6辉南县农村信用合作联社个人住房抵押贷款管理办法(试行)（定稿）_信用联社个人贷款
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辉南县农村信用合作联社 个人住房抵押贷款管理办法
（试行）
第一章 总 则
第一条 为促进个人住房抵押贷款业务开展,支持县域经济发展，规范贷款操作流程，防范贷款风险，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《吉林省农村信用社个人贷款贷款管理办法》等法律、法规、政策规定，结合实际，制定本办法。
第二条 本办法所称个人住房抵押贷款是指对辖区内的自然人自愿以依法购得的个人住房作为抵押物发放的贷款。
第三条 借款人到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处置其抵押物作为优先受偿。
第二章 贷款对象、条件
第四条 个人住房抵押贷款对象是辖区内拥有个人住房所有权及土地使用权、具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 申请个人住房抵押贷款应具备下列条件： 1.从事的生产经营活动符合国家法律法规及产业政策。
2.在本辖区内有固定的居住场所。
3.年满18周岁，身体健康，具有完全民事行为能力，借款人年龄与贷款期限之和男性不超过65周岁，女性不超过60
周岁。
4.无不良信用记录。
5.申请贷款项目自有资金比例达到30%以上。6.有合法稳定的收入来源，具有一定的偿还能力。7.有固定的经营场所，生产设施齐全，懂技术、会管理。8.住房权属明晰，有具备法律效力的权属证明材料（无土地使用证也可办理）。
9.抵押人与借款人必须为同一人。9.贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款用途、额度、期限、利率、还本、结息 第六条 个人住房抵押贷款主要用于借款人生产经营活动所需的生产资金、流动资金和日常生活所需消费资金。
第七条 个人住房抵押贷款额度根据借款人需求、抵押物价值、抵押率及经营项目收益等综合情况确定。抵押率最高不超过50%。
第八条 个人住房抵押贷款期限根据贷款项目生产销售周期、抵押物折旧程度等综合因素确定，最长期限不得超过3年。
第九条 个人住房抵押贷款利率原则上在人民银行基准利率基础上上浮60%。
第十条 个人住房抵押贷款实行按季结息，结息日为每季末月20日，贷款逾期按规定加收罚息和复利。
第十一条 个人住房抵押贷款本金可约定分期偿还或到期一次偿还。但贷款期限一年以上必须实行分期偿还制度，每年偿还贷款本金的20%以上，其余贷款本金在贷款到期前全部结清。
第四章 贷款操作流程
第十二条 受理申请。
借款人填写借款申请审批表，并提供以下资料： 1.借款人及配偶的身份证明、户籍证明、婚姻证明（原件及复印件）。
2.抵押物使用状况及符合法律规定的房屋所有权证、土地使用权权属证明。
3.借款人、抵押人夫妻双方同意抵押、处置的书面承诺。4.共有财产作抵押的，要取得共有人的同意抵押、处置的书面承诺或证明。
5.营业执照、税务登记证等。
6.贷款用途证明，包括购货合同、协议或意向书等。7.收入证明，包括工资收入证明、银行卡交易明细、纳税单据等。
8.贷款人认为必要的其他相关资料。第十三条 贷前调查。
受理借款申请后，由主任或主管副主任与信贷员一同对借款人的主体资格、资信状况、借款用途、偿还能力及贷款的合法性、安全性、效益性等情况进行调查，核实抵押物情况、测
定贷款风险程度、形成调查报告并做出结论。贷前调查执行双人调查制度。
1.借款人提供的资料是否完整、真实、有效，提供的复印件是否与原件相符并签字确认。
2.借款人资信、品行状况。
3.借款人是否具有按期清偿借款的能力，是否具备必要的生产条件和生产技术。
4.借款用途、金额是否合理，生产项目是否符合国家政策、产品是否符合市场需要。
5.拟抵押的住房是否具有合法性、流动性、稳定性；权属有无争议，是否易处置。
第十四条 贷款审查。由联社贷款审查部门对信贷营销员调查资料的有效性、完整性以及贷款项目的合法性进行审查，提出审查意见。
第十五条 贷款审批。由联社贷款审批委员会进行审批。第十六条 设定住房抵押，其价值由有权部门或中介机构进行评估。
第十七条 个人住房的抵押率，根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处置费用等情况确定，抵押率不超过评估价值的50%。
第十八条 以已出租的房屋抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效。
第十九条 抵押借款申请经审查、审批同意后，贷款人与借款人签订《借款合同》、《抵押合同》，借贷双方、抵押人必须在相应的合同文本上签字盖章。
第二十条 借款合同和抵押合同订立后，抵押权人、抵押人共同到房产管理部门办理登记，取得住房他项权利证书。
第二十一条 抵押借款合同自登记之日起生效。第二十二条 个人住房抵押，应由抵押人办理财产保险，在借款合同中应约定保险理赔优先偿还贷款。
第二十三条 保险、评估及登记等费用由借款人承担。第二十四条 抵押权利凭证须入账管理，由出纳岗位入库保管，建立权利凭证登记簿，做到账实相符。
第二十五条 根据贷款金额的大小、五级分类类别，实行不同间隔期的贷后检查。贷后检查的内容包括借款人的基本情况、信用状况、经营情况、抵押物变化情况等。
信贷员在贷款发放15日内进行首次检查，之后至少每季检查一次，对发现借款人有明显违约、资信及经营情况下降等影响偿还贷款的不利因素，应在获得相关信息后及时进行风险预警。
第二十六条 贷后检查的方式包括电话访谈、见面访谈、实地检查、查询相关信息系统或向第三方获取客户信息等。
第二十七条 在贷后检查中发现重大风险事项，应立即上报联社主管部门并采取必要的风险防范措施。
第二十八条 借款人不按合同约定用途挪用贷款的，经办
信用社应收回部分或全部贷款，并按规定加收罚息。
第二十九条 贷款到期前30日内向借款人发出《贷款到期通知书》，通知借款人筹措资金按期偿还贷款本息。
第三十条 贷款到期后借款人不能按期还款的，在逾期20日内向借款人发出《贷款催收通知书》、向抵押人发出《处分抵押物通知书》；逾期一个月仍不能还款的，应根据合同约定，先通过协商的方式处置抵押物，如协商不成，依法收回贷款。
第三十一条 个人住房抵押贷款原则上不允许办理展期。第三十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可向相关机构申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。
第三十三条 信用社应严格执行抵押物的监管、检查等相关制度，对违规操作或未尽责造成损失的，将追究相关管理人员的责任。
第五章 抵押登记
第三十四条 办理房屋抵押登记，应当由房屋权利人（申请人）提出书面申请并向土地管理部门、房屋产权登记机构提交下列资料：
一、抵押登记申请书及抵押人、抵押权人的身份证明。
二、借款合同、抵押合同。
三、《房屋所有权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明。
四、登记机关认为必要的其他文件。
第三十五条 下列房屋不得设定抵押：
一、权属有争议的。
二、未取得《房屋所有权证》的。
三、依法被查封、扣押、监管或者受其他形式限制的。
四、已依法公告被列入征地拆迁范围的。
第三十六条 借款合同和抵押合同订立后，抵押权人、抵押人应当自抵押合同签订之日起十日内，到所在地的土地管理部门和房屋产权登记机构办理抵押登记。
第三十七条 办理房屋抵押登记的，房地产管理部门应当在《房屋所有权证》上作他项权利记载后，向抵押权人颁发《房屋他项权利证明书》。
第三十八条 抵押合同发生变更或者终止时，抵押人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记部门办理变更或者注销抵押登记。
第三十九条 办理土地抵押登记，登记机关为土地管理部门。
第六章 附 则
第四十条 本办法由辉南县农村信用合作联社制定、解释和修订。
第四十一条 本办法自下发之日起实行。
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