应。
今后房价发展情况:
那么接下来的一段时间内福州房价会出现拐点吗？
1、从土地的供给方面看。据土地规划部门的数据显示，建设用地供需矛盾大
上一轮规划实施以来，新增建设用地达到16731.4公顷，已到达规划目标的93.45%。其中建设占用耕地面积10694.7公顷，已突破规划控制指标。随着海峡西岸经济区建设的深入推进，做大做强省会中心城市发展战略的贯彻落实，全市建设用地需求将进一步加大。建设用地供给压力愈加突出，规划期间，随着海峡西岸经济区建设的深入推进，福州市城市建设规模的持续扩大，开发区、工业集中区规模的不断拓展，基础设施建设力度的进一步增强，社会主义新农村建设的逐步推进，福州市建设用地的需求将快速增长，供给与需求的矛盾愈加突出。如此严峻的供求矛盾，必将造成土地价格攀高，所以房价也就自然居高不下。
2、从刚性需求方面看。随着经济的发展，人们高质量的生活理念不断提高，有一定资产积累的他们，首先就会选择购买更好的住房，来提升自己的生活质量。
这是市场需求的一方面，还有就是上面提到的城镇化，由于农村人口向城市转移，必然要先有个住所。这两方面的综合作用，使得短时间之内房地产市场的刚性需求不会减弱。因为有了这一稳定需求，所以房价在短时间内应该不会有太大的跌幅。
面对如此重大的房价问题，我们该做些什么呢?
抑制房价的几点建议：
2010年4月14日,国务院召开常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出五方面十条政策措施,被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大、涉及面之广、针对性之强,被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”,受到广大群众的普遍欢迎,充分表明了党和政府遏制房价过快上涨的态度和决心。2010年11月14日福州市政府正式出台《进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，出台包括“限购令”在内的8条措施，调控福州房地产市场。福州市房管局相关负责人表示，市政府将会加大住房供应、增加市场有效供应，并积极推进保障房建设，推进房地产市场理性回归，市政府完全有信心遏制当前房价过快上涨的趋势。
对于政府部门抑制房价的决心和成效是显而易见的，但也要看到,目前调控取得的成效还是初步的。整体来看,房价仍然居高不下,未出现明显回落。4月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨17.3%,北京5月份新房开盘均价不降反升。能否真正使房价回归合理水平并保持稳定,还要看调控措施能不能坚持下去,使其效应进一步显现。因此,必须以坚决的态度把“新国十条”贯彻执行好,一抓到底,绝不动摇,促进房价稳定和房地产市场健康发展。
具体归纳为以下几点：
1、“明问责”,就是明确各级政府的责任。遏制房价过快上涨,关键在各级政府特别是城市政府。“新国十条”明确提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。要把思想统一到中央部署上来,认真落实调控政策,切实履行好稳定房价和住房保障职责。
2、“抑投机”,就是坚决抑制投资投机性住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高购买第二套、第三套及以上住房的首付比例和贷款利率,严格
住房消费贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
3、“增供给”,就是增加住房有效供给。增加居住用地的供应,及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划,依法加快处臵闲臵房地产用地。完善土地出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。
4、“促保障”,就是加快保障性安居工程建设。落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成建设保障性住房的任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房。
5、“严监管”,就是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管,严格查处土地闲臵及炒地行为。加大交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,加大曝光和处罚力度。抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。完善市场信息披露制度,及时公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
遏制房价过快上涨,既要针对当前,又要着眼长远。在坚持落实好已经出台的政策的同时,应根据市场形势的变化适时出台新的调控措施,特别是要研究建立稳定房价的长效机制,打破导致房价过高的“基石”。比如完善土地和财政制度,阻断地方政府“以地生财”的动力;建立稳定房价的长效税收制度,把住房征税从重开发环节向重保有环节转变,根本抑制投资投机性住房需求;等等。
① 数据摘自：光明日报
② 数据摘自：房地产门户-搜房网
③ 数据摘自：房地产门户-搜房网
④ 数据摘自：厦门房地产联合网
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