上半年上海房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价对象模拟试题_房地产估价师模拟试题
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2017年上半年上海房地产估价师《理论与方法》：比较法适用的估价
对象模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为__万元。A．133.90 B．135.09 C．143.10 D．1502、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。A：相互影响性 B：适应性 C：不一致性
D：保值性与增值性 E：借款合同
3、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。A．2500 B．3500 C．3600 D．30004、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。
A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数 C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上 D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数
5、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，即__。A．一类是咨询性、参考性的，另一类是法律性、证据性 B．一类是参照性、咨询性的，另一类是签证性、证据性 C．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、证据性 D．一类是咨询性、参考性的，另一类是签证性、法律性
6、房屋征收实施过程中，违法建筑应由__认定。A．征收人
B．征收主管部门 C．房地产登记机构 D．规划行政主管部门
7、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。A．通过委托评估确定 B．依照合同办理 C．遵循惯例处理 D．不予支付
8、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到主管部门备案。A：规划 B：土地
C：房地产开发 D：建设
E：执行层的组织协调
9、房地产投资的缺点是__。A．投资回收周期较长 B．投资数额巨大 C．变现性差 D．以上均正确
10、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A．3300 B．3324 C．3335 D．357311、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
12、小区内停车场建设费属于。A：公共配套设施建设费 B：建筑安装工程费 C：基础设施建设费 D：物业管理维修资金 E：借款合同
13、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。A：销售收入 B：开发建设投资 C：营业税金及附加 D：借贷本金偿还 E：借款合同
14、估价对象房地产剩余使用年限为40年，可比实例的剩余使用年限为50年，成交价格为3500元／㎡，该类房地产的报酬率为12％，则与估价对象相同年限的房地产价格为。A：1126元／㎡ B：3446元／㎡ C：3473元／㎡ D：3527元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
15、房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门为。A：住房和城乡建设部 B：信息产业部
C：人力资源和社会保障部
D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调
16、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权__登记。A．初始 B．变更 C．转移
D．他项权利
17、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量 B：市场预测量 C：市场最低量 D：市场最高量 E：借款合同
18、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
19、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。A：房地产的易受限制性 B：房地产的保值增值性 C：房地产价值量大
D：房地产的难以变现性
E：工业用地的监测点评估价格
20、报酬率为与所投入的资本的比率。A：净收益 B：投资回收 C：投资回报 D：收益
E：工业用地的监测点评估价格
21、不动产登记费的收取__ A．按不动产面积 B．按件收取
C．按不动产体积 D．按价款的比例
22、商品房买卖合同中写明的价格一般是。A：成交价 B：均价 C：理论价格 D：市场价格
E：工业用地的监测点评估价格
23、在所有具有经济可行性的使用方式中，能使估价对象的价值达到最大的使用方式，才是__的使用方式。A．经济化 B．最高最佳 C．实际性 D．常规
24、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。A．15% B．20% C．30% D．40%
25、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了__。A．领导定价法 B．随行就市定价法 C．目标定价法 D．挑战定价法
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、敏感性分析的最基本方法是。A：因素不确定分析 B：线性因素分析
C：单因素敏感性分析 D：多因素敏感性分析 E：借款合同
2、所有者权益中，合称为留存收益。A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润
3、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的（）分析、论证的科学方法。
A．技术经济 B．收益成本 C．经济效益 D．盈利能力
4、属于直接融资方式的有。(2001年试题)A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款
5、下列关于股票与公司债券的表述不正确的是。A：二者既有相同之处，又有质的区别
B：股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资
C：股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系，而公司债券持有人与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系
D：在风险承担方面，公司债券持有人承担公司经营风险责任，而股票持有者则不承担公司经营风险责任
E：股票投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资
6、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。(2009年试题)A：物业增值收益 B：所得税
C：还本付息额
D：投资者权益增加值 E：权益投资
7、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。A．县级，划拨 B．省级，划拨 C．省级，出让 D．县级，出让
8、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。A．1 B．2 C．3 D．49、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。A．试探性调查 B．描述性调查 C．创新性调查 D．因果性调查
10、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的__。A．容积率 B．土地用途
C．土地开发程度 D．评估单位
E．土地使用权性质
11、风险估计与评价常用方法主要有。A：调查和专家打分法 B：解析方法
C：蒙特卡洛模拟法 D：幕景分析法 E：时间序列法
12、某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为年。A：37 B：40 C：43 D：50 E：借款合同
13、征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守__等原则。A．珍惜耕地，合理利用土地 B．保证国家建设用地 C．有偿使用土地 D．无偿使用土地 E．依法征地
14、城市用地分类中，绿地不包括。
A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地 B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地 C：专用绿地 D：专用园地 E：专用林地
15、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 C：其标书能够满足招标文件的形式性要求
D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本
E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本
16、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。A．转移登记 B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记 D．先进行转移登记再进行变更登记
17、某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有种。A：3 B：4 C：5 D：6 E：执行层的组织协调
18、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A．一面临街的矩形土地 B．前后两面临街的矩形土地 C．一面临街的三角形土地 D．梯形土地 E．街角地
19、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。A．开发内容和规模的分析与选择 B．评价方案构造 C．区位分析与选择
D．开发时机的分析与选择 E．融资方式的分析与选择
20、根据国务院令第483号《国务院关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。
A：大城市1．5～30元 B：大城市1．2～24元 C：中等城市1．2～24元 D：小城市0．9～18元
E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元
21、下列关于维修基金管理的表述中，错误的是__。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
22、是企业的净利润与销售收入净额的比率。A：资产报酬率 B：销售净利率 C：销售毛利率
D：股东权益报酬率 E：执行层的组织协调
23、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况 C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况
24、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括。A：人工费 B：材料费
C：企业管理费
D：施工机械使用费 E：规费
25、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是。A：40％ B：50％ C：200％ D：250％
E：执行层的组织协调
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