13季度全市房地产市场运行情况分析_房地产市场运行分析
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1-3季度全市房地产市场运行情况分析
今年4月中旬国务院为了遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展，出台了楼市“新国十条”。从调控政策的效果看，我市房地产市场运行趋于稳定，主要呈现开发投资增势平稳、施工规模逐渐扩大、销售市场回归理性、资金到位状况良好的发展势头。
一、1-3季度我市房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资增势平稳。1-3季度，我市共完成房地产开发投资101.48亿元，占全社会固定资产投资10.19%，同比增长26.74%，分别较一季度、二季度回升5.84、7.72个百分点。市区完成房地产开发投资59.83亿元，占全市房地产开发总量的58.96%，同比增长29.56%。
从投向来看，住宅投资82.67亿元，同比增长25.04%，其中：90平方米以下9.83亿元，同比增长28.3%；140平方米以上10.82亿元，同比增长9.39%；商业营业用房投资9.38亿元，同比增长4.62%；办公楼投资2.59亿元，同比增长212.89%。
（二）资金充裕，个人按揭贷款增幅较大。1-3季度，我市房地产开发企业本年到位资金172.25亿元，同比增长33.68%，到位资金与投资比由去年同期的1.61:1上升为本期的1.7：1。到位资金中：国内贷款26.47亿元，同比增长29.95%；利用外资0.91亿元，同比增长3.01%；自筹资金32.48亿元，同比增长13.63%；其他资金94.15亿元，同比增长53.37%，其中定金及预收款49.68亿元，同比增长37.86%，个人按揭贷款27.69亿元，同比增长52.67%（见表一）。
表一：1-3季度我市房地产开发企业资金来源构成表
单位：万元
指标
数额
增
（±%）
17225本年资金来源合计
05
17982上年结余资金
15426 本年资金来源小计
26722 国内贷款
利用外资
9070 32481 自筹资金
94157 其他资金来源
49679其中：定金及预收款
27690其中：个人按揭贷款
（三）房地产建设规模呈现“二升一降”的局面。1-3季度，我市商品房施工面积1266.9万平方米，同比增长18.22%，比去年同期上升7.88个百分点，其中新开工面积452.08万平方米，同比增长103.95%，比去年同期提高140.72个百分点；商品房屋竣工面积211.52万平方米，同比下降8.65%，比去年同期回落56.79个百分点。施工规模的扩大说明了我市房地产开发企业经过2009年的火爆市场后，在资金充裕的情况下有加快开发的迹象，而竣工面积的下降是受2009年房地产开发投资总量偏少的影响。6
52.67
37.83
53.35
3.01 13.65
29.93.18 38.48
33.6
（四）商品房销售增幅逐步趋与理性。4月之后，“新国十条”出台，我市市场虽未如一线城市那样迅速入冬，但也“秋意”十足。之后，随着观望减淡，楼市逐步回暖，销售增速趋于理性。1-3季度，我市商品房销售面积310.9万平方米，同比增长24.57%，比去年同期回落23.91个百分点，增幅在全省十三市中位居第二，仅次于宿迁；商品房销售额151.09亿元，同比增长32.97%，比去年同期回落38.92个百分点。商品房价格总体仍呈上涨趋势。1-3季度，市区商品房合同成交价格6727元/㎡，同比上涨27.43%，其中商品住宅成交均价6684元/㎡，同比上涨30.45%。9月份市区商品房合同成交均价7508元/㎡，同比上涨35.14%，环比下降13.55%，商品住宅合同成交均价为7434元/㎡，同比上涨33.2%，环比上涨3.75%。市区二手房成交均价为5799元/㎡，环比上涨1.42%；其中二手房住宅成交均价为5741元/㎡，环比下降0.05%。
二、房地产市场开发需关注的几个问题
1、商品房价攀升过快。2007年市区商品房销售均价为4174.89元/㎡；2008年商品房销售均价为4764.64元/㎡，同比增长14.13%；至2009年，商品房销售价格向上飙升，销售均价为5416.66元/平方米，同比增长13.68 %；到了今年9月，商品房销售价格继续上扬，销售均价达到7508元/㎡，比2009年增长38.63%。以上数据说明，对我市而言，调控政策的作用仅是放缓房价上涨速度，大幅调整的可能性并不大，但是房价的过快上涨，已数倍高于居民可支配收入增长速度，超越居民的实际购买力。目前，若要在中心城区购买一套100平方米的住房，不包括各种税费，则需80万元左右。按我市2009年城镇居民人均可支配收入19416元计算，一个3口的家庭需约14年的总收入才买得起一套住房。
2、政策性住房供应偏少。今年以来，我市不断加大经济适用房和廉租房建设投入，但受房地产开发周期较长、前期新批准项目尚未开工建设等因素，目前我市保障性商品房的比重仍然较低，1-3季度投资额2.11亿元，仅占全市住宅开发额的2.55%，施工面积占全市商品房施工总面积的比重较低，市场供应偏少。
3、商品住宅房源供应偏紧。截至9月末，市区商品住房月末累计可售面积仅为70.78万㎡，仅够正常销售3个月左右时间，从供求关系的平衡性分析，可售面积应保持正常销售量的6个月以上，从这一点来讲，市区商品住宅可售面积总量仍然较为偏紧，因此，务必要加大市场供应，防止因市场供需失衡，带来房价非理性上涨。
三、促进我市房地产市场健康发展的几点建议
1、关注市场动向，审时度势。房地产新政力度大，直接影响供求关系，表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心。市场调整只是刚刚开始，效果还将进一步显现。有价无市等于无市，房地产企业应该顺应市场形势，积极主动调整价格，加快销售，活跃市场。
2、增加90平方米以下小户型住宅开发力度，加快经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房建设步伐，构建合理的商品住宅供应体系，确保对当前处于高位的房价起到有效抑制作用，满足大多数中低收入者和工薪阶层的住房需求。
3、国内银行贷款受调控重点、节奏、力度“微调”影响，直接投资房地产开发可能有所紧缩。要鼓励和引导房地产开发企业拓展多元化融资渠道，改善融资结构，继续增加自筹资金比重，采取降价促销等手段加快资金回笼，加强企业自身的“换血”和“造血”功能，注意对金融风险的防范与控制。
4、加快城区“城中村”改造步伐，增加土地供应总量；加大对土地市场的监管力度，严厉打击开发商“囤地”、“捂地”等现象。
四、对近期我市房地产业发展的基本判断
根据我市房地产市场现状分析，调控政策会对市场产生一定影响，但我市居住环境的吸引力和良好的市场秩序也将有利于下一步市场潜在需求和刚性需求的释放。“人文、生态、精致、宜居”是我市城市核心竞争力所在，2014年前，政府将进一步加大功能完善、旧城改造、古城保护、人居环境改善的投入。同时，我市新能源、恒通置业等重点企业在使用新材料、新技术、新设备、新工艺等方面的意识不断增强，迎合了市场新的需求。政府在大力发展科技住宅、生态住宅，倡导低碳生活方面态度坚决，将积极引导居民从追求大户型、大面积转向住房的品质品位、舒适性和环保性，不断完善住房使用功能，提升居住宜居水平。
另外，9月低出台的“新国五条”对我市房地产市场也将产生一定影响，对市场后期的判断：一是信贷政策的调整，部分购房人会因缺乏资金或成本增加等因素，暂缓购房，一定程度上影响楼市销售；二是房产税开征试点等中长期政策的试行，对炒房投资购房行为打击较大，投资买房的人群越来越谨慎；三是开发企业可能会改变经营投资策略，影响市场供应。
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