大连经验交流材料_大连经验交流材料
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积极拓展个贷业务 严格防范贷款风险
始终保持优良的信贷资产质量
——大连市大力发展个人住房公积金贷款业务经验介绍材料
大连市自1995年开办个人住房公积金贷款业务以来，始终坚持以满足职工群众日益增长的住房资金需求和实现职工群众的住房利益最大化为出发点，按照“取之于房、用之于房，取之于民、用之于民”的原则，大力推进个人住房公积金贷款业务快速、健康发展，有力地推动了城市住房建设和住房消费，为不断改善市民居住条件和完善住房保障体系做出了重要贡献。截至2008年末，大连市累计发放个人住房公积金贷款14.3万户、172.4亿元，住房公积金贷款户数和金额分别占大连市个贷总量的30.3%和18.8%。累计个贷本息回收率达到99.97%，始终保持优良的信贷资产质量。现将我市在推进个贷业务发展、控制贷款风险方面的一些做法简要介绍如下。
一、突出政策优势，推动个人住房公积金贷款业务快速发展 14年来，我们通过完善政策措施、提升服务层次、加强舆论宣传等各种有效措施，不断提高个人住房公积金贷款的影响力和认知度，充分发挥其低息优惠的政策优势，为职工购房提供低成本的信贷资金支持。
（一）完善政策措施，不断提高个人住房公积金贷款的吸引力 顺应住房市场化形势和职工群众需求，我们多次放宽贷款条件，拓宽贷款范围，降低相关费用，创新业务品种，使个人住房公积金贷款成为大连市职工购房贷款的首选方式。目前，职工按时、足额缴存住房公积金一年即可申请贷款，首付款比例最低为20%；贷款房屋由最初的安居房、商品房、房改房，逐步扩大到抵债房、二手房、军产房、使用权房等各种类型房屋；先后3次延长最长贷款年限，由最初的10年延长到目前的30年；5次提高贷款最高额度，双职工由最初的10万元提高至目前的45万元；为降低贷款相关费用，我们通过招标引入竞争机制，将担保（保险）费率由最初的5‰降到2‰，在全国同业处于较低水平，将二手房贷款的房屋评估费率降至3‰，比市场标准低40%，赢得借款人广泛好评；不断创新贷款业务品种，于1999年开办个人购房组合贷款业务，于2005年开办商业贷款转住房公积金贷款业务，截至2008年末，累计发放组合贷款3.37万户，其中住房公积金贷款额45亿元，累计办理转住房公积金贷款1212笔、2亿元；于2006年实行等额本金与等额本息还款方式相互转换业务，截至2008年末，共有1991户借款人办理了这项业务；推出个人住房公积金账户按月转账还款业务、提前部分或全部转账还款业务，使借款人以充分使用住房公积金偿还贷款；开办了个人住房公积金省内异地贷款业务，满足了辽宁省异地职工在大连贷款购房的需要。截至2008年末，大连市10%以上的购房者办理了个人住房公积金贷款；贷款发放额年均增长31.4%，户均贷款额19.6万元；在大连市个人住房信贷市场上，住房公积金贷款户数占30.3%，金额占18.8%，牢牢占据“三分天下有其一”的主力军地位，形成了“低价房以政策性贷款为主、中价房以组合贷款为主、高价房以商业贷款为主”的良好格局。
（二）提升服务层次，打造优质、便捷、高效的个贷软环境 我们在市内四区及七个区市县设立了11个办事处，形成了覆盖全市城乡的服务网络体系，为单位及职工群众就地就近办理业务提供了方便。针对贷款等房改资金业务涉及银行、保险、代理等部门较多的现实，为减少百姓办事的跑腿时间，我们将代办银行、保险、代理等业务相关部门引入办事处营业大厅，集中为职工群众提供服务，实现了“一厅式”和“一条龙”服务；创新实施了“综合柜员制”，一个窗口对外，一个印章生效，一次性集中办结，职工群众在一个窗口就可以办理完所需业务；在市直单位中率先推行了中午办公制度、上门服务制度、全程代办制度等各项便民措施和延伸服务；大力简化住房公积金贷款流程，取消单位核实、盖章和出具工资收入证明的程序，实行即时签订借款合同、借款人自主选择委托代办，并通过银行交换将贷款资金划转凭证送交借款人，做到只要借款人把资料准备齐全，一次就可办结贷款手续，一周内资金就可以划转到账；开发建设了客户呼叫服务系统和独立网站，为职工群众了解政策和办理业务提供方便。目前，我们正加紧拓展网站的办事功能，计划2009年底前实现个贷业务受理与初审等功能上线试运行。
（三）加强舆论宣传，大力提升个人住房公积金贷款的认知度 我们注重发挥舆论的正面引导作用，广泛宣传住房公积金贷款政策及其优惠性，加深广大职工的认识和了解。通过报纸、电视、电台等新闻媒体，及时报道贷款最新政策和举措；每年都举办户外咨询活动，现场接受群众咨询；在中心网站开辟贷款专栏，及时、全面地公布有关政策和办理流程；通过呼叫服务系统，使职工群众随时了解住房公积金贷款政策及操作规定；积极参与大连市行风热线、在线访谈等栏目，面对面解决老百姓疑难问题；实行政务公开和业务公示，提高政策、业务透明度，得到了单位及职工群众的广泛认可。多年来持之以恒的舆论宣传，极大提升了个人住房公积金贷款的社会认知度，个人住房公积金贷款在大连市已深入人心。
二、立足贷款全过程，建立起科学化的贷款风险防控体系 自个人住房公积金贷款业务实施之日起，我们就把防范风险作为个贷业务管理的重中之重。尤其针对个贷业务逐渐进入风险高发期的现实，借鉴美国次贷危机教训，不断细化贷款管理，立足于贷款全过程加强风险防范与控制，确保信贷资产安全。
（一）加强贷前管理，从源头上规避风险
1、严格审查商品房项目资质和手续。一是严格审查开发商及项目资质。开发商需提供开发项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、营业执照等有效证件，经办事处、委托贷款处和中心领导三级审批后，方可签订《住房公积金贷款合作协议》，明确双方的权利、义务和责任，约定商品房正式抵押手续办妥之前，因开发商原因形成风险由开发商承担连带偿还贷款本息及相关费用的责任；合作协议“一事一审、一事一批”，即便同一开发商建设的不同项目也要分别审批。二是建立开发商信用档案。关注项目进展情况，与开发贷款银行定期沟通，了解资金使用动向，对信用缺失的开发商予以剔除。三是严格协议续签。开发商需提供年检的证件及楼宇竣工验收备案证，防控超规划建筑及烂尾工程，确保贷款安全。
2、客观评价借款人资信。受理贷款业务时，要经初审、复核两道程序审验借款人资信。借款人需通过住房公积金卡加密码方式申请贷款，业务系统自动识别借款人身份，并根据借款人住房公积金缴交情况判断是否符合贷款条件。与人民银行征信系统实现联网，经借款人授权，通过查询征信系统判断借款人的信用及还款能力。
（二）严格贷中管理，利用科技等手段规范业务操作
1、防范前台业务管理与操作风险。采用住房公积金卡加密码方式作为办理住房公积金贷款业务的凭证和风险控制关口，有效提高了职工账户信息的保密性和安全性。实施密码令牌手段对前台柜员实行双向身份认证，并按照岗位、人员级别授权，各类人员在权限范围内各施其责。大力完善前台业务操作流程，重点加强关键部位、贷款环节业务审批风险控制，实行贷款分级审批，普通类贷款经柜员、个贷科长、办事处主任三级审批，特殊类贷款需经办事处审贷小组、委托贷款处批准通过，避免在业务操作与复核、票据传递与保管、凭证管理与使用等环节出现人为失误或主观道德风险。
2、强化相互监督制约。创新实施会计科长委派制，形成会计科长与办事处、财务处之间的协调配合与相互监督机制，切实增强前台业务风险防范效果。强化办事处和管理处室在前台风险防范中的职责划分，对前台初审、复核、事后监督及业务检查不断细化，并实行量化考核，形成既分工协作又相互监督制约的防控机制，避免人为操作风险。
3、审查抵押物权属，杜绝抵押物权属不清晰等问题。发放贷款前，商品房需办理预抵押登记，二手房办理抵押登记。由招标选定的代理公司办理抵押、缮证等手续，及时检验抵押物是否合法有效，手续是否完备，是否存在重复抵押或超值抵押等现象，对于权属不清、有疑点的抵押物坚决不予贷款。并与代理公司签订合作协议，定期考核代理公司抵押权证办理情况。未能及时出证的，代理公司需详细陈述原因，如因代理公司原因延误的，我们将予以一定经济处罚，视情况减少其业务量，直至解除合作。
4、建立评估业务准入机制，控制价格风险。我们通过招标选定6家二级以上资质的评估公司为借款人提供评估服务，有效消除评估价格不真实、随意的现象。并与评估公司签订合作协议，约定违规评估造成的风险由评估公司承担连带责任。建立了评估公司保证金和退出机制，实行动态管理，一旦违规，视风险情况扣减保证金，取消评估服务资格，促使其加强自我管理与自我约束。定期对评估公司进行考核，对评估房屋进行抽样查验，及时发现问题及时进行整改。
（三）完善贷后管理，建立风险预警机制，强化贷款催收、理赔管理等保障措施
1、实施风险预警。我们按照《贷款风险分类管理暂行办法》中的五级分类标准建立了风险预警体系，业务系统实时判别借款人还款信用等级，提醒办事处按照不同风险情况采取有效的催收方式，并且根据催收结果，确认借款人风险等级。
2、加强贷款催收。与代办银行、保险公司、担保公司签订合作协议，明确贷款催收的权利义务，分解逾期贷款催收责任，并将回收情况与手续费、业务份额挂钩，形成同心协力共同做好贷款催收工作的良性局面。针对不同风险等级的贷款采取不同的催收方法。正常类贷款由中心组织银行、担保（保险）公司电话催收；关注类贷款采取银行、担保（保险）公司、中心渐进式催收方式；次级贷款在关注类贷款催收的基础上，登门催收贷款，对存在恶意逾期倾向的借款人，告知其所在单位，以舆论压力督促还款；可疑类贷款在采取次级贷款催收方法外，采取法律手段，逐户下发律师函，明确还款时限，直至采取诉讼途径。截至2008年末，大连市个人住房公积金贷款累计本息回收率达到99.97%，继续保持了较高的个贷质量水平。
3、进行理赔管理。通过招标选择担保（保险）公司，担保（保险）范围包括借款人人身意外险、房屋财产险及履约责任险等各方面。制定了《个贷拟理赔管理试行办法》，强化风险核定和责任认定，明确审批程序，对属于担保（保险）责任范围的，积极督促担保（保险）公司按照协议约定理赔，并对理赔欠款追偿跟踪，提高理赔管理的规范性。近年来，在“五·七空难”、山体滑坡、液化气爆炸等事件中，担保（保险）公司发挥了重要的贷款理赔作用。截至2008年末，担保（保险）公司累计理赔补偿欠款800万元，有效维护了信贷资产质量和资金安全。
4、实施公积金代扣。2009年起，借款人签订贷款合同的同时，要签订住房公积金代扣协议，自第一个还款日起按月扣划其住房公积金账户资金转账偿还贷款，不足部分从借款人储蓄账户中扣划，既方便了借款人，又减少了贷款违约风险。
5、建立贷款风险核销机制。依照《住房公积金管理条例》和《住房公积金财务管理办法》，制定了《大连市个人住房政策性贷款呆帐核销实施意见》，一旦出现损失类贷款，将按照有关规定予以核销，以保护住房公积金缴存者的合法权益。截至2008年末，大连市累计提取个人住房公积金贷款风险准备金6.24亿元，因未发生实质性风险，至今未动用。
6、加强个贷档案管理。我们制定了贷款档案管理办法，每个办事处单独设立个贷档案室，指定专人负责贷款档案管理，定期检查、核实、催收贷款资料，确保贷款资料完整。2008年，我们建立了数字化档案管理系统，将分散的档案信息加以整合、加工，网络化方式链接，实现了资源共享，进一步提高了个贷档案的管理水平。
三、健全规章制度，强化稽核内控，确保贷款业务规范健康运行 我们在促进业务发展的同时，注重及时总结提炼有关做法经验并形成规章制度，建立起较为完备的个贷管理制度体系；并将稽核内控手段延伸到贷款业务的各个环节，形成较为完善的自我管理与约束机制，有力保证了住房公积金贷款业务的安全运营和健康发展。
（一）健全规章制度，促进个人住房公积金贷款业务规范发展 我们先后制定了《个人住房政策性贷款管理办法》，《个人住房政策性贷款管理办法实施细则》、《个人住房政策性贷款评信规则》、《个人住房转公积金贷款管理暂行办法》、《大连市个人住房政策性贷款风险分类管理暂行办法》、《个人住房政策性贷款业务操作规程》、《大连市住房公积金管理中心个人住房政策性贷款档案管理实施细则》、《大连市住房公积金省内异地贷款业务实施办法》等多项管理制度和操作规程，对贷款条件、程序、额度、期限、利率、还款方式等作了详细规定，使贷款管理日益科学化、规范化，为加快个人住房公积金贷款业务发展提供了重要的制度保证。
（二）加强稽核内控，建立科学有效的自我约束机制
针对住房公积金管理一直以外部监管为主、自我监督相对不足的问题，2002年我们在全国同业率先设立内部稽核部门，对业务工作及内部管理实施全过程、全方位的监督和控制。每年都要开展业务稽核和内控检查，特别把个贷审批等关键业务环节作为监督检查的重点。定期对个人住房贷款业务进行事后稽核，对经办人员进行责任审计。专项稽核与全面稽核并进，现场稽核与非现场稽核有机结合，把业务岗位分工的规范性、重点业务环节和内部控制的有效性及规章制度的执行情况作为检查重点，注重发现政策、制度执行中的偏差和管理中的漏洞，注重问题产生的原因和关联责任；针对发现的问题及时提出整改意见，并跟踪反馈整改落实情况，促进规范管理、控制和防范风险。2008年我们用近6个月时间对个人贷款档案进行了专项稽核，清点档案91,858份，同时对个贷涉及的两家代理公司、六家组合贷款银行实施了延伸稽核，到房地产交易市场及通过中心前台房地产交易市场终端对部分贷款抵押情况、是否可办证等有关信息进行了核实，通过检查有效地发现我们在操作和管理方面的问题，及时加以整改，将风险扼杀在萌芽中。为完善自我约束机制，建立全面评价、考核、激励的内控体系，我们还实施了内部综合考核，综合考核结果与绩效奖金分配、职称聘任及干部提拔任用直接挂钩，形成了科学、有效的制约和激励机制，逐步建立起综合考核与业务稽核监督、工作任务督办及日常管理协同发挥效用的全面内控机制，为个人住房公积金贷款业务的稳健运行提供了重要保障。
以上是我们在个人住房公积金贷款业务发展方面做的一些探索，希望能为行业发展提供有益借鉴。我们深知，各兄弟城市中心在贷款业务管理等方面都有许多值得学习的特点，我们将加强沟通交流、共同探索创新，进一步推动房改资金事业持续健康发展。
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