1月房地产市场分析月报_土建月报第一期5月
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房地产市场分析月报
2014年1月
地产
【政策指向】
1、廊坊市城区大气污染防治十条强制措施出台
1月，廊坊市出台《城区大气污染防治十条强制措施》，从源头下手严防严治大气污染。其中规定，市区149个建筑工地由建设部门逐一排查，登记造册，自现在起至3月底全部停止土方施工，对施工场地严格苫盖。对苫盖不到位、野蛮施工的，立即停工，并追究建筑单位责任，直至逐出廊坊建筑市场。
2、2014楼市调控告别“一刀切”
当前中国房地产以“市场化”为导向的改革背景下，中央政策正式告别“一刀切”趋向，“分类调控”的思路已确立，2014年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保，以地方政府执行既有政策为主，分城市实行差别化控制。2014年房地产调控将呈现三大趋势：
一是城市区域严重分化不均，调控政策不会放松，但有保有压。2013年房价涨势出现分化，决定了延续到2014年的调控差别化。国家统计局数据显示，北上广深等一线城市房价已经连续3个月同比涨幅超过20%，但另一方面，部分二三线城市却存在去库存压力，房价上涨后续动力不足。住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时明确表示：“2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性，执行好既有调控措施”，说明2014年房地产调控大方向不变，即调房价与增供应思路继续执行，总体基调上讲是调控不放松，但有压有保。行政管制手段退出，将采取过渡期的办法，预计在2015年前后会逐渐全面退出。
二是中央调控告别“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜。在2013年12月24日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新表示，2014年我国将更加注重分类指导，北上广深等房价上涨快的城市调控政策将继续从严，房价开始下跌城市将注重消化存量，控制新开发总量。过去10年调控的失败经验发现，“北京生病，全国吃药”的调控模式不可延续，中央层面上全局性的政策调控不会出现。一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调。三是行政性调控逐渐淡出，改革方向凸显市场化。2013年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：一是2013年10月29日，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主、以保障房为辅的住房供应体系建设；促进供应被放到了前所未有的高度。二是2013年11月15日，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制，推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用。
【行业动态】
1、中国地产将步入“三分化”时代
全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示，中国地产将步入三分化时代。
中国房地产已经发生的和将要发生的变化可归纳为四个方面。其中，“有形之手”逐步退出或少动，“无形手”充分发挥作用，这是下一步调控的必然方向。第二个变化，是“调控”和“调放”关系，即所谓调控，过去做法以限、堵为主。而以后将开始出现“调放结合”，从增加供应来着手解决房地产问题。第三个变化，是“短效”和“长效”问题，即从短期控制房价目标变成长远调整房地产供求关系、供求结构。房价背后是
货币问题，为此要建立城乡统一建设用地市场，加快房地产税立法以及整个税收改革，还有完善住房金融市场，这才是建立长效机制关键所在。第四个变化，改变过去一刀切做法，即不再是中央统一的调控政策，而是各地差别化的调控政策。
通过上述的“四大变化”，2014年中国房地产和房价将进入“分化时代”。即“城市分化”、“企业分化”、“产品分化”的“三分化”。其中，“城市分化”指的是大城市的一线城市市场和三四线城市将出现明显的分化，一个火爆一个冷清；“企业分化”指企业将强者恒强，大者恒大，中小企业被淘汰或兼并；产品的分化，即住房产品更加细分，差别更明显。市场在分化，产品、市场业态都不再单一，产品复合程度提高，产品之间差异化越来越大，产品从物质产品向服务产品的转变。
2、易居研究院：今年下半年楼市整体降温
易居研究院《2013-2014年度全国房地产年市场研究报告》显示，在经历了2012年的复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大，但成交类指标增幅继续回落；下半年行业整体温度有所降低，成交量和价格将趋弱。报告称，国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控，凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预，全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡。
报告预测，2014年土地市场仍将延续2013年的热度，土地成交量全年增幅预计在10%左右，房地产开发企业土地平均购置价格预计增长11%左右，房地产开发投资预计全年增长18%左右，全国商品房成交量预计全年增长9%左右，商品房成交均价预计增长7%左右。2014年房价仍将看涨，尤其对于一、二线城市而言更是如此。暴涨的可能性不大，这与目前国内外的金融环境变化、国内新型城镇化进程等有关系。预计2014年25个典型城市商品住宅价格上涨幅度为6%。其中一线城市房价涨幅将收窄，二、三线城市房价上涨空间依然存在。
3、国土资源部：2013年中国住房用地供应量达历年最高
国土资源部数据显示，2013年中国住房用地供应13.82万公顷，同比增加24.7%，达历年最高。2013年中国的住房用地供应量相当于前5年平均实际供应量的143%，创历史新高。其中，保障性住房用地从2013年3月起占住房用地比例逐月上升。一般而言，土地供应量的上升往往意味着后续能形成新增住房供应，缓解热点地区住房供求紧张，平抑房价涨幅。不过，值得注意的是，伴随着2013年中国一二线城市房价的持续上涨，多城市出现“地王”井喷的状况，地价显著走高。
2013年的土地出让金数据印证地价的上升趋势。统计数据显示，2013年包括北京、上海等中国40个主要城市土地出让金高达1.55万亿元人民币，同比上涨45%。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市土地出让金同比涨幅高达156%。除成交放量外，地价的上涨被视为土地出让金增加的重要因素之一。鉴于地价与房价的联动作用，在地价上涨的推动下，由土地供应增长所带来的平抑房价的作用可能会被削弱。多位业界专家预测称，虽然热点城市房价的上涨或难以逆转，但2014年一、二线城市房价上涨的幅度可能会收窄。
4、社科院：2020年中国城市人均住宅面积达35平米
中国社会科学院财经战略研究院发布《中国经济体制改革报告2013》称，预计2020年中国城市人均住宅建筑面积将达到35平方米，实现一户一房。
报告指出，目前中国还有20%的非流动人口住房问题没有解决；30%的非流动人口住房需要改善；而70%的流动人口住房困难。同时，每年新增的进城人口也带来较大的动态需求。报告预测，考虑到中国的消费增长和城镇化进程，未来城镇住房需求仍然会呈快速上升趋势。2030年，中国城镇居民家庭人均可支配收入将
达到6万元人民币左右，住房面积达到44平方，户均1.2套房，实现一人一间。
从居住条件看，根据报告描述，针对家庭收入的高低，2020年的住房主要分为三类：高收入家庭享有面积较大、品质高端的住房；中等收入普通家庭拥有面积适中、功能齐全、质量较高的住房；而低收入家庭拥有面积不大、基本功能齐全、质量可靠的保障性住房。到2030年，上述三大体系的标准均相应提升，居住环境也同步提升。
5、养老地产或成新增长点
主题地产渐成房产开发新蓝海。养老地产是主题地产的一种，保利、万科、远洋、绿地、合生、万达等企业在内，全国已有超过80家房地产企业进入养老地产领域。据机构数据统计显示，按照养老地产在2035年达到均衡的速度计算，选择养老地产的群体占比可能达到15%。这意味着，在20年内，养老地产面积的最大缺口将超过21亿平方米，因此具有前瞻性的大型房企也纷纷加快布局养老产业的步伐。前不久有消息称，万达与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，房地产并不是一个万年长青的产业，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。
6、2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
1）新建商品住宅（不含保障性住房）
环比：70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，最高涨幅为1.1%，最低为下降1.7%。
同比：70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降2.8%。
2）二手住宅价格变动情况
环比：70个大中城市中，价格下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。环比价格变动中，最高涨幅为0.8%，最低为下降1.8%。
同比：70个大中城市中，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。12月份，同比价格变动中，最高涨幅为19.7%，最低为下降7.2%。
7、2014年1月百城房价
中国指数研究院《2014年1月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。
【简评】2014年1月，全国100个城市住宅平均价格继续上涨，但同环比涨幅较上月均略有缩小，且各城市的最高涨跌幅也有所缩小，表明多数城市房价走势平稳。从全国房地产整体环境看，2013年四季度多个城市调控政策密集收紧，促进当地市场降温，使得去年11-12月房价涨幅逐步放缓，今年1月房地产调控政策整体趋稳；市场环境和购房者预期仍延续去年四季度的态势，因春节假期到来，市场需求受到一定影响；开发商方面，受益于去年良好的销售业绩，当前资金状况良好，但受季节性淡季影响，推盘积极性不足。在供需双方的共同作用下，多数城市供应量和成交量进入季节性低位，1月全国住宅均价涨幅略有收窄。
8、房地产市场走势
1）1-12月开发投资增速2）1-1
2月销售面积、销售额增速
3）12月国房景气指数4）百城价格连续第20个月环比上涨
【区域市场】
1、北京：2013年平均楼面价直逼1万元
2013年挂牌出让的土地溢价率有所下降，但是地价水平不仅比2011年、2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。数据显示，2013年，北京市住宅类土地成交楼面价为9636元/平方米，同比增长48.6%。挂牌出让的地块溢价率为34%，较2012年下降2%，但这是继2009年、2010年以来，地价房价倒挂现象的再现。以房山长阳区域为例，2013年土地楼面价突破10000元/平方米。
2、北京：2013年豪宅交易量逆市上涨34.5%
虽然2013年北京市商品住房总成交量有所萎缩，但并不影响千万级豪宅交易量。伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年北京套均成交额千万元以上的豪宅共成交2871套，同比上涨34.5%，但与全市新房成交量萎缩8.1%相比，千万级豪宅可谓是逆市上涨。12月成交豪宅301套，是2月以来交易量新高。此外2013年千万级豪宅成交量占全市新房成交量比例达到3.5%，同比上涨1.1个百分点。
【企业动态】
1、万达：2013年收入达1866亿元
截至2013年12月31日，万达集团总资产达到3800亿元。2013年收入达1866亿元，同比增长31%，连续8年保持30%以上增速。2014年，万达集团的目标是向4500亿元的总资产发起冲击，收入力争达到2400亿元，经营净利润实现150亿元。2013年万达文化产业集团年收入255亿元，同比增长23%。
2、万达：投超20亿英镑参与英国城市改造
继伦敦南部五星级酒店和豪华公寓项目后，万达集团再宣布一项对英投资：拟斥资20亿-30亿英镑在英国开展城市改造项目，主要投资文化旅游商业综合项目。至此，万达投资英国最多可达40亿英镑(超过400亿元人民币)。2013年6月，万达斥资10.2亿英镑投资英国，其中3.2亿英镑用来并购英国圣汐游艇公司91.8%股份，另外7亿英镑计划投资在伦敦核心区建设超五星级万达酒店。
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