珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨_集体建设用地流转
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总结
珠三角地区农村集体建设用地流转问题探讨
以中山市为例 方式：
出租土地、厂房，吸引本地或外来企业的进入
农村股份制、村一级核算、村改居的农村体制改革.用途：
农村社会保障体系的建立和完善 问题：
（1）而用于商业、餐饮和住宅等其他服务业则较少
（2）缺乏城乡一体化地价体系 建议：
建立“省—城乡”二级集体建设用地流转制度较为合理
有区别的制定区域性集体建设用地流转制度
在以后的招商引资中应有意识大力发展“三高”农业、重点引进高新技术产业和扶持服务业发展。
由于土地的隐形流转在政策法律上尚未得到明确认同，大多在无序或隐蔽状态下进行，缺乏合理规章制度和有效监管体系，容易造成随意占用耕地用于非农业建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变土地建设用途，以及因此扰乱正常的土地市场秩序、造成土地权属混乱和滋生社会治安问题，影响了农村社会稳定与新农村建设。因此，政府首先需要尊重农民的土地级差收益权和发展权以消除农民对国家相关政策法规的顾虑，然后把农村集体建设用地纳入城市建设规划和土地年度利用计划、培育土地交易中介组织和机构、建立并完善集体建设用地的产权交易中心，才能有效监管和规范农村集体建设土地流转市场。村民想法：
村民基本上愿意将集体建设用地流转分配得到的收益以股份方式投入发展本村的股份制集体经济，年终按股分红。
农村集体建设用地流转收益的分配：
当时中山市提出的“5311”模式基本符合广东省《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》，即农村集体建设用地流转收益50%用于村民社会保障安排，30%分配给农民，10%用于发展集体经济，其余10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设 理想的模式是：
国家和地方政府退出与民争利的角逐，扮演好土地利用规划的监管角色，尊重农民享有与城市市民同等的公民权利，充分理解和保护农民的土地财产权、收益权和发展权，同时构建基于农地发展权的耕地保护指标流转区域补偿机制；然后以立法的形式确定农村集体和农民的土地流转收益分配制度。总结：
重庆市荣昌县农村集体土地流转研究
根据中国现行法律的规定“除地下矿藏外”农村集体经济组织(农民个人承包的耕地(四荒地)荒山(荒坡(荒滩(荒水*(园地)果园(茶园(桑园(其他园地*(林地(水利工程设施)山塘(水库(提灌站*等的土地使用权可依法进入农村集体土地使用权流转市场流转
方式：
集体土地使用权入股(合营）
集体土地使用权出租
土地流转价格应是就业#生存保障和社会福利功能所体现的社会价值的货币表现“此时!土地流转价格为对土地所有者和土地使用者的补偿即安置补偿费”
总结：
永登县农村土地集约化经营探究
于土地集约化经营中土地使用权、经营权价值的确定有忧虑 集约化经营手续较为忧虑 土地集约化经营后期生活来源担忧 对土地集约化经营后医疗养老保障忧虑 对土地集约化经营后户籍担心 对于土地集约化经营后职业担心
对于其他问题，如子女就业、国家政策变化等担心的总体来说，农户对于土地集约化经营中后期生活保障、医疗养老保障和后期职业较为担心
（六）当地土地集约化经营 1.代耕种方式 2.转包、转让方式 3.出租、反租倒包方式 4.互换方式 5.股份合作模式
1.土地集约化供给因素
由于永登县农民非农产业收入较低，外出务工农民难以完全离开土地而无法实现非农化转变，土地仍然是大量外出务工人员的“保命田”。同时，受其灌溉条件、地形，地等级的影响，土地供给难度加大，加之多层次保障制度体系的缺乏，严重阻碍农村土地集约化经营市场的发育，造成永登县土地集约化供给严重不足。
（二）土地集约化经营的内外部环境因素
首先，当地农村土地集约化经营中介服务组织发育滞后；其次，永登县没有专门的农业信息服务平台，农业种植存在盲目性；再次，土地集约化经营供求信息的不对称导致土地遭遇闲置、错过农令时节。
四、完善土地集约化经营的建议
（一）完善土地集约化经营基本制度 1.建构清晰稳定的农村土地产权制度 2.建立健全土地承包经营权流转市场体系
总结：
推行_1_5_流转模式_加快土地规模化经营
阻碍因素：
（1）农民恋土情节严重，不愿流转
（2）耕种农村土地没有税费负担，不思流转
（3）流转机制不完善，不好流转
（4）产业带动不强，难以流转
（5）耕地条件差，影响流转
1+5的土地流转模式:
(1)建立一个土地流转服务中介(土地流转中介机构或者农民专业合作社），制定并规范申请委托制度，备案登记制度，合同签订制度，档案管理制度，信访制度等。
建立土地流转登记簿，土地供求登记簿，外出务工农户土地流转登记簿，土地信访接待登记簿，土地流转议事记录簿和土地流转合同文本档案等“五库一档”。（2）推行五种土地流转模式：
A.公司租赁模式。B.大户承包模式。C.农民公司模式 D.代耕代种模式。E.自愿认购模式 规范流转行为：
（1）调查摸底，建立流转信息档案（2）发布信息，征集承包者
（3）农民向中介机构转出介入双方直接洽谈（4）按县里统一制定合同格式
（5）根据合同约定的兑付方式和时间，监督双方及时如数兑现
西乡县农村土地流转情况调研报告
农户忧虑：
（1）户籍，子女就学压力（2）农村社会医疗，养老（3）转包费不到位（4）政策不到位
（5）自己以后无法在土地上发展
存在的问题
（1）政策不具体，监管措施不力（2）操作不规范
（3）机构不健全，体制不顺
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