物业管理地位分析_物业管理经营分析
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物业管理地位分析：对手VS伙伴 管理VS服务
物业公司是舶来品，进入中国之后至今仍然水土不服，这与长期的计划经济体制有着直接的关系。目前，在与房地产相关的领域中，小区物业管理问题成了最引人关注的问题之一。在与居委会等有着行政背景的组织博弈的过程中，物业公司面临着争夺生存空间的压力，可以借用的经济力量在政治权力的挤压下往往无法施展空间；但是在与业主之间的利益分配上，物业公司却又可以转而以强势的面貌出现，以自身所有的经济优势，强行保证自己的利益不受侵犯。在强势与弱势之间，中国物业管理面临着多方面的问题。
对手VS伙伴：物业公司与居民委员会
在传统的街道办事处中，居委会是管理社区的唯一机构，但是随着商品房数量的不断增加，物业公司像楔子一样钉进了居委会的管辖范围。物业公司的运作需要与居委会进行全面的合作，但是居委会却没有能够及时调整自身的职能，这两者和谐共处还需要进一步磨合。
1、“市场”与“自治”：管理主体处于不同系统
社区作为“社会生活的共同体”，其主要功能是满足直接发生在家门前的衣、食、住、行、医、娱、用、教等生活性要求，以及安全、整洁、舒适、优美、方便等心理性需求。对于这些个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，任何庞大发达的行政系统都是难以照顾周全的。这正是物业管理发生、发展、并逐步占领服务市场的缘故。
但是目前的情况却是基层物业辖区中存在着明显的“两张皮”现象：某些居委会惯性地管理着绿化、环卫、保安、违章建筑、楼房公用部位整治、社区综合服务等工作，传统体制的惯性，可谓强大；机制转换，可谓艰难。与老百姓直接打交道的居委会，自觉或不自觉地在执行着“全能管理”的模式。按照市场经济的发展规律，本应交由“市场”配置的社区资源，“政府派出机关”也有意或无意地参与配置了。这种情况不仅造成了社区资源的极大浪费，也直接影响了物业管理市场的正常发育。要实现“小政府、大社会”的目标，政府职能与市场职能相区分是必由之路。
物业管理是由市场化操作的企业来完成的，而作为群众性自治组织的居委会，其主要职能是扮好自治角色，贯彻好国家政策法规。总体来说，应该对社区管理实施计划、组织、协调、监督、指导和服务的政府职能，对社区内的市场经济活动给予支持、当好裁判、履行监督职责。例如：物业公司乱收费，应予制裁；业户投诉，应予调处；物业公司与相关部门的错综复杂的关系，应予协调等等。
归结起来，物业管理处于市场的系统之中，而居委会的管理则是处于自治的系统之中。物业管理是社区管理的子系统，它是社区管理的重要组成部分，同社区管理一样具有服务居民的功能，它与社区管理其他部分最大的不同在于它是通过市场化运作的，是有偿的。
2、“物业管理”与“社区建设”管理行为相互重叠
从理论上讲，社区建设和物业管理分属于不同的系统，但是他们在很多时候是重叠在一起难以分割的，如它们都具有相同的区域属性，都是在某个限定的区域内的人的活动。它们之间的关系可以这样描述：物业管理是社区建设的重要物质基础，物业管理的好坏将直接影响居民的安居，而这正是社区建设的首要功能，良好的物业管理是社区建设的重要保证。其次，社区建设也会直接对物业管理产生影响：一个秩序良好、道德高尚的社区对于物业管理而言必然会降低其管理的成本。
不过，我国传统的全能型居委会的社区建设，不只是执行着政府的职能，也执行着市场的职能。在物业公司出现之后，居委会能不能将市场职能的部分剥离出去，交由“市场”来承担，直接决定着物业公司与居委会的关系融洽与否。
物业管理作为市场经济的产物，具有“统一管理、综合服务”的性质特点和提供高效优质的服务商品的本质要求，因而责无旁贷地成为市场性作业行为的主要承担者，并由此成为新型社区管理的重要支柱。
居委会组织则代表政府，以相对超脱的市场活动管理者（不是直接参与者）的身份，一方面承接改革中不断调整转换的社会管理职能，另一方面充分运用行政的和非行政的手段，实施对物业管理的间接管理，包括辅助指导、监督检查、系统协调等。将服务的执行权利交与市场，由物业公司来承担，而街道居委会回归《城市居民委员会组织法》中的定位，有利于从根本上解决“物业管理”与“社区建设”管理领域相互重叠，管理职能相互交叉的问题。
管理VS服务：物业公司定位偏差
在市场的系统中，物业公司本应该依附于业主的雇佣而存在，业主是购买者，物业公司是服务提供者，从这个意义上讲，业主是上帝，但是在很多情况之下，物业公司却以上帝的姿态，决定着业主的生活质量。这和中国物业公司出现的特殊背景有着密切的关系，很多物业公司是由房地产开发商或者由街道居委会投资兴办，强势的经济、政治地位让物业公司反客为主，相对于业主而言成为了强势。
1、关系紧张的业主与物业公司
业主和物业公司之间的矛盾，首先表现在对小区出现的各种问题时，相互指责，互相推诿责任。业主抱怨物业公司说话不算数，承诺不兑现，环境差、不安全；但物业公司的代表则提出，业主素质差、生活习惯有问题，没有公德心。其次，业主与物业公司之间的矛盾集中体现在收费问题上，许多业主抱怨物业公司价格高，乱收费；而物业公司则宣称收费难，甚至已经到“入不敷出”的境地。
为了在与物业公司的博弈中取得平等的地位，业主们选择选举业主委员会代表全体业主与物业公司对话。所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表
组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会的权力基础是业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会与物业公司之间，是一种特殊的平等的新型民事合同关系。这种“合同”的主体是物业公司、全体业主与业主委员会，合同的客体是物业公司提供的集管理与服务于一体的综合性专业服务；合同双方当事人是平等的民事法律关系主体，他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系，业主按照自己的条件和要求通过业主委员会以向社会聘请的方式来选择物业管理企业；物业管理企业作为独立的经济实体，也是自愿受托于业主并为其提供有偿
服务应对物业公司的挑战而成立，因而很多业主委员会从成立之初就定位为对物业公司的不配合。
2、物业公司的非正常介入
在业主谋划成立业委会，对抗物业公司的同时，物业公司当然也不会坐视利益的流失，他们积极地努力，期望能够限制业委会的功能，甚至直接由他们出面组织。
按照《物业管理条例》的规定，业主委员会的权力基础是业主对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。从市场关系上讲，物业公司是受雇于全体业主，为业主提供物业管理的服务，并取得报酬。
业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事合同关系，这意味着合同未到期或未被依法宣布无效之前，业主委员会不能随意解聘物业公司，物业公司也不能想“辞职”就辞职，只有在出现法定或约定的违约情形时，一方才能行使此项权利。否则，擅自解约，只能视为违约，应当承担相应的违约责任。所以，只要双方能够恪守诺言，就能有效防止业委会随意炒物业公司的“鱿鱼”，物业公司与业委会相互掣肘等尴尬局面的发生。
但是，目前的情况是，少数物业公司为了避免业主委员会力量的威胁，直接介入了业主委员会的选举，通过自身的资源优势，影响乃至阻碍业主委员会的选举，直接导致了业主委员会的代表性降低和业主对业主委员会的不信任。
业主委员会的产生和换届不能体现出广大业主的意愿。一方面是由于法律法规对业主委员会选举的规定比较原则化，另一方面，也因为一些物业管理公司插手其中。这些都为日后业主委员会的运作困难埋下了隐患。物业公司主导业主委员会的问题需要居委会持有客观公正的立场来解决（当然，这又涉及到上文中所提及的社区居委会退出可以由市场分担的服务领域的问题）。
当然，物业管理的问题也不全是物业公司的原因。目前，业主委员会也存在着一系列问题，比如定位模糊，职责不清，缺乏有效的监督和约束，侵权行为时
有发生等等。现行的法律法规对业主委员会的定位比较模糊，对权利、义务和责任的界定也不够准确，这在客观上导致了业主委员会不能有效地履行职责，同时对其侵权行为缺乏有效监督和约束，使得业主委员会能否正常运作，取决于业委会成员的责任感和业务素质。
目前，物业管理的主管部门也无力关注到每一个小区组织业主委员会的筹备，即便是在中国改革的试验田深圳，业主委员会成立率也一样比较低——成立比例不到40％，而这些方面的问题，牵扯到制度管理等多个方面，单纯从业委会内部进行解决会比较困难。在与物业管理公司进行博弈的过程中，既要避免过激行为的出现，又要维护业主的权益，这就需要居委会的加入。但前提是居委会与业委会的责任清晰，如此才可以收到事半功倍的效果。
结论：准确定位相互配合是提高物业管理水平的必由之路
随着我国住宅商品化进程不断深入，物业管理与人民生活的关系越来越紧密，搞好物业管理，对于社会的稳定具有深远的意义。在此过程中，所涉及的三个主体，居委会、物业公司和业主委员会，都必须找准自己的定位：居委会需要为物业公司留足生存的空间，回归自治服务的功能，把可以交由市场运作的部分分割出去，认真执行监督的职能；物业公司需要规范运作，不能把侵犯业主委员会合法权利当作盈利的手段，要踏踏实实地为业主服务；而业主委员会也需要积极配合居委会和物业公司的工作，同心同德。如此，我国的物业管理的水平一定会上一个新的台阶。
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