光伏投资企业必须重视的土地问题_土地投资拓展风险控制
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光伏投资企业必须重视的土地问题
还记得，2017年8月份，山东微山6个光伏电站共计298MW因涉及环境保护区被要求拆除的事情吗? 近期，又有企业因光伏电站占用湿地而被罚，给该项目发批文的官员也连带被处罚。
除了被拆除之外，土地费用也是一个潜在威胁。
领跑者招标期间，青海省的土地税问题将光伏电站的“土地费用”推向风口浪尖。前不久，爆出二期领跑者某项目并网11个月，企业收到1000多万的土地税收单。
光伏项目占地面积大，如果土地问题处理不好，轻则是项目收益大幅低于预期，重则是项目面临拆除的风险。因此，土地问题一定要引起大家的重视!
一、光伏项目可以利用土地性质
那在光伏项目选址时，到底哪种地类的土地能用? 土地可以分为农用地、建设用地、未利用地三大类。理论上，“未利用土地”、大部分“建设用地”可以用作光伏项目的场址，小部分“农业用地”可以通过农光互补的形式开展。参考GB/T21010-2007，我国的土地分类如下表。根据国家现有的土地政策，对不同性质的土地是否可以用作光伏电站场址做了区分。其中，红色代表不能做场址，黄色代表部分可用、但有限定条件，绿色代表可用。
表 1：我国的土地性质分类
说明：1)其他草地指树林郁闭度
2)关于“03林地”，国家林业局出台了《关于光伏电站建设使用林地有关问题的通知》(林资发〔2015〕153号)对于林地用作光伏项目场址做出了详细的规定。根据该文件，汇总如下表。
表 2：林地对于做光伏电站的规定
土地可以使用之后，还需要缴纳部分费用。
二、土地的使用费用
光伏电站目前涉及的主要税费有： 全国工业用地出让最低价、耕地占用税、草原植被恢复费、森林植被恢复费，城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费等，其中，全国工业用地出让最低价、耕地占用税、草原植被恢复费和新增建设用地有偿使用费是一次性缴纳，城镇土地使用税是每年缴纳。
1土地使用税(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
2耕地占用税该费用的征收依据为《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(2008年1月1日起施行)，具体收费标注如下表。
耕地是指用于种植农作物的土地;占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照本条例的规定征收耕地占用税。
表 7：国内颁布的最新政策
说明：1)经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过当地适用税额的50%。
2)占用基本农田的，适用税额应当在当地适用税额的基础上提高50%。军事设施、学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地免征税。3)铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按2元/m2。
3全国工业用地出让最低价
光伏发电属工业项目，工业用地出让最低价标准为60元/平方米，即4万元/亩。
4森林植被恢复费宜林地每平米收取不低于3元的森林植被恢复费，灌木林地不低于6元，关于森林植被恢复费的实际征收标准，还要到当地林业主管部门和财政税务具体了解。
5新增建设用地有偿使用费
国家根据新增建设用地所在地区，一共把新增建设用地土地等别划分为15等，具体征收标准从10元每平米至140元每平米不等，具体见下表：
关于农光互补电站的土地使用税问题，三部委曾经联合发文做了具体说明。
从上文可以看出，对于符合本地区光伏复合项目建设要求和认定标准的项目： 1)变电站及运行管理中心、集电线路杆塔基础用地按建设用地管理，依法办理建设用地审批手续;2)场内道路用地可按农村道路用地管理;3)利用农用地布设的光伏方阵可不改变原用地性质;4)采用直埋电缆方式敷设的集电线路用地，实行与项目光伏方阵用地同样的管理方式。
三、土地的流转手续
要保证土地合理合法，还需要走一定的流转手续。根据法律法规规定，主要对目前我国土地流转程序作以下简要叙述。
【第一步】用地单位在初步选定土地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该土地的各项规划。
【第二步】确认该土地可以用于建设，再根据建设部门的要求，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。
【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用;【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准;建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案;农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。
【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。
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