物业考试复习_物业考试题库
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物业考试复习
一、名词解释：
1：指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地及其相应的法律关系。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
2）狭义:指物业管理企业受物业所有人委托以及房地产开发企业的委托，依据物业管理委托合同，以及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的服务。
广义：物业管理企业以及房地产开发企业的委托对物业的建设与开发进行监管以及建成后的相应物业管理、维护、修缮、整治并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3：是指从事物业管理经营的给业主提供相关服务具有独立法人资格的企业。
4）由业主选举产生具有法人资格的组织。
5）：它是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而起的各种关系的总和。
6）的定义：商场、楼宇吸引顾客的地理区域。
7）：城市人口越多，城市规模越大，对顾客的吸引力越强。
8）是指企业的管理者通过一系列的专门方法利用财会提供的信息资料以及其他有关资料进行整理、计算、对比、分析，使企业的各级管理人员能及时对日常发生的一切经济活动进行规划与控制，并帮助领导做出各项决策、一整套管理秩序与方法。
9）是企业个性的概况和抽象。是企业成败经验的理论升华，是企业员工的行为准则。
10（1）广义：以一定地域为基础，有着共同的利益，有着相似的行为模式的共同体。
（2）狭义：是指具有以下特征的区域：有一定区域；物业类型与性质相同；有一定程度的带有共性的文化心理和生活方式；④物业的使用人和业主具有很强的异质性。
11）“是指这个商圈里面同类商店是不是已经足够。
12）物业市场：
13）物业管理市场的定义是交换物业管理这种商品性服务的场所以及因此而
起的各种关系的总和。
14）什么叫服务
二、论述题
一、1）物业管理内容：狭义：常规性的公共服务：主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。
针对性的服务（经营性质）：指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、1
体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。特约服务(经营性质）：是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购。广义：（1）参与房屋的设计 参与销售 参与管理（参与房地产开发的全过程）。
（2）利用未售房产进行经营（自营、租赁）
专业物业管理公司（酒店管理）。
2）物业管理基本环节：物业经营管理的环节（广义）
（1）早期介入（以顾问身份）
（2）前期管理（房屋建好了，业主还没确定，制定物业管理方案，人员的培训，装修的管理，组成管理处）
（3）启动阶段：狭义的经营管理
（4）移交
3）房地产交易的程序：
4）我国物业市场的结构
地产市场：一级地产市场（发生在国家或集体与土地使用单位之间由所有权者出让土地使用权的市场）
二级市场：指土地开发企业向用地单位横向转让土地使用权的市场
三级市场：用地单位向用地单位横向转让土地的市场
1.房产市场：房屋开发市场（开发商品房、商业、工业区）
房产交易市场（买卖、租赁、抵押）
房产售后服务市场，亦称物业管理市场（属于劳务市场）
5）房地产合法的有效条件：
6）物业管理企业的监管
（1）政府的职能部门：主要工作：每两年（3）新闻舆论
进行资质监管（4）业主委员会及业主
（2）行业协会：信息、业务的指导、培训
7）物管企业的权利和义务：P62~65
8）物管企业的资质条件：P41~43
9）管理人员的素质：具有管理学、社会学、心理学、法律、房屋结构、财会、金融、保险、税收等知识 基本技能（技能、人际处理能力），公共管理知识 应变处理能力。
10）业主委员会权利：建议，监督，咨询、评议
义务：交费、服从管理
11）业主委员会产生的程序
（一）物业管理招标的预备工作
（1）物业建成之前或在建中，开发商的招标预备工作：
① 角色的转换（以业主身份招标）
② 就招标前的一些细节、资料进行认真的准备（标书的制作，与物业相关的资料的准备，首任物管企业的准备工作）
（2）业主委员会
① 做好协调工作，与前任物业管理公司的协调，与业主的协调，协调业主
与业主之间的关系，招标方式及范围的协调
② 做好对外工作
③ 组建招标小组（技术人员、开发商或业主委员会担当领导，专业从事人员）
（二）管理目标的确立和标底书的编制（由招标小组完成）
① 主要有各项管理服务达到的标准。
② 标书的内容由项目的质量标准及价格形成招标的标底书，而投标商则知道招标单位的质量制定出自己的价格。
（三）编制一系列招标文件：
① 管理目标 单位的权利；招标单位的情况，招标② 物业的基本情况 单位的承诺；招标单位对未中标单位③ 管理的模式 的处理）
④ 招标通告（告知：什么时候报⑥ 投标单位提交申请书（投标单名及截止日期，物业的名称及性质，位的概况）
联系人及联系方式，管理的范围，物⑦ 书面咨询书：（投标单位对招业区域的环境）标单位要求回答问题的书面文件
⑤ 投标者须知：（投标、开标的⑧ 投标通知书
时间、地点，填写标书的规定，投标⑨ 中标通知书
（四）接受投标单位的报告（资格申
（七）开标
请表）
（八）决标
（五）召开标前会议，进行现场勘查
（九）发中标通知
（六）接受投标书
（十）签协
13）
① 标题（名称、内容、文种）⑥ 经费测算（价格和依据）② 序言（本公司的简介、对投标⑦ 关于物业区域的档案管理措对象的认定、管理宗旨或策略)施
③ 对标底物管的方式方法的简⑧ 物业资料、数据管理
述（物管企业的内部机构的设置、运⑨ 各项管理指标
行机制、工作流程）⑩ 拟开展的收费项目、收费标准
④ 管理人员的配备 11 社区文化措施
⑤ 物业管理必要的物质装备 12 愿意承受的奖罚。
14）招投标要注意哪些问题
15）城市总体规划的主要内容：城市的性质、规模、容量、发展形态、统筹城乡用地。
① 对市、县等辖区范围内的城镇系统规划。
体系、交通系统、基础设施、生态环⑤ 确定城市供水、排水、供电、境、风景资源开发进行合理的开发和通讯、燃气、供暖、消防、环保环卫布置安排。等设施的发展目标和总体布局。
② 确定规划期内城市人口用地⑥ 确定城市河湖、水系、山岭治规划，划定辖区内城镇区域范围 理。
③ 确定城市用地发展方向和布⑦ 确定人防（国防建设）防震、局结构以及市区中心的位置 防灾危害。
④ 确定城市对外交通系统的结⑧ 确定自然保护地带、风景名构和布局，编制城市交通运输和道路胜、文物古迹、传统街坊的划定保护、控制范围，并提出保护措施。⑩ 确定旧城改造，用地调整的方
⑨ 确定历史文化名城的保护规法步骤。
划。
16）居住规划的内容（以开发商为背景）：以城市总体规划为基础的详细的规划。
① 选择用地的位置和范围（怡⑤ 拟定范围内的各级道路及其景）宽度、断面、布局
② 确定范围内的人口密度（每平⑥ 确定公共绿地、公共设施的数方公顷容纳的人口）量与分布
③ 拟定居住建筑的户型、数量和⑦ 拟定有关工程规划设计方案 布局 ⑧ 确定各项技术经济指标和造
④ 拟定公共设施的数量和布局 价
17）物业管理公司参与小区规划设计的要点
根据人口密度与面积大小进行物业设计
① 配套设施的完善 ④ 消防设施设置
② 水电供应量 ⑤ 建筑用材的选用
③ 安保系统、消防系统、垃圾处⑥ 细微之处
理系统
1:快速车道旁边;周边居民少，增长速度慢;同一地区，越高的地方，生意越不好做.19）物业服务质量差距与产生差距的原因。
20）居住小区文化建设的主要内容
① 资本金（企业主的最初投资）③ 筹资成本（发行费、利息、交② 负债 易成本）
① 筹资费专用（某一项目）险、灾险）
② 14项中的开支 ⑥ 垃圾处理、水池、水塔消毒的③ 经营收入的开支：用于所有费用
员工的福利（5%~20%）用于人力⑦ 清洁公共场所的墙面、设施的资源在生产（5%）用于员工福利费用
（35%~40）⑧ 公共绿化区域的花草种植及
④ 专项基金的开支（专款专用）养护费用
一、物业管理费的构成 ⑨ 储备金（物业配套设施更新的① 公共物业及维护的配套设施费用）的保养费 ⑩ 聘用专业人士的费用
公共物业：房屋的外墙、楼梯，室11 节日装点费用
外的所有部位，所有的系统（水、12 管理酬金
电、气、通讯）13 行政办公费（办公用品、车辆② 所有员工的薪金（工资+激励费）
工资+三保+服装费）14 发生的其他的合理的费用 ③ 公用水电支出
④ 购买、租借器材的费用
⑤ 投购物业财产保险的支出（水
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