土地增值税企业所得税对于开发费用和开发间接费用扣除的不同规定_土地增值税费用扣除
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房地产开发企业计算土地增值税和企业所得税开发费用扣除不同规定
土地增值税的开发费用是指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用、财务费用。在土地增值税清算时，三大费用的扣除不同于企业所得税。企业所得税计算中允许扣除：企业发生的期间费用、已销开发产品及税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）土地增值税的“管理费用和销售费用”扣除
土地增值税清算流程对于管理费用与销售费用的扣除一般采取了计算扣除的办法，利息支出满足一定条件时才能据实扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条
（一）、（二）规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条
（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
（三）开发费用与开发间接费用的区分 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这些费用必须与直接组织、管理开发项目有关才能被称之为开发间接费用。开发间接费用不仅可以据实列支，还可以作为房地产开发费用扣除基数和财政部规定的其他扣除项目加计扣除的基数。
（四）土地增值税对于费用扣除与企业所得税存在较大差异 首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（管理费用、营业费用、财务费用），土地增值税扣除项目的开发费用不是按纳税人开发项目实际发生的费用进行扣除。银行罚息、超过贷款期限的利息、上浮利率产生的利息在土地增值税扣除项目中是不允许扣除的，而企业所得税可以在税前扣除。在房地产开发业务中，预提费用在土地增值税扣除项目中不允许扣除，应据实扣除，而企业所得税中，可以计提相关费用，在年度汇算清缴结束前取得正式发票即可。其次，清算期间不同。土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，开发项目中同时包含普通住宅与非普通住宅的，应分别计算增值额。清算期间具有不确定性，可以长于一个会计年度。而企业所得税的清算期间是固定的，并以一个会计年度为周期。
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